Технічна документація (технічний паспорт) на об'єкт нерухомості

Нормативна база

• Цивільний кодекс України;
• Житловий кодекс України;
• Постанова Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 р. № 488 “Деякі питання проведення технічної інвентаризації“;
• Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності";

Технічний паспорт на об’єкт нерухомості

Технічний паспорт є одним з тих документів що постійно застосовується при реєстрації, зміні прав власності на об’єкт нерухомості ( будівлю, споруду, житловий будинок ). Також він являється документом, що містить у собі основні характеристики, відомості, що характеризують об’єкт нерухомості та його складові.

Разом з тим потрібно зазначити, що технічний паспорт - документ, що складається з текстових та графічних матеріалів, які містять інформацію про склад, фактичну площу, об’єм, технічний стан об’єкта нерухомого майна, виготовлених на підставі матеріалів технічної інвентаризації за результатами технічної інвентаризації на дату її проведення.[1]

Важливо!!! Технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на обєкт нерухомого майна він лише описує обєкт та визначає його складові для подальших дій.

Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна - це комплекс робіт з метою визначення складу, фактичної площі, об’єму, технічного стану та/або визначення змін зазначених характеристик за певний період часу із виготовленням відповідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) з використанням Реєстру будівельної діяльності.

Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна проводиться виконавцем у випадках, передбачених Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності”, відповідно до вимог Порядку проведення технічної інвентаризації, будівельних норм, стандартів, нормативних документів і правил, затверджених згідно із законодавством.

Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна проводиться юридичною особою або фізичною особою - підприємцем, у складі яких працює один або більше відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію та отримали кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт із технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна відповідно до Закону України "Про архітектурну діяльність":

1) перед прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів (у тому числі після проведення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об’єкта будівництва, щодо якого набуто право на виконання будівельних робіт);

2) перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого набуто право на виконання будівельних робіт;

3) перед проведенням державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, що утворився внаслідок поділу, об’єднання об’єкта нерухомого майна або виділення частки з об’єкта нерухомого майна, крім випадків, коли за результатами такого поділу, об’єднання або виділення частки шляхом реконструкції закінчений будівництвом об’єкт приймався в експлуатацію;

4) перед прийняттям в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, визначених пунктом 9 розділу V "Прикінцеві положення" Закону;

5) на підставі судового рішення;

6) в інших випадках за бажанням замовника/власника об’єкта нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва.

Технічна інвентаризація не вимагається для державної реєстрації спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості.

Технічна інвентаризація поділяється на первинну або повторну.

Первинною є технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна, яка проводиться вперше.

Повторною є технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна, яка визначає зміни характеристик об’єкта нерухомого майна за певний період часу.

У випадках, передбачених Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності”, в ході технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна проводиться технічне обстеження, про що робиться відмітка у технічному паспорті.

Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна у випадках, визначених пунктами 1-4, 6 частини другої статті 39-3 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, проводиться на підставі договору, який укладається між виконавцем та замовником або уповноваженою ним особою.

У випадку, визначеному пунктом 5 частини другої статті 39-3 Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності”, технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна проводиться на підставі судового рішення.

У разі проведення технічної інвентаризації об’єкта нерухомого майна державної або комунальної власності договір укладається з підприємством, установою, організацією, яка уповноважена в установленому порядку управляти відповідним об’єктом нерухомого майна.

Договір про проведення технічної інвентаризації може укладатися в електронній формі через електронний кабінет відповідно до Закону України “Про електронні довірчі послуги” з використанням Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Строк виконання робіт, розмір та порядок оплати робіт з технічної інвентаризації визначаються у договорі за домовленістю сторін.

Технічна інвентаризація об’єктів нерухомого майна підвищеної небезпеки та режимних об’єктів проводиться з дотриманням вимог Законів України “Про державну таємницю” та “Про об’єкти підвищеної небезпеки”.

Об'єкти, що підлягають технічній інвентаризації

До об’єктів нерухомого майна, які підлягають технічній інвентаризації та на які за результатами технічної інвентаризації виготовляються інвентаризаційні справи, матеріали технічної інвентаризації і технічні паспорти, належать:

1) житлові будинки квартирного типу різної поверховості, житловий комплекс гуртожитку;

2) квартири;

3) жилі кімнати, жилі блоки та жилі секції у гуртожитках, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах;

4) житлові будинки садибного типу;

5) виробничі будівлі, будівлі і споруди громадського та виробничого (зокрема сільськогосподарського) призначення та їх комплекси;

6) нежитлові приміщення та групи нежитлових приміщень, які є самостійним об’єктом нерухомого майна;

7) садові та дачні будинки;

8) гаражі, паркінги, машино-місця, які є самостійним об’єктом нерухомого майна;

9) захисні споруди цивільного захисту (далі - захисні споруди) та споруди подвійного призначення із захисними властивостями захисних споруд (далі - споруди подвійного призначення);

10) багатофункціональні будівлі для тримання засуджених та осіб, узятих під варту (блочного, казарменого та камерного типу установ виконання покарань та слідчих ізоляторів);

11) об’єкти незавершеного будівництва, щодо яких набуто право на виконання будівельних робіт;

12) господарські будівлі, які не є приналежністю до садибного, дачного або садового будинку;

13) інженерні споруди та лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури;

14) об’єкти нерухомого майна, що утворилися внаслідок поділу, об’єднання об’єкта нерухомого майна або виділення частки з об’єкта нерухомого майна, крім випадків, коли за результатами такого поділу, об’єднання або виділення частки шляхом реконструкції закінчений будівництвом об’єкт приймався в експлуатацію.

Документи необхідні для виготовлення технічного паспорта

Для того щоб провести технічну інвентаризацію та виготовити технічний паспорт особі потрібно звертається в місцеве державне чи приватне ліцензоване бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ).

Документи, які потрібно буде подавати до БТІ для виготовлення технічного паспорта на об’єкт нерухомості в першу чергу будуть залежати від типу об’єкта нерухомого майна. Орієнтовно їх перелік наступний:

• заяву (документ складається безпосередньо в організації);
• паспорт та реєстраційний номер платника податків;
• документи  про право власності на земельну ділянку (у випадку виготовлення технічного паспорта на приватний житловий будинок чи садовий будинок)
• документи що посвідчують право власності на об’єкт нерухомості;;
• довідка про присвоєння поштової адреси;
• проектну документацію на будинок - якщо вона була розроблена.

Перелік наведених вище документів не є остаточним та може змінюватися  в індивідуальних випадках. Далі після отримання відповідних документів інспектори БТІ здійснять відповідні дослідження та заміри і складуть технічний паспорт на об’єкт.

Призначення, сфера використання

Технічний паспорт на об’єкт нерухомості має досить розповсюджену сферу використання. Його використовують практично при кожній дії з нерухомістю зміною її статусу.

Технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна використовується у таких випадках як:

• державної реєстрації права власності та приватизації об’єкта нерухомості;
• підписання договорів купівлі продажу. Дарування нерухомого майна;
• реєстрації змін об’єкта нерухомого майна (проведення реконструкції, капітального ремонту перепланування);
• зміни цільового призначення об’єкта нерухомого майна;
• під час спадкування об’єктів нерухомості;
• під час виділення частки та поділі об’єкта нерухомості;
• під час розгляду справ щодо об’єктів нерухомого майна в суді.

Організація та порядок виконання робіт

Технічна інвентаризація об’єкта нерухомого майна проводиться у такій послідовності:

• підготовка до обстеження об’єкта нерухомого майна;

Під час підготовки до обстеження за бажанням замовника складається програма виконання робіт з технічної інвентаризації, що є невід’ємною частиною договору про проведення технічної інвентаризації, та здійснюється збір необхідних для проведення технічної інвентаризації документів, інформації щодо об’єкта нерухомого майна шляхом їх отримання від замовника та/або електронних інформаційних систем та мереж, що становлять інформаційний ресурс держави, після чого проводиться вивчення та аналіз таких документів, інформації.

• обстеження об’єкта нерухомого майна;

Обстеження проводиться у присутності замовника або уповноваженої ним особи шляхом візуального огляду об’єкта нерухомого майна з вимірюванням та визначенням його складу, фактичної площі, об’єму, технічного стану. Під час обстеження проводяться необхідні вимірювання кількісних характеристик об’єкта нерухомого майна з відображенням їх результатів у журналах обмірів, технічний опис його частин та конструктивних елементів, фотофіксація та у разі відсутності кадастрового плану земельної ділянки під час обстеження складається абрис території з нанесенням усіх наявних житлових будинків, будівель, споруд, господарських (присадибних) будівель і споруд, захисних споруд, споруд подвійного призначення, меж та угідь (двору, саду, городу тощо).

У разі коли земельна ділянка сформована, використовується кадастровий план земельної ділянки, який міститься у документації із землеустрою, відповідно до якої здійснено формування земельної ділянки.

Не дозволяється проводити обстеження об’єкта нерухомого майна виключно за фотографіями, відеозаписами, кресленнями тощо.

• проведення вимірювальних робіт;

Вимірювання на об’єкті проводиться засобами вимірювальної техніки. Регульовані на законодавчому рівні засоби вимірювальної техніки, що застосовуються під час проведення технічної інвентаризації, повинні відповідати положенням Закону України “Про метрологію та метрологічну діяльність” та іншим нормативно-правовим актам, що містять вимоги до таких засобів.

• визначення конструктивних елементів об’єктів нерухомого майна;

Визначення характеристик і параметрів виробів, матеріалів і конструкцій об’єкта нерухомого майна здійснюється із залученням фахівців відповідної спеціалізації та атестованих лабораторій (за потреби).

• оформлення результатів технічної інвентаризації.

Оформлення результатів технічної інвентаризації передбачає складення схематичного плану, складення планів поверхів, визначення характеристик об’єктів нерухомого майна.

Вартість та строк

Строк виконання робіт, розмір та порядок оплати робіт з технічної інвентаризації визначаються у договорі за домовленістю сторін.