Договір найму (оренди): відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
м (незначна зміна, перевірено на актуальність)
 
(Не показані 11 проміжних версій 5 користувачів)
Рядок 7: Рядок 7:
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податковий кодекс України]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податковий кодекс України]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
 
{| class="wikitable sortable"
|-
| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"], в Україні введено '''режим воєнного стану'''!
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2120-20#Text Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану"] [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n6094 розділ] "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України доповнено пунктом 19 такого змісту:
*У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1415 257-259], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1960 362], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n2833 559], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3357 681], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3587 728], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3814 '''786'''], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n6039 1293] цього Кодексу, продовжуються на строк його дії";
|}
== Поняття договір найму (оренди) ==
== Поняття договір найму (оренди) ==
'''Договір найму (оренда)''' - це домовленість двох сторін, за якою наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.<br />
'''Договір найму (оренда)''' - це домовленість двох сторін, за якою наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.


Договір найму (оренди) ''вважається [[http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php?title=Укладення,_зміна,_розірвання_договору&oldid=10383 укладеним]]'' з моменту передання укладення договору, за яким майно передається у тимчасове користування (реальний договір), або коли майно буде передане у тимчасове користування після укладення договору (консенсуальний договір).
Договір найму (оренди) ''вважається [[Укладення, зміна, розірвання договору|укладеним]]'' з моменту передання укладення договору, за яким майно передається у тимчасове користування (реальний договір), або коли майно буде передане у тимчасове користування після укладення договору (консенсуальний договір).


''Додатково'' - [[Поняття та умови договору в цивільному праві]]
== Сторони договору ==
== Сторони договору ==
<u>Наймодавець</u> — фізична або юридична особа (власник майна або особа, яка має право передавати майно у найм, наприклад, довірчий управитель).<br />
<u>Наймодавець</u> — фізична або юридична особа (власник майна або особа, яка має право передавати майно у найм, наприклад, довірчий управитель).


<u>Наймач</u> - фізичні або юридичні особи.
<u>Наймач</u> - фізичні або юридичні особи.
== Істотні умови договору ==
'''Предмет:''' річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ); майнові права.


== Істотні умови договору ==
'''Строк користування майном:''' на строк, встановлений договором. Якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону <u>за один місяць</u>, а у разі найму нерухомого майна - <u>за три місяці</u> (якщо інший строк для такого попередження не встановлений договором).
'''Предмет:''' річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ); майнові права. <br />


'''Строк користування майном:''' на строк, встановлений договором. Якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону <u>за один місяць</u>, а у разі найму нерухомого майна - <u>за три місяці</u> (якщо інший строк для такого попередження не встановлений договором).<br />
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця <u>протягом одного місяця</u> , договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця <u>протягом одного місяця</u> , договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.


'''Плата за користування майном:''' встановлюється за певний період за домовленістю між сторонами (як правило, за один місяць) у грошовій або натуральній формі за вибором сторін. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
'''Плата за користування майном:''' встановлюється за певний період за домовленістю між сторонами (як правило, за один місяць) у грошовій або натуральній формі за вибором сторін. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
== Орендна плата ==
Відповідно до статті 762 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Що стосується оренди житлових приміщень, то відповідно до статті 820 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України розмір] плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця. Орендні платежі за договором оренди житла з викупом - періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця. Особа-орендар також зобов'язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом.
Таким чином, підсумовуючи викладене варто зазначити, що зважаючи на принцип свободи договору, визначений [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільним кодексом України], розмір орендної плати встановлюється сторонами шляхом переговорів, під час яких досягається згода щодо будь-якого розміру орендної плати, на який погодилися обидві сторони договору.
'''Звільнення від орендної плати'''


== Орендна плата ==
Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Відповідно до статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.


Що стосується оренди житлових приміщень, то відповідно до статті 820 Цивільного кодексу України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця. Орендні платежі за договором оренди житла з викупом - періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця. Особа-орендар також зобов'язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом.
До того ж у деяких випадках зобов'язання може бути припинено неможливістю його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає (ч. 1 ст. 607 ЦКУ). Як зазначають коментатори ЦКУ, неможливість виконання зобов'язання може бути спричинена загибеллю майна, що є предметом зобов'язання, унаслідок дії непереборної сили (зокрема загибеллю нерухомого майна, урожаю сільськогосподарських культур тощо), перешкодами для виконання зобов'язання, які виникли в результаті дії непереборної сили, та іншими обставинами, за яких у разі виявлення належної дбайливості боржник не в змозі виконати зобов'язання через дію непереборної сили.


Таким чином, підсумовуючи викладене варто зазначити, що зважаючи на принцип свободи договору, визначений Цивільним кодексом України, розмір орендної плати встановлюється сторонами шляхом переговорів, під час яких досягається згода щодо будь-якого розміру орендної плати, на який погодилися обидві сторони договору.
З огляду на це, якщо орендар зможе підтвердити, що використання майна є неможливим, його буде звільнено від сплати орендної плати.


== Форма договору ==
== Форма договору ==
'''''Усна:''''' між фізичними особами щодо речей побутового призначення.<br />
'''''Усна:''''' між фізичними особами щодо речей побутового призначення.
'''''Письмова форма:''''' між юридичними особами, між юридичною та фізичною особою, а також щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини)автотранспорту, житла.<br />
 
'''''Письмова форма:''''' між юридичними особами, між юридичною та фізичною особою, а також щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини)автотранспорту, житла.
 
'''''Письмова нотаріальна та підлягає державній реєстрації:''''' щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком не менше 3 року).
'''''Письмова нотаріальна та підлягає державній реєстрації:''''' щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком не менше 3 року).
== Права та обов'язки сторін ==
== Права та обов'язки сторін ==
{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
Рядок 43: Рядок 58:
! Сторони !! Права !! Обов'язки
! Сторони !! Права !! Обов'язки
|-
|-
| Наймодавець||  
| Наймодавець||
* вимагати від наймача сплати встановленої договором суми за користування майном;<br />
* вимагати від наймача сплати встановленої договором суми за користування майном;
* вимагати здійснення поточного ремонту наймача (якщо інше не встановлено договором);<br />
* вимагати здійснення поточного ремонту наймача (якщо інше не встановлено договором);
* вимагати від наймача виконання інших обов'язків, встановлених договором законом  
* вимагати від наймача виконання інших обов'язків, встановлених договором законом  
||  
||
* передати наймачеві майно в користування негайно або в строк, встановлений договором найму (оренди);<br />
* передати наймачеві майно в користування негайно або в строк, встановлений договором найму (оренди);
* передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму (оренди) та її призначенню;<br />
* передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму (оренди) та її призначенню;
* попередити наймача про відомі наймодавцю недоліки майна;<br />
* попередити наймача про відомі наймодавцю недоліки майна;
* повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм (оренду).
* повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм (оренду).
|-
|-
| Наймач ||  
| Наймач ||
* у випадку, якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:<br />
* у випадку, якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:
# вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;<br />
# вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
# відмовитись від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків;<br />
# відмовитись від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків;
* вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за яких наймач не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилась;<br />
* вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за яких наймач не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилась;
* вимагати здійснення капітального ремонту речі наймодавцем (крім випадку, коли обов'язок проводити капітальний ремонт покладений договором на наймодавця);<br />
* вимагати здійснення капітального ремонту речі наймодавцем (крім випадку, коли обов'язок проводити капітальний ремонт покладений договором на наймодавця);
* вимагати від наймодавця виконання інших обов'язків, встановлених договором законом;<br />
* вимагати від наймодавця виконання інших обов'язків, встановлених договором законом;
* передати річ у користування іншій особі ''(піднайм) лише за згодою особи'' (строк договору піднайму не може перевищувати строк договору найму)
* передати річ у користування іншій особі ''(піднайм) лише за згодою особи'' (строк договору піднайму не може перевищувати строк договору найму)
||  
||
* користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору найму (оренди);<br />
* користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору найму (оренди);
* вчасно сплачувати плату за користування майном;<br />
* вчасно сплачувати плату за користування майном;
* усунути погіршення речі, які сталися з його вини (при цьому наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця
* усунути погіршення речі, які сталися з його вини (при цьому наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця
|}
|}
== Припинення та розірвання договору ==
== Припинення та розірвання договору ==
'''Підстави припинення договору найму:''' у разі смерті фізичної особи (наймача) або ліквідації юридичної особи (наймача або наймодавця).<br />
'''Підстави припинення договору найму:''' у разі смерті фізичної особи (наймача) або ліквідації юридичної особи (наймача або наймодавця).


'''Підстави [[http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php?title=Укладення,_зміна,_розірвання_договору&oldid=10383 розірвання]] договору:'''<br />
'''Підстави [[Укладення, зміна, розірвання договору|розірвання]] договору:'''
<u>на вимогу наймодавця</u>:<br />
# наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців підряд;<br />
# наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;<br />
# наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;<br />
# наймач не розпочав проведення капітального ремонту речі, у випадку коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього.<br />


<u>на вимогу наймача</u>:<br />
<u>на вимогу наймодавця</u>:
# наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;<br />
# наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців підряд;
# наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
# наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
# наймач не розпочав проведення капітального ремонту речі, у випадку коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього.
<u>на вимогу наймача</u>:
# наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
# наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту.
# наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту.
== Позовна давність ==
== Позовна давність ==
До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність '''в один рік'''. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається <u>з моменту повернення речі</u> наймачем, а щодо вимог наймача - <u>з моменту [[http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php?title=Укладення,_зміна,_розірвання_договору&oldid=10383 припинення]] договору</u> найму.
До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність '''в один рік'''. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається <u>з моменту повернення речі</u> наймачем, а щодо вимог наймача - <u>з моменту [[Укладення, зміна, розірвання договору|припинення]] договору</u> найму.
 
== Види договору ==
== Види договору ==
# ''договір прокату'' (наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк);<br />
# ''[https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%A4%D0%B0%D0%B9%D0%BB:%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D1%96%D1%80_%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D1%82%D1%83_(%D1%82%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D0%B9).docx договір прокату]'' (наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк);
# [http://wiki.legalaid.gov.ua:8555/index.php/%D0%9E%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0_%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%B8%D1%85_%D0%B4%D1%96%D0%BB%D1%8F%D0%BD%D0%BE%D0%BA ''договір найму земельної ділянки''] (наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату);<br />
# [[Оренда земельних ділянок|''договір найму земельної ділянки'']] (наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату);
# ''договір найму будівлі або іншої капітальної споруди'' (одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму);<br />
# ''договір найму будівлі або іншої капітальної споруди'' (одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму);
# [http://wiki.legalaid.gov.ua:8555/index.php/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D1%96%D1%80_%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D1%83_(%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B8)_%D1%82%D1%80%D0%B0%D0%BD%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%82%D0%BD%D0%B8%D1%85_%D0%B7%D0%B0%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%96%D0%B2 ''договір найму (оренди) транспортного засобу''] (предметом можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо);<br />
# [[Договір найму (оренди) транспортних засобів|''договір найму (оренди) транспортного засобу'']] (предметом можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо);
# ''договір лізингу'' (одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі);
# ''договір лізингу'' (одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі);
# ''договір найму (оренди) житла'' (одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату).
# ''[https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%A3%D0%BA%D0%BB%D0%B0%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F_%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%83_%D0%BE%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B8_%D0%B6%D0%B8%D1%82%D0%BB%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%BC%D1%96%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F договір найму (оренди) житла]'' (одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату).
 
[[Категорія:Договірне (зобов’язальне) право]]
[[Категорія:Договірне (зобов’язальне) право]]
[[Категорія:Нотаріат]]
[[Категорія:Нотаріат]]

Поточна версія на 09:58, 26 вересня 2024

Нормативна база

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану!

Відповідно до Закону України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" розділ "Прикінцеві та перехідні положення" Цивільного кодексу України доповнено пунктом 19 такого змісту:

  • У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії";

Поняття договір найму (оренди)

Договір найму (оренда) - це домовленість двох сторін, за якою наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір найму (оренди) вважається укладеним з моменту передання укладення договору, за яким майно передається у тимчасове користування (реальний договір), або коли майно буде передане у тимчасове користування після укладення договору (консенсуальний договір).

Додатково - Поняття та умови договору в цивільному праві

Сторони договору

Наймодавець — фізична або юридична особа (власник майна або особа, яка має право передавати майно у найм, наприклад, довірчий управитель).

Наймач - фізичні або юридичні особи.

Істотні умови договору

Предмет: річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ); майнові права.

Строк користування майном: на строк, встановлений договором. Якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці (якщо інший строк для такого попередження не встановлений договором).

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця , договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Плата за користування майном: встановлюється за певний період за домовленістю між сторонами (як правило, за один місяць) у грошовій або натуральній формі за вибором сторін. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Орендна плата

Відповідно до статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Що стосується оренди житлових приміщень, то відповідно до статті 820 Цивільного кодексу України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця. Орендні платежі за договором оренди житла з викупом - періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця. Особа-орендар також зобов'язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом.

Таким чином, підсумовуючи викладене варто зазначити, що зважаючи на принцип свободи договору, визначений Цивільним кодексом України, розмір орендної плати встановлюється сторонами шляхом переговорів, під час яких досягається згода щодо будь-якого розміру орендної плати, на який погодилися обидві сторони договору.


Звільнення від орендної плати

Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

До того ж у деяких випадках зобов'язання може бути припинено неможливістю його виконання у зв'язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає (ч. 1 ст. 607 ЦКУ). Як зазначають коментатори ЦКУ, неможливість виконання зобов'язання може бути спричинена загибеллю майна, що є предметом зобов'язання, унаслідок дії непереборної сили (зокрема загибеллю нерухомого майна, урожаю сільськогосподарських культур тощо), перешкодами для виконання зобов'язання, які виникли в результаті дії непереборної сили, та іншими обставинами, за яких у разі виявлення належної дбайливості боржник не в змозі виконати зобов'язання через дію непереборної сили.

З огляду на це, якщо орендар зможе підтвердити, що використання майна є неможливим, його буде звільнено від сплати орендної плати.

Форма договору

Усна: між фізичними особами щодо речей побутового призначення.

Письмова форма: між юридичними особами, між юридичною та фізичною особою, а також щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини)автотранспорту, житла.

Письмова нотаріальна та підлягає державній реєстрації: щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком не менше 3 року).

Права та обов'язки сторін

Сторони Права Обов'язки
Наймодавець
  • вимагати від наймача сплати встановленої договором суми за користування майном;
  • вимагати здійснення поточного ремонту наймача (якщо інше не встановлено договором);
  • вимагати від наймача виконання інших обов'язків, встановлених договором законом
  • передати наймачеві майно в користування негайно або в строк, встановлений договором найму (оренди);
  • передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму (оренди) та її призначенню;
  • попередити наймача про відомі наймодавцю недоліки майна;
  • повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм (оренду).
Наймач
  • у випадку, якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:
  1. вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
  2. відмовитись від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків;
  • вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за яких наймач не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилась;
  • вимагати здійснення капітального ремонту речі наймодавцем (крім випадку, коли обов'язок проводити капітальний ремонт покладений договором на наймодавця);
  • вимагати від наймодавця виконання інших обов'язків, встановлених договором законом;
  • передати річ у користування іншій особі (піднайм) лише за згодою особи (строк договору піднайму не може перевищувати строк договору найму)
  • користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору найму (оренди);
  • вчасно сплачувати плату за користування майном;
  • усунути погіршення речі, які сталися з його вини (при цьому наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця

Припинення та розірвання договору

Підстави припинення договору найму: у разі смерті фізичної особи (наймача) або ліквідації юридичної особи (наймача або наймодавця).

Підстави розірвання договору:

на вимогу наймодавця:

  1. наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців підряд;
  2. наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
  3. наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
  4. наймач не розпочав проведення капітального ремонту речі, у випадку коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього.

на вимогу наймача:

  1. наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
  2. наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту.

Позовна давність

До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.

Види договору

  1. договір прокату (наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк);
  2. договір найму земельної ділянки (наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату);
  3. договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму);
  4. договір найму (оренди) транспортного засобу (предметом можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо);
  5. договір лізингу (одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі);
  6. договір найму (оренди) житла (одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату).