Договір купівлі-продажу нерухомого майна: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
Немає опису редагування
Мітка: редагування коду 2017
 
(Не показані 29 проміжних версій 11 користувачів)
Рядок 1: Рядок 1:
== '''Нормативна база''' ==
== Нормативна база ==
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page Цивільний кодекс України]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page Цивільний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text Податковий кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#Text Закон України "Про нотаріат"]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"]
* [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Наказ Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України"]
{| class="wikitable sortable"
|-
| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"], в Україні введено '''режим воєнного стану'''!
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-п#Text Постанова Кабінету Міністрів України від 6 березня 2022 року № 209 "Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану" (далі - постанова)] визначає особливості з урахуванням яких в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування проводиться/забезпечується державна реєстрація юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація), надання/отримання відомостей/інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у тому числі шляхом безпосереднього доступу до них.


== '''Загальні відомості''' ==
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/209-2022-%D0%BF#Text постанови] '''забороняється державна реєстрація, вчинення інших реєстраційних дій:'''
Відповідно до статті 655 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page Цивільного Кодексу України], за договором купівлі-продажу '''одна сторона (продавець)''' передає або зобов'язується передати '''майно (товар)''' у власність '''другій стороні (покупцеві)''', а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
== '''Предмет договору купівлі-продажу''' ==
Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.<br />


Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.<br />
* державними реєстраторами юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, ''<u>що перебувають у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації/суб’єктом державної реєстрації прав, місцезнаходженням яких є  територія активних бойових дій</u>'' (крім територій активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси) та ''<u>тимчасово окупованих Російською Федерацією територій</u>'', включених до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1668-22#Text Переліку];


Предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом.<br />
* нотаріусами, робоче місце (контору) ''<u>яких розташовано в межах  територій активних бойових дій</u>'' (крім територій активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси) ''<u>та тимчасово окупованих Російською Федерацією територій</u>'', включених до  [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1668-22#Text Переліку].


До договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.<br />
* державними та приватними виконавцями, ''<u>що не включені до переліку</u>'', про який Міністерство юстиції повідомляє технічному адміністратору Державного реєстру прав.


'''Варто знати!''' '''''Особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.'''''
Сплата адміністративного збору/плати за надання відомостей з Єдиного державного реєстру може підтверджуватися електронною копією тому числі скрін-копією) відповідного платіжного документа.
== '''Форма окремих видів договорів купівлі-продажу''' ==
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
== '''Право продажу майна''' ==
За статтею 225 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page ЦК України] <big>право продажу майна</big>, крім випадків примусового продажу, належить ''власникові''.<br />
Іншими словами, це положення закону означає, що приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати покупцеві не лише саме майно, а й право власності на нього (право повного господарського відання чи оперативного управління). Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Продавець не може передати покупцеві те, на що він сам не має права.
== '''Ціна товару''' ==
Покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page Кодексу], а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.<br />


Якщо ціну встановлено залежно від ваги товару, вона визначається за вагою нетто, якщо інше не встановлено договором купівлі-продажу.<br />
'''Додатково забороняється:'''


Якщо договором купівлі-продажу встановлено, що ціна товару підлягає зміні залежно від показників, що зумовлюють ціну товару (собівартість, затрати тощо), але при цьому не визначено способу її перегляду, ціна визначається виходячи із співвідношення цих показників на момент укладення договору і на момент передання товару.<br />
- державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі договорів, які у період з 25 лютого 2022 р. до 31 грудня 2023 р. включно посвідчено нотаріусом, що не був включений до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна (далі - перелік нотаріусів), або був включений до нього з відповідним застереженням.
|}
== Загальні відомості ==
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page#n3244 статті 655 Цивільного кодексу України], за договором купівлі-продажу '''одна сторона (продавець)''' передає або зобов'язується передати '''майно (товар)''' у власність '''другій стороні (покупцеві)''', а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
== Види договорів купівлі-продажу ==
Загалом виокремлюють основний та попередній договори купівлі-продажу нерухомого майна, які відрізняються статусом та характером зобов’язань.
=== Попередній договір купівлі-продажу: ===
Це попередній етап укладення угоди, який фіксує загальні умови майбутнього договору та забезпечує його виконання.
Може містити такі умови, як вартість майна, терміни оплати, умови передачі власності тощо, але не завжди є остаточним документом.
Використовується для закріплення сторонніх обов’язків та забезпечення виконання майбутнього договору купівлі-продажу.
=== Основний договір купівлі-продажу: ===
Це остаточний і офіційний документ, що закріплює усі умови та зобов’язання щодо передачі права власності на нерухоме майно.
Створюється та підписується після виконання всіх умов попереднього договору.
Містить повні та чіткі умови, включаючи вартість майна, терміни платежів, умови передачі власності, відповідальність сторін та інші деталі угоди.
У всіх випадках договір купівлі-продажу оформляють у письмовій формі, його завіряє нотаріус який є учасником даного провочину разом з продавцем та продавце та покупцем .Нотаріус виступає ключовою фігурою в підписанні угоди, оскільки він узгоджує всі документи та своїм підписом затверджує здійснення передачі прав власності на нерухоме майно.  


Якщо продавець прострочив виконання обов'язку щодо передання товару, ціна визначається виходячи із співвідношення цих показників на момент укладення договору і на день передання товару, встановлений у договорі, а якщо такий день не встановлений договором, - на день, визначений відповідно до статті 530 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page Кодексу].<br />
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page#n1050 Стаття 181 Цивільного кодексу України] встановлює, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
==== Вимоги до договору ====
'''Така угода має відповідати нижченаведеним вимогам:'''
*  укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню;
*  посвідчується нотаріусом за місцем знаходження майна або за юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї зі сторін договору;
*  посвідчується за умови подання документів, що підтверджують право власності, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
*  коли квартира є спільним майном подружжя, а документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім'я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя, справжність підпису на якій має бути нотаріально засвідчена;
*  якщо подані документи не містять усіх передбачених законодавством відомостей або в таких документах міститься суперечлива інформація, нотаріус може запитувати від відповідних суб'єктів (органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які видавали такі документи) інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для вчинення нотаріальної дії;
у разі виявлення з поданих документів, що право власності або право користування відчужуваною квартирою або її частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у продавця дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину;
*  посвідчується за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна;
*  посвідчується за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - у випадку продажу об'єкта нерухомості, що перебуває у власності менше трьох років (крім майна, отриманого у спадщину), або продажу протягом податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості;
*  перед посвідченням договору нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна.
'''Предметом договору купівлі-продажу''' нерухомого майна можуть бути:
* земельні ділянки, 
* єдині майнові комплекси,
* житлові будинки (квартири) або інше нерухоме майно.
== Право продажу майна ==
За [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page#n3255 статтею 658 Цивільного кодексу України] <big>право продажу майна</big>, крім випадків примусового продажу, належить ''власникові''.


Положення цієї частини про визначення <big>ціни товару</big> застосовуються, якщо інше не встановлено актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов'язання.
Іншими словами, це положення законодавтсва означає, що приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати покупцеві не лише саме майно, а й право власності на нього. Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Продавець не може передати покупцеві те, на що він сам не має права.
== '''Оплата товару''' ==
== Перелік документів для вчинення правочину ==
Покупець зобов'язаний оплатити товар після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару.<br />
'''Для продавця''':
Власник житла ( продавець) має підготувати наступний пакет документів на продаж нерухомості:


Покупець зобов'язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу.<br />
* Паспорт та ідентифікаційний код продавця (чи уповноваженого представника),
*# якщо в шлюбі – свідоцтво про шлюб та заява-згода на продаж нерухомості від іншого подружжя, завірена нотаріально; свідоцтво про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть чоловіка/дружини (за відповідних обставин);
*# шлюбний контракт, якщо є;
*# свідоцтва про народження дітей, паспорт з 14 років, ідентифікаційний код (з народження), якщо діти виступають стороною у договорі;
*# також важливо, щоб в паспорті старого зразка були вклеєні всі фотографії.
* '''Витяг з реєстру''' територіальної громади/раніше Довідка про реєстрацію місця проживання (довідка необхідна для перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною).
* '''Технічний паспорт на об’єкт'''.
* Документ, що підтверджує право власності (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, дарування, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину тощо).
* '''Витяг''' з державного '''реєстру прав''' на нерухомість.
* '''Звіт про оцінку майна''', можна замовити онлайн або замовити в оцінювача, він діє 6 місяців.
* Довідку про зареєстрованих у помешканні (довідка про склад сім'ї станом на відповідну дату), яку оформлюють в '''ЦНАПі''' або у '''нотаріуса'''.
* Виписка про відсутність боргів за комунальні послуги (безпосередньо звернутись до виконавця комунальних послуг, за всіма наявними особовими рахунками).
* Документи на землю, в разі продажу приватного будинку (акт на землю із зазначенням кадастрового номера).
8.2. <u>Особа віком від 14 до 18 років:</u>
* Паспорт.
* Довідка про реєстрацію місця проживання (у випадку ID-картки).
* Письмова згода батьків на здійснення угоди.
* Дозвіл органу опіки та піклування (витяг з рішення відповідної міської, районної чи сільської адміністрації).
<u>Для законного представника:</u>
# Довіреність, яка дає право представляти інтереси фізичної особи;
# Паспорт чи інший документ посвідчення особистості;
# Довідка про реєстрацію (у випадку ID-картки).;
# Ідентифікаційний код.
'''Для покупця''':
# Паспорт та ідентифікаційний номер (документ про реєстрацію місця проживання (у випадку ID-картки);
# Паспорт та ідентифікаційний номер дружини/чоловіка покупця (якщо таке має місце);
# Свідоцтво про шлюб (якщо квартира набувається у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на купівлю даної квартири);
# Свідоцтво про зміну прізвища, ім’я, по-батькові (якщо таке має місце).
# У разі продажу земельної ділянки Витяг ДЗК.
== Місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна ==
[[Файл:Угода щодо нерухомості.jpg|міні]]
Згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#n575 частини 4 статті 55 Закону України "Про нотаріат"] місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна:                                                                     
* за місце знаходженням такого майна;
* за місце знаходженням юридичної особи;
* за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.
== Перелік документів що посвідчують право власності на нерухоме майно ==
Відповідно до підпункт 1.2 пункту 1 глави 2 розділу II [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5] документами що посвідчують право власності: <br />
'''на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів:'''
* нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором;
* свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
* свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;
* договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
* договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;
* договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
* рішенням суду;
* договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
'''на земельну ділянку''' посвідчується державним актом, а на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без змін її меж, цільового призначення, посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою; свідоцтвом про право на спадщину; витяг Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (у разі здійснення державної реєстрації права власності без видачі відповідного документа); витяг з Державного земельного кадастру; звіт про оцінку майна, зареєстрований у єдиній базі даних, з присвоєнням унікального номера.
.
==== Податки які необхідно сплатити при заключені договору купівлі - продажу нерухомого майна. ====
Після підписання договору новий власник  нерухомості має внести збір до Пенсійного фонду, який становить 1% від вартості  нерухомості. Крім цього, виплаті державного мита (1%) підлягає також нотаріальне посвідчення.
Необхідно знати, що ці податки та держмита сплачуються обома сторонами угоди, адже вона є двосторонньою. Однак у більшості випадків все відбувається за попередньою домовленістю.
Продавець також несе певні витрати, а саме:
# Держмито (1% від загальної вартості  нерухомого майна).
# Військовий збір (1,5% від загальної вартості об’єкта).
# Податок з доходів фізичних осіб (чи скорочено — ПДФО) від продажу об’єкта. Розмір цього податку залежить від різних факторів, тому відсоток може змінюватись.


У разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами.<br />
Сьогодні платнику податків за третю та наступні угоди необхідно буде сплатити державний податок, який становить 18%, а також військовий збір – 1,5%.


Якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу.<br />
Важливо! Вищезгаданий ПДФО від продажу  нерухомості може не виплачуватись у деяких ситуаціях, а саме:


Якщо продавець зобов'язаний передати покупцеві крім неоплаченого також інший товар, він має право зупинити передання цього товару до повної оплати всього раніше переданого товару, якщо інше не встановлено договором або актами цивільного законодавства.<br />
* угода в поточному звітному періоді була єдиною;
* термін володіння майном тепер немає значення.


== '''Попередня оплата товару''' ==
Таким чином, якщо продавець  нерухомості понад три роки володів об’єктом, а угода з продажу нерухомості була першою за поточний рік, тоді ПДФО не встановлюється.
Якщо договором встановлений обов'язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата), '''покупець повинен''' здійснити оплату в строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо такий строк не встановлений договором, - у строк, визначений відповідно до статті 530 цього [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page Кодексу].<br />


У разі невиконання покупцем обов'язку щодо попередньої оплати товару застосовуються положення статті 538 цього Кодексу.<br />
Однак у випадку, коли одна зі сторін є юридичною особою, тоді на неї покладається обов’язок сплатити прибутковий податок.


Якщо продавець, який одержав суму попередньої оплати товару, не передав товар у встановлений строк, покупець має право вимагати передання оплаченого товару або повернення суми попередньої оплати.<br />
=== '''Пільги''' ===
Національне законодавство встановлює певний перелік осіб, для яких існують пільги при сплаті державних податків під час укладання угоди купівлі-продажу нерухомого майна.


На суму попередньої оплати нараховуються проценти відповідно до статті 536 Кодексу від дня, коли товар мав бути переданий, до дня фактичного передання товару покупцеві або повернення йому суми попередньої оплати. Договором може бути встановлений обов'язок продавця сплачувати проценти на суму попередньої оплати від дня одержання цієї суми від покупця.<br />
Таким чином, від сплати звільняються такі особи:


== '''Продаж товару в кредит''' ==
* інваліди Великої Вітчизняної війни та сім’ї військових, які вважаються зниклими безвісти;
Договором купівлі-продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу.<br />
* інваліди, що належать до 1 або 2 групи;
* учасники ліквідації аварії на Чорнобильській АЕС.


Товар продається в кредит за цінами, що діють на день продажу. Зміна ціни на товар, проданий в кредит, не є підставою для проведення перерахунку, якщо інше не встановлено договором або законом.<br />
Від сплати державного податку, що становить 1% від загальної вартості  нерухомості та сплачується до Пенсійного фонду, звільняються такі особи:


У разі невиконання продавцем обов'язку щодо передання товару, проданого в кредит, застосовуються положення статті 665 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page Кодексу].<br />
* особи, які вперше укладають угоду;
* особи, які перебувають на квартирному обліку.
І тому виходить що Хто за що платить при укладенні договору – це «внутрішня» домовленість сторін. Але здійснюються такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом.
'''Важливо!''' Сума, від якої сплачується податок – це сума доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається з огляду на ціну, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості.
Оціночну вартість визначає експерт. Тобто, ще одна стаття витрат – це послуги експерта.
Увага! Не обкладається податком сума, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду з об’єктом нерухомості, яким володіє понад три роки.
Якщо особа отримала об’єкт нерухомості у спадок, умова щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку не поширюється, тобто можна сміливо продавати одразу: податок при продажу нерухомості не сплачується.
<br>
Те ж саме стосується і оподаткування при продажу будинку.
<br>
Є ще один об’єкт для здійснення угод – це земельна ділянка.


Якщо покупець прострочив оплату товару, проданого в кредит, продавець має право вимагати повернення неоплаченого товару.<br />
'''Податок при продажу земельної ділянки сплачується у такому ж розмірі, як і при продажу іншого нерухомого майна.'''
Винятком в даному випадку є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, а також та, яка не перевищує норми приватизації (безоплатної передачі), передбаченої ст.121 Земельного кодексу України. Для звільнення від оподаткування також необхідна умова володіння ділянкою понад три роки, виключаючи ситуацію отримання ділянки у спадок.
Якщо продавець-нерезидент, в такому випадку розмір податку при продажу нерухомості буде іншим – ставка ПДФО становить 18%.
Вищевказані винятки також відносяться і до продавця-нерезидента.
Податок сплачується до нотаріального посвідчення угоди. Укласти договір можна за місцезнаходженням майна або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору.
== Процедура оформлення договору купівлі-продажу ==
Для успішного офрмлення договору повинен бути присутній нотаріус. Він перевіряє наявність всіх обов'язкових документів та завіряє їх, чим затвердить законність угоди. Перш за все, нотаріус готує договір купівлі-продажу будинку, після чого передає його для ознайомлення продавцю та покупцю нерухомості.


Якщо покупець прострочив оплату товару, на прострочену суму нараховуються проценти відповідно до статті 536 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/page Кодексу] від дня, коли товар мав бути оплачений, до дня його фактичної оплати.<br />
Кожна із сторін повинна звернути особливу увагу на правильність даних своїх паспортів, ідентифікаційних кодів та ПІБ. В договорі містяться всі дані, які стосуються нерухомості, включаючи адресу, технічні особливості та ціну. Крім того, обов'язковим атрибутом будь-якого договору має бути точна дата укладення.


Договором купівлі-продажу може бути передбачений обов'язок покупця сплачувати проценти на суму, що відповідає ціні товару, проданого в кредит, починаючи від дня передання товару продавцем.<br />
Якщо якась із сторін перебуває у шлюбі, в процесі підписання договору повинні бути присутні чоловік/дружина. Вони повинні дати свою письмову згоду на здійснення угоди.  


З моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати продавцю належить право застави на цей товар.
У разі узгодження всіх умов договору та перевірки правильності даних обома сторонами та сплати всіх вищезазначених податків, продавець та покупець підписують його. В свою чергу, нотаріус повинен посвідчити договір, після чого угода може вважатися здійсненою.
== '''Особливості оплати товару з розстроченням платежу''' ==
<big>Договором про продаж товару в кредит може бути передбачено оплату товару з розстроченням платежу</big>.<br />


Істотними умовами договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу є ціна товару, порядок, строки і розміри платежів.<br />
Останнім етапом є внесення даних про нового власника до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. На цьому угода купівлі-продажу нерухомого майна може вважатися успішно завершеною.
 
== Зразок договору купівлі-продажу (типовий) ==
Якщо покупець не здійснив у встановлений договором строк чергового платежу за проданий з розстроченням платежу і переданий йому товар, продавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення проданого товару.<br />
[[Файл:Договір купівлі-продажу (типовий).docx|міні|Договір купівлі-продажу (типовий)]]
 
[[Категорія:Договір купівлі- продажу]]
До договору про продаж товару в кредит з умовою про розстрочення платежу застосовуються положення частин третьої, п'ятої та шостої статті 694 Кодексу.
== '''Страхування товару''' ==
Договором може бути встановлений <big>обов'язок продавця або покупця страхувати товар</big>.<br />
 
Якщо сторона, яка зобов'язана страхувати товар, не застрахувала його, друга сторона має право застрахувати товар і вимагати відшкодування витрат на страхування або відмовитися від договору.
[[Категорія:Договір купівлі-продажу]]
[[Категорія:Цивільне право]]
[[Категорія:Цивільне право]]

Поточна версія на 14:07, 12 червня 2024

Нормативна база

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану!

Постанова Кабінету Міністрів України від 6 березня 2022 року № 209 "Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану" (далі - постанова) визначає особливості з урахуванням яких в умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування проводиться/забезпечується державна реєстрація юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація), надання/отримання відомостей/інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у тому числі шляхом безпосереднього доступу до них.

Відповідно до постанови забороняється державна реєстрація, вчинення інших реєстраційних дій:

  • державними реєстраторами юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що перебувають у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації/суб’єктом державної реєстрації прав, місцезнаходженням яких є територія активних бойових дій (крім територій активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси) та тимчасово окупованих Російською Федерацією територій, включених до Переліку;
  • нотаріусами, робоче місце (контору) яких розташовано в межах територій активних бойових дій (крім територій активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси) та тимчасово окупованих Російською Федерацією територій, включених до Переліку.
  • державними та приватними виконавцями, що не включені до переліку, про який Міністерство юстиції повідомляє технічному адміністратору Державного реєстру прав.

Сплата адміністративного збору/плати за надання відомостей з Єдиного державного реєстру може підтверджуватися електронною копією (у тому числі скрін-копією) відповідного платіжного документа.

Додатково забороняється:

- державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі договорів, які у період з 25 лютого 2022 р. до 31 грудня 2023 р. включно посвідчено нотаріусом, що не був включений до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна (далі - перелік нотаріусів), або був включений до нього з відповідним застереженням.

Загальні відомості

Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Види договорів купівлі-продажу

Загалом виокремлюють основний та попередній договори купівлі-продажу нерухомого майна, які відрізняються статусом та характером зобов’язань.

Попередній договір купівлі-продажу:

Це попередній етап укладення угоди, який фіксує загальні умови майбутнього договору та забезпечує його виконання. Може містити такі умови, як вартість майна, терміни оплати, умови передачі власності тощо, але не завжди є остаточним документом. Використовується для закріплення сторонніх обов’язків та забезпечення виконання майбутнього договору купівлі-продажу.

Основний договір купівлі-продажу:

Це остаточний і офіційний документ, що закріплює усі умови та зобов’язання щодо передачі права власності на нерухоме майно. Створюється та підписується після виконання всіх умов попереднього договору. Містить повні та чіткі умови, включаючи вартість майна, терміни платежів, умови передачі власності, відповідальність сторін та інші деталі угоди. У всіх випадках договір купівлі-продажу оформляють у письмовій формі, його завіряє нотаріус який є учасником даного провочину разом з продавцем та продавце та покупцем .Нотаріус виступає ключовою фігурою в підписанні угоди, оскільки він узгоджує всі документи та своїм підписом затверджує здійснення передачі прав власності на нерухоме майно.

Стаття 181 Цивільного кодексу України встановлює, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Вимоги до договору

Така угода має відповідати нижченаведеним вимогам:

  • укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню;
  • посвідчується нотаріусом за місцем знаходження майна або за юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї зі сторін договору;
  • посвідчується за умови подання документів, що підтверджують право власності, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
  • коли квартира є спільним майном подружжя, а документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім'я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя, справжність підпису на якій має бути нотаріально засвідчена;
  • якщо подані документи не містять усіх передбачених законодавством відомостей або в таких документах міститься суперечлива інформація, нотаріус може запитувати від відповідних суб'єктів (органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які видавали такі документи) інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для вчинення нотаріальної дії;
  • у разі виявлення з поданих документів, що право власності або право користування відчужуваною квартирою або її частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у продавця дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину;
  • посвідчується за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна;
  • посвідчується за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - у випадку продажу об'єкта нерухомості, що перебуває у власності менше трьох років (крім майна, отриманого у спадщину), або продажу протягом податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості;
  • перед посвідченням договору нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна.

Предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути:

  • земельні ділянки,
  • єдині майнові комплекси,
  • житлові будинки (квартири) або інше нерухоме майно.

Право продажу майна

За статтею 658 Цивільного кодексу України право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові.

Іншими словами, це положення законодавтсва означає, що приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати покупцеві не лише саме майно, а й право власності на нього. Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Продавець не може передати покупцеві те, на що він сам не має права.

Перелік документів для вчинення правочину

Для продавця: Власник житла ( продавець) має підготувати наступний пакет документів на продаж нерухомості:

  • Паспорт та ідентифікаційний код продавця (чи уповноваженого представника),
    1. якщо в шлюбі – свідоцтво про шлюб та заява-згода на продаж нерухомості від іншого подружжя, завірена нотаріально; свідоцтво про розірвання шлюбу, свідоцтво про смерть чоловіка/дружини (за відповідних обставин);
    2. шлюбний контракт, якщо є;
    3. свідоцтва про народження дітей, паспорт з 14 років, ідентифікаційний код (з народження), якщо діти виступають стороною у договорі;
    4. також важливо, щоб в паспорті старого зразка були вклеєні всі фотографії.
  • Витяг з реєстру територіальної громади/раніше Довідка про реєстрацію місця проживання (довідка необхідна для перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваними житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною).
  • Технічний паспорт на об’єкт.
  • Документ, що підтверджує право власності (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, дарування, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину тощо).
  • Витяг з державного реєстру прав на нерухомість.
  • Звіт про оцінку майна, можна замовити онлайн або замовити в оцінювача, він діє 6 місяців.
  • Довідку про зареєстрованих у помешканні (довідка про склад сім'ї станом на відповідну дату), яку оформлюють в ЦНАПі або у нотаріуса.
  • Виписка про відсутність боргів за комунальні послуги (безпосередньо звернутись до виконавця комунальних послуг, за всіма наявними особовими рахунками).
  • Документи на землю, в разі продажу приватного будинку (акт на землю із зазначенням кадастрового номера).

8.2. Особа віком від 14 до 18 років:

  • Паспорт.
  • Довідка про реєстрацію місця проживання (у випадку ID-картки).
  • Письмова згода батьків на здійснення угоди.
  • Дозвіл органу опіки та піклування (витяг з рішення відповідної міської, районної чи сільської адміністрації).

Для законного представника:

  1. Довіреність, яка дає право представляти інтереси фізичної особи;
  2. Паспорт чи інший документ посвідчення особистості;
  3. Довідка про реєстрацію (у випадку ID-картки).;
  4. Ідентифікаційний код.

Для покупця:

  1. Паспорт та ідентифікаційний номер (документ про реєстрацію місця проживання (у випадку ID-картки);
  2. Паспорт та ідентифікаційний номер дружини/чоловіка покупця (якщо таке має місце);
  3. Свідоцтво про шлюб (якщо квартира набувається у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на купівлю даної квартири);
  4. Свідоцтво про зміну прізвища, ім’я, по-батькові (якщо таке має місце).
  5. У разі продажу земельної ділянки Витяг ДЗК.

Місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна

Угода щодо нерухомості.jpg

Згідно частини 4 статті 55 Закону України "Про нотаріат" місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна:

  • за місце знаходженням такого майна;
  • за місце знаходженням юридичної особи;
  • за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

Перелік документів що посвідчують право власності на нерухоме майно

Відповідно до підпункт 1.2 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 документами що посвідчують право власності:
на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів:

  • нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором;
  • свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
  • свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;
  • договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
  • договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;
  • договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
  • рішенням суду;
  • договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

на земельну ділянку посвідчується державним актом, а на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без змін її меж, цільового призначення, посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою; свідоцтвом про право на спадщину; витяг Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (у разі здійснення державної реєстрації права власності без видачі відповідного документа); витяг з Державного земельного кадастру; звіт про оцінку майна, зареєстрований у єдиній базі даних, з присвоєнням унікального номера. .

Податки які необхідно сплатити при заключені договору купівлі - продажу нерухомого майна.

Після підписання договору новий власник нерухомості має внести збір до Пенсійного фонду, який становить 1% від вартості нерухомості. Крім цього, виплаті державного мита (1%) підлягає також нотаріальне посвідчення. Необхідно знати, що ці податки та держмита сплачуються обома сторонами угоди, адже вона є двосторонньою. Однак у більшості випадків все відбувається за попередньою домовленістю. Продавець також несе певні витрати, а саме:

  1. Держмито (1% від загальної вартості  нерухомого майна).
  2. Військовий збір (1,5% від загальної вартості об’єкта).
  3. Податок з доходів фізичних осіб (чи скорочено — ПДФО) від продажу об’єкта. Розмір цього податку залежить від різних факторів, тому відсоток може змінюватись.
Сьогодні платнику податків за третю та наступні угоди необхідно буде сплатити державний податок, який становить 18%, а також військовий збір – 1,5%.

Важливо! Вищезгаданий ПДФО від продажу  нерухомості може не виплачуватись у деяких ситуаціях, а саме:

  • угода в поточному звітному періоді була єдиною;
  • термін володіння майном тепер немає значення.

Таким чином, якщо продавець  нерухомості понад три роки володів об’єктом, а угода з продажу нерухомості була першою за поточний рік, тоді ПДФО не встановлюється.

Однак у випадку, коли одна зі сторін є юридичною особою, тоді на неї покладається обов’язок сплатити прибутковий податок.

Пільги

Національне законодавство встановлює певний перелік осіб, для яких існують пільги при сплаті державних податків під час укладання угоди купівлі-продажу нерухомого майна.

Таким чином, від сплати звільняються такі особи:

  • інваліди Великої Вітчизняної війни та сім’ї військових, які вважаються зниклими безвісти;
  • інваліди, що належать до 1 або 2 групи;
  • учасники ліквідації аварії на Чорнобильській АЕС.

Від сплати державного податку, що становить 1% від загальної вартості  нерухомості та сплачується до Пенсійного фонду, звільняються такі особи:

  • особи, які вперше укладають угоду;
  • особи, які перебувають на квартирному обліку.

І тому виходить що Хто за що платить при укладенні договору – це «внутрішня» домовленість сторін. Але здійснюються такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом. Важливо! Сума, від якої сплачується податок – це сума доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається з огляду на ціну, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості. Оціночну вартість визначає експерт. Тобто, ще одна стаття витрат – це послуги експерта. Увага! Не обкладається податком сума, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду з об’єктом нерухомості, яким володіє понад три роки. Якщо особа отримала об’єкт нерухомості у спадок, умова щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку не поширюється, тобто можна сміливо продавати одразу: податок при продажу нерухомості не сплачується.
Те ж саме стосується і оподаткування при продажу будинку.
Є ще один об’єкт для здійснення угод – це земельна ділянка.

Податок при продажу земельної ділянки сплачується у такому ж розмірі, як і при продажу іншого нерухомого майна. Винятком в даному випадку є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, а також та, яка не перевищує норми приватизації (безоплатної передачі), передбаченої ст.121 Земельного кодексу України. Для звільнення від оподаткування також необхідна умова володіння ділянкою понад три роки, виключаючи ситуацію отримання ділянки у спадок. Якщо продавець-нерезидент, в такому випадку розмір податку при продажу нерухомості буде іншим – ставка ПДФО становить 18%. Вищевказані винятки також відносяться і до продавця-нерезидента. Податок сплачується до нотаріального посвідчення угоди. Укласти договір можна за місцезнаходженням майна або за місцем реєстрації однієї зі сторін договору.

Процедура оформлення договору купівлі-продажу

Для успішного офрмлення договору повинен бути присутній нотаріус. Він перевіряє наявність всіх обов'язкових документів та завіряє їх, чим затвердить законність угоди. Перш за все, нотаріус готує договір купівлі-продажу будинку, після чого передає його для ознайомлення продавцю та покупцю нерухомості.

Кожна із сторін повинна звернути особливу увагу на правильність даних своїх паспортів, ідентифікаційних кодів та ПІБ. В договорі містяться всі дані, які стосуються нерухомості, включаючи адресу, технічні особливості та ціну. Крім того, обов'язковим атрибутом будь-якого договору має бути точна дата укладення.

Якщо якась із сторін перебуває у шлюбі, в процесі підписання договору повинні бути присутні чоловік/дружина. Вони повинні дати свою письмову згоду на здійснення угоди.

У разі узгодження всіх умов договору та перевірки правильності даних обома сторонами та сплати всіх вищезазначених податків, продавець та покупець підписують його. В свою чергу, нотаріус повинен посвідчити договір, після чого угода може вважатися здійсненою.

Останнім етапом є внесення даних про нового власника до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. На цьому угода купівлі-продажу нерухомого майна може вважатися успішно завершеною.

Зразок договору купівлі-продажу (типовий)

Файл:Договір купівлі-продажу (типовий).docx