Визнання договору купівлі-продажу дійсним

Нормативна база

• Конституція України
• Цивільний кодекс України
• Цивільний процесуальний кодекс України
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Закон України «Про захист прав споживачів»
• Закон України «Про цінні папери і фондову біржу»
• Закон України «Про приватизацію майна державних підприємств» (Закон втратив чинність на підставі Закону № 2269-VIII від 18.01.2018)
• Закон України «Про товарну біржу»
• Закон України «Про оренду землі»
• Закон України «Про нотаріат»

Терміни

Правочин — це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Договір купівлі-продажу — це угода, за якою продавець (одна сторона) зобов'язується передати майно у власність покупцеві (друга сторона)., а покупець зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Удаваний правочин - це правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Умови дійсності правочину

Для того, щоб правочин мав юридичну силу, він повинен відповідати ряду вимог, які прийнято називати умовами дійсності правочину. До них належать:

• законність змісту;
• особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;
• волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі;
• правочин має вчинятися у формі, встановленій законом;
• правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
• правочини, що вчиняються батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин, укладений з порушенням хоча б однієї із зазначених умов, визнається законодавством недійсним.

Неді́йсність правочину — наслідок недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які прямо встановлені правом. Оскільки правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (презумпція правомірності правочину), то на закон покладається чітке визначення умов (підстав), процесуального порядку і наслідків недійсності. Від недійсних слід відрізняти неукладені правочини (коли сторони не дійшли повної згоди для досягнення правочином повної сили) Недійсність правочину означає, що дія, учинена під виглядом правочину, не створює правових наслідків, на які вона була спрямована.

Форма правочину - це спосіб волевиявлення правочину. Правочини можуть укладатися усно або у письмовій формі (простій чи нотаріальній). Якщо в законі не встановлена певна форма тих чи інших правочинів, то сторони обирають на свій розсуд, у якій формі укласти потрібний їм правочин.

Певна група правочинів може укладатися лише в письмовій формі, причому деякі з них потребують нотаріального посвідчення. Цивільний кодекс, інші закони дають перелік таких правочинів. До них відносяться договори купівлі-продажу, застави, дарування жилих будинків, приватних квартир чи їх частин, іншого майна за перелічених в законі умов, довічного утримання. Нотаріальному посвідченню підлягають заповіти, шлюбні контракти, довіреності на укладання правочинів, що потребують нотаріальної форми, а також на вчинення дій щодо державних, кооперативних та інших громадських організацій, за винятком випадків, передбачених законодавством. Письмової форми потребують правочини між фізичними особами на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподаткованого мінімуму доходів громадян. Під умовними правочинами необхідно розуміти усі звичайні правочини, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обо’язків. Тобто вони не є певним самостійним видом правочину. Їх визначальна особливість полягає у тому, що настання перелічених правових наслідків залежить від настання (ненастання) після укладення правочину у майбутньому певних обставин, щодо яких у сторін в момент укладення угоди існує.

Підстави визнання договору купівлі-продажу дійсним

Згідно з ст. 218 Цивільного кодексу України (далі ЦКУ) якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним.

Згідно з ст. 219 ЦКУ суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.
Згідно зі ст.220 ЦКУ у разі недодержання сторона­ми вимоги закону про нотаріальне посвідчення дого­вору такий договір є нікчемним. Нікчемним правочином є правочин, вчинення якого не породжує передбачених законом правових наслідків у зв´язку із протиправністю або іншими недоліками юридичного характеру, незалежно від пред´явлення позову про визнання його недійсним. Нікчемний правочин є недійсним незалежно від визнання його таким і від бажання сторін Якщо сторони домо­вилися щодо усіх істотних умов договору, що підтвер­джується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася відйого нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
Згідно з ст. 221 ЦКУ правочин, який вчинено малолітньою особою за межами її цивільної дієздатності, може бути згодом схвалений її батьками (усиновлювачами) або одним з них, з ким вона проживає, або опікуном. Правочин вважається схваленим, якщо ці особи, дізнавшись про його вчинення, протягом одного місяця не заявили претензії другій стороні. У разі відсутності схвалення правочину він є нікчемним. На вимогу заінтересованої особи суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він вчинений на користь малолітньої особи.
Згідно з ст. 224 ЦКУ на вимогу заінтересованої особи такий правочин може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідає інтересам фізичної особи, над якою встановлено опіку або піклування.
Згідно з ст. 224 ЦКУ на вимогу опікуна правочин, вчинений недієздатною фізичною особою, може бути визнаний судом дійсним, якщо буде встановлено, що він вчинений на користь недієздатної фізичної особи.

Куди звернутися

Особа звертається до суду за місцем знаходження майна. Зазначена норма поширюється на цивільні справи.

Увага!

Постановою Верховної ради України 17 червня 1992 року № 2471-XII «Про право власності на окремі види майна» встановлено спе­ціальний порядок набуття права власності громадяна­ми на окремі види майна.

Хто є суб’єктом звернення

Суб’єктом звернення до суду з цього питання може бути фізична або юридична особа.

Що є об’єктом звернення

Правові наслідки дійсності правочину (договору купівлі-продажу).
Перш за все всіх цікавить визнання дійсним саме договорів купівлі-продажу нерухомого майна (або іншого відчуження).
Так у питанні, щодо застосування статті 220 ЦК України, є дуже важливі етапи пов'язані з державною реєстрацією договору (правочину) відчуження нерухомого майна та моментом його укладання.
Такими етапами є:
1) Період з моменту набрання чинності ЦК України по 31.12.2012 року (включно);
2) З 01.01.2013 року по даний час.
Так у разі укладання договору про купівлі-продажу нерухомого майна у простій письмовій формі, без додержання нотаріального посвідчення та державної реєстрації до 31.12.2012 року (включно), такі договори не підлягають визнанню дійсними ні при яких умовах, оскільки існує наступна правова позиція «Положення ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. ст. 210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними та не створюють прав і обов'язків для сторін».
Безспірним тому підтвердженням є цілий масив правових позицій Верховного суду України:

• Лист Верховного Суду України від 24.11.2008 «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (Узагальнення підготовлене до друку суддями ВСУ Я. М. Романюком, В. Й. Косенко та старшим консультантом управління вивчення та узагальнення судової практики З. П. Мельник);
  
• Пункт 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (надалі - «Постанова пленуму»);
  
• Ухвала Верховного суду України 06.05.2010 року (цивільна, перегляд, пров. № 6-9439вов09, ЄДРСРУ 9668209) в якій переглядалась ухвала ВСУ від 11.07.07 року та залишена в силі;
  
• Постанова Верховного суду України від 18.04.2011 у справі № 3-28гс11;
• Постанова Верховного суду України від 30.01.2013 у справі № 6-162цс12;
• Постанова Верховного суду України від 19.06.2013 у справі № 6-49ц13.

Вартість

Чинне законодавство передбачає оплату судового збору поданою юридичною особою або фізичною особою - підприємцем - 1 розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб; фізичною особою - 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб;

Судова практика

В рішенні Пустомитівського районного суду Львівської області від "11" квітня 2014 року суд визнав довіреність видану на  підставі усного договору доручення удаваним правочином, який було вчинено сторонами з метою приховати інший правочин – договір купівлі-продажу автомобіля. У зв’язку з цим суд визнав право власності позивача на автомобіль і на підставі такого рішення покупець вже має можливість зареєструвати автомобіль на себе.  Суд прийшов до висновку, що договір доручення на підставі, якого було видано Довіреність посвідчену приватним нотаріусом зареєстровано в реєстрі за відповідним номером є удаваним правочином у розумінні ч. 1 ст. 235 ЦК України.
Згідно ч. 2 ст. 235 ЦК України, якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
Із сукупного аналізу обставин справи, що встановлені вище з нормами ЦК України, суд вважає, що удаваний договір доручення на підставі, якого було видано Довіреність посвідчену приватним нотаріусом зареєстровано в реєстрі за відповідним номером за своїми істотними ознаками відповідає істотним умовам договору купівлі - продажу. Тому до відносин, що виникли між сторонами слід застосувати норми закону, що регулюють договір купівлі - продажу.
Вирішуючи спір про визнання дійсним правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, не всі суди звертали увагу на те, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними, а отже, не створюють прав та обов’язків для сторін.
Так, у справі за позовом Р.В.Р. до К.В.М. про визнання договору дійсним та визнання права власності на житловий будинок позивач зазначив, що в січні 2006 року він та К.В.В. дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку, що належав К.В.В. на праві власності.
На виконання досягнутих домовленостей він передав останній грошові кошти у сумі 1000 грн та вселився у будинок, а К.В.В., отримавши грошові кошти за договором купівлі-продажу, ухилилася від його нотаріального посвідчення, а в квітні 2006 року померла. Звернувшись із позовом до К.В.М., як спадкоємця К.В.В., позивач просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу зазначеного об’єкта нерухомості та визнати за ним право власності на будинок.
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 20 жовтня 2011 року позов задоволено на підставах, визначених частиною другою статті 220 ЦК.

Висновки

Отже, умови дійсності правочину встановлюються законом для того, щоб правочин мав належну юридичну силу. Додержання цих умов сприяє законності правочину, охороні прав та законних інтересів його учасників та інших осіб, а також обмежує можливості збагачення злочинним шляхом.
Недодержання умов дійсності правочину не завжди тягне його недійсність. Наприклад, недодержання простої письмової форми лише у випадках, спеціально передбачених законом викликає недійсність правочину. Найчастіше це просто позбавляє потреби сторони у разі спору посилатися на показання свідків як докази. При відсутності письмових доказів сторони позбавлені можливості повністю обґрунтувати свої вимоги і заперечення, і тому ризикують залишитися без задоволення своїх вимог у зв’язку з їх недоведеністю у суді.
Проте, коли недодержання умови дійсності правочину викликає його недійсність, то до сторін застосовуються майнові наслідки такої недійсності.
Таким чином, законодавець, встановлюючи умови дійсності правочину, сприяє їх додержанню, а також зміцненню правосвідомості громадян та правопорядку взагалі. Умови дійсності правочинів поділяються на три основні групи:
1) умови про суб’єктів;
2) умови про форму;
3) умови про зміст.
Порушення саме цих істотних умов призводить до визнання правочину недійсним. Тому для того щоб укладений вами правочин був дійсний потрібно додержуватися вищезазначених істотних умов.