Майнові права як предмет договору купівлі-продажу нерухомого майна

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Господарський кодекс України
• Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"
• Закон України "Про заставу"
• Закон україни "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"

Загальні положення

Останнім часом все більшого поширення набувають договори купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно. Найчастіше такий договір приходить на заміну інвестиційному договору, так як в Україні існує заборона на укладання прямих інвестиційних договорів.  Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Визначення поняття майнових прав

Стаття 177 Цивільного кодексу України серед об'єктів цивільних прав називає майнові права. Вони ж визначаються речовими правами згідно з ч.2 статті 190 ЦКУ. Але визначення майновим правам Цивільний кодекс не дає. В статті 3 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Договір купівлі-продажу майнових прав

Згідно зі ст. 656 ЦК майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав. А нормою ст. 658 ЦК встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

Тобто, за договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин. Законодавець не обмежує власника майнових прав на нерухоме майно в здійсненні будь-яких не заборонених законом операцій щодо цих прав, в тому числі щодо уступки права вимоги (цесії) за такими договорами.

Договір купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості регулюється Закон України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" .

Форма та зміст договору

Чинне законодавство не містить жодних спеціальних вимог щодо форми купівлі-продажу майнових прав на нерухомість, але при цьому необхідно зважати на ст. 657 ЦКУ, згідно з якою договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Не зважаючи на це, згідно зі ст. 181 ГКУ до нерухомих речей (нерухомого майна) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Тобто, при визначенні нерухомого майна законодавець майнові права не згадує. З цього випливає, що нотаріальне посвідчення таких договорів законодавцем прямо не вимагається і може бути здійснено за бажанням сторін договору. Якщо покупець прийняв рішення укласти договір купівлі – продажу майнових прав, не буде зайвим звернути увагу на деякі істотні умови такого договору.

1. Предмет договору має бути чітко визначений.

По-перше, має бути зазначено, що покупець придбає майнові права на конкретну квартиру чи будинок.
По-друге, має бути роз’яснено зміст цих прав, тобто які саме майнові права передаються покупцю (повинно бути чітко зазначено, що після введення будинку чи квартири в експлуатацію передається покупцю у власність; також чітко і однозначно має бути описаний порядок такої передачі).
По-третє, має бути регламентовано, з якого моменту покупець стає власником майнових прав на нерухомість (як правило, це відбувається після повної оплати вартості майнових прав), відбувається це автоматично чи необхідним є підписання додаткових документів?
По-четверте, має бути чітко визначена сама квартира/будинок (кінцевий об'єкт), а саме:

а) будівельна адреса об’єкта;

б) номер приміщення згідно з будівельною нумерацією;

в) поверх;

г) площа загальна і жила;

ґ) кількість кімнат.

Не буде зайвим в якості додатку долучити до договору план (креслення), на якому окреслити потрібну нерухомість.

2. Ціна договору або ж порядок її визначенні, рівно як і порядок сплати, також мають бути регламентовані чітко і не допускати двоякого трактування.

3. Строки. Це дуже важливі умови, причому мова йде не лише про строки сплати вартості майнових прав, але й про строки введення будинку в експлуатацію, строки передання квартири покупцю, строки оформлення права власності покупця на квартиру. В договорі всі ці умови мають бути зафіксовані.

4. Гарантійні зобов’язання. Для покупця важливо розуміти: коли він одержить ключі від квартири і якщо раптом виявить там будівельний брак – хто, за чий рахунок і в які строки буде його прибирати? Причому це варто узгодити не на словах, а письмово, в тексті договору.

5. Дострокове розірвання договору і його наслідки.

Відповідно до Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому :

1. Покупець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) у разі:

1) порушення строку прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (у тому числі складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) більш як на шість місяців, крім випадків, якщо таке порушення зумовлено форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), що підтверджено у встановленому законом порядку. Перебіг цього строку зупиняється на період оскарження рішень, дій або бездіяльності державних органів, якщо такі рішення, дії або бездіяльність впливають на строк прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

2) зміни без згоди покупця проектної документації на будівництво подільного об’єкта незавершеного будівництва, до складу якого входить майбутній об’єкт нерухомості, якщо така зміна потребує узгодження з покупцем відповідно до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності";

3) в інших встановлених законом або договором випадках.

2. Продавець має право вимагати розірвання договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) у разі:

1) прострочення внесення покупцем першого платежу більш як на 30 календарних днів;

2) прострочення внесення покупцем наступних платежів більш як на 45 календарних днів;

3) порушення покупцем встановленого договором терміну внесення платежів більше трьох разів протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше 14 календарних днів;

4) в інших встановлених законом випадках.

3. Продавець має право в односторонньому порядку розірвати з покупцем договір купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) лише у випадках, визначених пунктами 1 і 2 частини другої цієї статті, за умови що на день розірвання договору не внесено або внесено не в повному обсязі відповідний платіж.

Одностороння відмова продавця від договору купівлі-продажу неподільного об’єкта нерухомого майна/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) в інших випадках не допускається.

Дуже часто з’ясовується, що найменше порушення договору покупцем (особливо в частині дотримання строків оплати) є підставою для розірвання договору забудовником. Ці підстави слід вивчити, по можливості – скоригувати.

Закон України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" визначає особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти. Тож укладати договору купівлі - продажу майнових прав на майбутній об’єкт нерухомості потрібно з дотриманням даного закону.

Див. також

• Договір купівлі – продажу
• Поняття та умови договору в цивільному праві
• Укладення, зміна, розірвання договору