Право власності на допоміжні приміщення у багатоквартирному будинку

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду»
• Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»
• Закон України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку
• Закон України «Про місцеве самоврядування»
• Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»
• Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76
• Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 N 4-рп/2004
• Закон України № 2392-IX "Про внесення змін до деяких законів України щодо створення умов для запровадження комплексної термомодернізації будівель"
• Закон України №3270-ІХ "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками"

Спільна сумісна власність співвласників багатоквартирного будинку

Допоміжні приміщення передаються у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків безплатно і окремо приватизації не підлягають (відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 ).

Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Згідно з частиною другою ст.382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Слід зазначити, що 14 липня 2023 року внесено зміни до ст.30 Закону України "Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку"(Закон України № 2392-IX "Про внесення змін до деяких законів України щодо створення умов для запровадження комплексної термомодернізації будівель"(в редакції Закону №3270-ІХ від14.07.2023). Статтю 30 доповнено п.3-1,яким визначено, що на період дії воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, та протягом одного року з дня його припинення чи скасування на місцевості, що входить до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику з питань тимчасово окупованих територій, правління об’єднання має право самостійно (без рішення або погодження загальних зборів об’єднання) приймати рішення про реконструкцію та/або ремонт, у тому числі капітальний, багатоквартирного будинку, пошкодженого внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією, за рахунок коштів і майна об’єднання, отриманих для таких цілей як безоплатна безповоротна (у тому числі грантова) допомога від фізичних, юридичних осіб, територіальних громад, держави Україна, іноземних держав та міжнародних організацій. Така реконструкція та/або ремонт не повинні передбачати:

зміну функціонального призначення об’єкта або його складових частин, що є самостійними об’єктами нерухомого майна (квартира, вбудоване, прибудоване чи вбудовано-прибудоване житлове та нежитлове приміщення у будівлі, споруді, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове або нежитлове приміщення);

зміну кількості поверхів об’єкта;

формування нових або зникнення існуючих складових частин будівлі, споруди, що є самостійними об’єктами нерухомого майна (квартира, вбудоване, прибудоване чи вбудовано-прибудоване житлове та нежитлове приміщення у будівлі, споруді, гаражний бокс, машиномісце, інше житлове або нежитлове приміщення);

Відповідн до ст.4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.

Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

При цьому спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку (стаття 5 вказаного Закону).

Допоміжні приміщення, їх призначення

Відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» до допоміжних належать приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

У п. 3.38 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення.» надані терміни та визначення понять, де, зокрема вказано, що "приміщення технічні" - це приміщення для розміщення обладнання теплових вузлів, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машиннихвідділень, ліфтів, холодильних установок».

Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 N 76, зареєстрованим в Міністерстві юстиції 25.08.2009 за N 927/11207, допоміжні приміщення житлового будинку призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Передача допоміжного приміщення

Передача будь-якого допоміжного приміщення чи конструктивних елементів таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, конструктивні елементи покрівлі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, сходові марші і т. ін.) у володіння і користування одного або декількох співвласників зачіпає інтереси інших мешканців будинку, оскільки призведе в подальшому до обмеження прав у користуванні інших співвласників.

Якщо ж приміщення у житловому будинку визначені як нежитлові (приміщення громадського призначення) у проектній документації на будинок та відповідно зареєстровані у бюро технічної інвентаризації і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, то будь-які дії з ними їх власника не потребують узгодження з іншими мешканцями житлового будинку.

У постанові Великої Палати Верховного суду від 23 жовтня 2019 року (справа N 598/175/15-ц) Верховний Суд зазначив, що згідно з ч.2 статті 10 Закону статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 № 14-рп/2011 «У справі за конституційним зверненням Гуляка Володимира Олександровича щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» зі змінами» власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Рішення Конституційного Суду України є обов'язковим до виконання на території України, остаточним і не може бути оскаржене.

Особливістю правового статусу допоміжних приміщень

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій.

Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав. Відповідне положення міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду по справі №  914/554/19 від 16 грудня 2020 року.

При цьому законодавство чітко розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об'єкта нерухомості. Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. Для розмежування допоміжних і нежилих приміщень слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Таким чином, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.