Забезпечення доступного іпотечного кредитування громадян України

Нормативна база

• Закон України "Про санкції"
• Закон України "Про запобігання загрозам національній безпеці, пов’язаним із надмірним впливом осіб, які мають значну економічну та політичну вагу в суспільному житті (олігархів)"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 02 серпня 2022 року № 856 «Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 04 серпня 2021 року №856 «Про затвердження Умов забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” громадян України житлом на умовах фінансового лізингу»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 24 січня 2020 року № 28 «Про надання фінансової державної підтримки»
• Наказ Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури України від 27 липня 2023 року № 647«Про затвердження показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані станом на 01 липня 2023 року)»

Що таке доступне іпотечне кредитування та перелік осіб, які можуть ним скористатися?

Кабінетом Міністрів України 2 серпня 2022 року прийнято Постанову № 856 "Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством "Українська фінансова житлова компанія" доступного іпотечного кредитування громадян України", яка набула чинності 01 жовтня 2022 року. Вище зазначеною Постановою передбачено, що приватне акціонерне товариство «Українська фінансова житлова компанія» буде забезпечувати відповідні категорії населення доступним житлом шляхом надання кредитів, забезпечених предметом іпотеки.
Доступне іпотечне кредитування - механізм надання грошових коштів позичальнику Укрфінжитлом або уповноваженим суб’єктом відповідно до цих Умов для фінансування витрат, пов’язаних з придбанням житла у розмірі та на умовах, установлених кредитним договором, забезпечення виконання зобов’язань за яким є житло або майнові права на житло, і що підлягають поверненню в порядку і строки, визначені таким кредитним договором, а також механізм компенсації Укрфінжитлом (заінтересованими сторонами) відповідно до цих Умов частини процентної ставки, першого (початкового) внеску, частини тіла за такими кредитами.
Право на забезпечення доступним іпотечним кредитуванням можуть претендувати громадяни України, які належать до однієї з таких категорій:

1. військовослужбовці Збройних Сил за контрактом, СБУ, Служби зовнішньої розвідки, Головного управління розвідки Міноборони, Національної гвардії, Держприкордонслужби, Управління державної охорони, Держспецзв’язку, Держспецтрансслужби, прокурори спеціалізованих прокуратур у сфері оборони Офісу Генерального прокурора, особи рядового і начальницького складу ДСНС, співробітники Служби судової охорони, детективи, старші детективи та особи начальницького складу Національного антикорупційного бюро, особи рядового і начальницького складу Державного бюро розслідувань, детективи та особи начальницького складу Бюро економічної безпеки, поліцейські, а також члени сімей зазначених осіб. З метою визначення права на отримання компенсації частини процентної ставки за кредитами, виданими відповідно до Умов, до категорій осіб, зазначених у цьому підпункті, також включаються особи, які були звільнені із зазначених в абзаці першому цього підпункту посад чи втратили відповідний статус або звання в результаті отримання статусу особи з інвалідністю I або II групи внаслідок війни після отримання кредиту відповідно до Умов, на період такої інвалідності, та не включаються члени сімей зазначених осіб.
2. медичні працівники закладів охорони здоров’я державної або комунальної форми власності;
3. педагогічні працівники закладів освіти державної або комунальної форми власності;
4. наукові (науково-педагогічні) працівники закладів освіти та наукових установ державної або комунальної форми власності;
5. ветерани війни та члени їх сімей; учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни, визначені статтею 10 Закону України “Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту”, а також сім’ї загиблих (померлих) Захисників і Захисниць України.
6. внутрішньо переміщені особи;
7. інші громадяни України, які не мають у власності житлової нерухомості або у власності яких менше ніж 52,5 кв. метра для сім’ї з однієї особи (одинока особа) та додатково 21 кв. метр - на кожного наступного члена сім’ї (не враховуються об’єкти житлової нерухомості, що розташовані на територіях активних бойових дій, територіях активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси, або тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Мінреінтеграції, для яких не визначена дата завершення бойових дій або тимчасової окупації).

Доступне іпотечне кредитування громадян України здійснюється Укрфінжитлом та через уповноважені ним суб’єкти, які уклали з Укрфінжитлом генеральну угоду, в межах власних коштів Укрфінжитла та інших джерел, не заборонених законодавством.
Укрфінжитло здійснює доступне іпотечне кредитування шляхом:

• надання кредитів, забезпечених предметом іпотеки, безпосередньо чи через уповноважених суб’єктів відповідно до вище зазначених Умов;
• залучення до співробітництва підприємств, організацій та установ для забезпечення компенсації частини процентної ставки за кредитами, забезпеченими предметом іпотеки, відповідно до укладених договорів (крім підприємств, організацій та установ, зареєстрованих в державі, визнаній Верховною Радою України державою-агресором, або стосовно яких застосовано санкції відповідно до законодавства);
• викупу прав вимоги за кредитами, наданими уповноваженими суб’єктами позичальникам відповідно до вище зазначених Умов.

Вимоги до предмету іпотечного кредиту та договору кредиту

Для того, щоб особа, яка має право на придбання доступного іпотечного житла змогла скористуватись зазначеним правом та укласти договір кредитування предмет іпотеки повинен відповідати таким вимогам:

1. предмет іпотеки повинен бути розташований на території України, за винятком об’єктів житлової нерухомості, що розташовані на територіях активних бойових дій, територіях активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси, або тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Мінреінтеграції, для яких не визначена дата завершення бойових дій або тимчасової окупації;;
2. вартість предмета іпотеки: для житла - не повинна перевищувати оціночну вартість, визначену на підставі звіту про оцінку, проведену суб’єктом оціночної діяльності або співробітником банку, який має кваліфікаційне свідоцтво оцінювача; для майнових прав на житло - підтверджується документами, наданими замовником або управителем фонду фінансування будівництва або власником майнових прав на квартиру або продавцем нерухомості (довідка, офіційний лист, договір про участь у фонді фінансування будівництва, про організацію спорудження об’єкта (об’єктів) будівництва, купівлі-продажу майнових прав на житло (в тому числі купівлі-продажу деривативу, базовим активом якого визначено майнові права на житло; про відступлення прав вимоги або заміни сторони у договорі, згідно з яким набувались майнові права), інвестування в будівництво житла (інвестиційний договір) та/або купівлі-продажу чи відступлення права вимоги за інвестиційним договором, купівлі-продажу майбутнього об’єкта житлової нерухомості (перший продаж), про відступлення прав вимоги за договором купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості тощо);
3. предметом іпотеки не можуть бути: • приміщення фондів житла, призначеного для тимчасового проживання; •квартира в будинку, прийнятому в експлуатацію раніше ніж за 10 років до дати укладення договору, якщо такий об’єкт нерухомості розташований в м. Києві або в обласному центрі; •житловий будинок, прийнятий в експлуатацію раніше ніж за 10 років до дати укладення договору, якщо такий об’єкт нерухомості розташований в м. Києві або в обласному центрі; •для кандидатів, що належать до категорій осіб, визначених у підпунктах 6 і 7 пункту 3 Умов, предметом іпотеки не може бути квартира в будинку, прийнятому в експлуатацію раніше ніж за три роки до дати укладення договору іпотеки; •для кандидатів, що належать до категорій осіб, визначених у підпунктах 6 і 7 пункту 3 Умов, предметом іпотеки не може бути житловий будинок, прийнятий в експлуатацію раніше ніж за три роки до дати укладення договору іпотеки; •майнові права на житловий будинок, що будується; •житловий будинок, розташований на земельній ділянці, відмінній від земель житлової та громадської забудови; •дачний або садовий будинок.

У разі, якщо предмет іпотеки відповідає наведеним критеріям, то договір кредиту, які видаються відповідно до «Умов забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України» повинні відповідати таким вимогам:
1) процентна ставка становить 7 відсотків річних.
Умовами договору передбачається компенсація процентної ставки до 3 відсотків річних для категорій осіб, визначених у підпунктах 1-4 пункту 3 вище зазначених Умов.
Перевірка належності позичальника до категорій громадян, визначених у підпунктах 1-4 пункту 3 Умов, здійснюється уповноваженим суб’єктом щокварталу та передує виставленню рахунка на сплату місячних платежів позичальником;
2) умовами кредитного договору може бути передбачено застосування штрафних санкцій за кредитом у разі невиконання або порушення позичальником умов кредитного договору та/або договору іпотеки;
3) відповідно до порядку погашення кредиту та відсотків за ним ануїтет або погашення основного боргу здійснюється рівними частинами і нарахування процентів щомісяця;
4) максимальний строк кредиту - 240 місяців;
5) мінімальний перший (початковий) внесок сплачує позичальник у розмірі не менш як 20 відсотків вартості предмета іпотеки;
6) для розрахунку суми кредиту:
вартість 1 кв. метра загальної площі житла або майнових прав на житло не повинна перевищувати граничну вартість 1 кв. метра житла або майнових прав на житло. Гранична вартість 1 кв. метра загальної площі житла або майнових прав на житло для мм. Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова не може перевищувати опосередковану вартість спорудження житла за регіонами України, визначену Мінінфраструктури та збільшену у два рази, для міст з населенням понад 300 тис. осіб, обласних центрів, а також населених пунктів, які розташовані на відстані до 15 кілометрів від меж м. Києва та обласних центрів, - у два рази, для міст та інших населених пунктів з населенням до 300 тис. - 1,75 раза у відповідному регіоні;
нормативна площа квартири або майнових прав на житло, що надається для сім’ї з однієї особи (одинока особа), становить не більше ніж 52,5 кв. метра загальної площі та додатково 21 кв. метр - на кожного наступного члена сім’ї;

нормативна площа житлового будинку, що надається для сім’ї з однієї особи (одинока особа), становить не більше ніж 62,5 кв. метра загальної площі та додатково 21 кв. метр - на кожного наступного члена сім’ї.
Сума перевищення граничної вартості 1 кв. метра та нормативної площі житла або майнових прав на житло покривається позичальником за рахунок першого внеску;
7) комісії за надання та/або обслуговування кредиту сукупно за весь строк дії кредитного договору повинні становити не більш як 0,5 відсотка суми наданого кредиту, для кредитних договорів, укладених починаючи з 1 вересня 2023 р., - не більш як 1 відсоток суми наданого кредиту;
8) житло, яке є предметом іпотеки, обов’язково підлягає страхуванню позичальником від ризиків випадкового знищення або випадкового пошкодження на повну оціночну вартість. За бажанням позичальника предмет іпотеки може бути додатково застрахований від ризиків пошкодження житла внаслідок бойових дій;
9) страховий тариф за договором страхування предмета іпотеки не повинен перевищувати:
0,25 відсотка на рік вартості предмета іпотеки;
у разі страхування додаткових ризиків пошкодження житла внаслідок воєнних дій - 1 відсоток на рік вартості предмета іпотеки;
10) позичальник несе витрати пов’язані з оформленням права власності на житло (під час придбання), страхуванням предмета іпотеки, оцінкою вартості предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності та послугами нотаріуса;
11) інші комісії кредитора, а також зобов’язання позичальника придбавати інші сторонні послуги, що призводять до удорожчання кредиту і не є обов’язковими згідно із законодавством або суті кредитної угоди, не допускаються;
12) відповідність замовника будівництва вимогам, установленим внутрішніми нормативними документами уповноваженого суб’єкта, а також наявність дозвільних документів щодо об’єкта будівництва, виданих відповідно до законодавства у сфері регулювання містобудівної діяльності, та державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташований такий об’єкт, відповідно до внутрішніх нормативних документів уповноваженого суб’єкта.
Перевірку на відповідність вище зазначених вимог проводить уповноважений суб’єкт.

Порядок складання заявки на укладання договору кредиту та вимоги до кандидатів

Для отримання права на укладання договору іпотечного кредитування кандидат подає кредитору (Укрфінжитло або уповноважений   суб’єкт, з яким Укрфінжитлом укладено генеральну угоду) в електронній формі засобами Єдиного державного веб-порталу електронних послуг, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія, відповідну заяву, яка повинна містити відомості зазначені в пункті 12 Постанови Кабінету Міністрів України "Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України" від 02.08.2022 року № 856.
До заяви додаються:

• сформована засобами Порталу Дія довідка про суми виплачених доходів та утриманих податків за останні шість місяців за інформацією, наявною в Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків на момент заповнення заяви;
• індивідуальні відомості про застраховану особу з реєстру застрахованих осіб Державного реєстру загальнообов'язкового державного соціального страхування за формою ОК-7, сформовані засобами Порталу Дія, за останні десять років на момент заповнення заяви.
• відомості про склад сім’ї у разі коли у кандидата є повнолітні члени сім’ї, заява подається за згодою кожного повнолітнього члена сім’ї, на якого розраховується розмір кредиту, щодо включення їх у розрахунок кредиту, яка підтверджується електронним підписом, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису та відображається в заяві під час її формування.
• сформована заява з накладеним електронним підписом, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, передається засобами Порталу Дія, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія, шляхом електронної інформаційної взаємодії до кредитора, обраного кандидатом.
  

 Для отримання кредиту відповідно до вище зазначених Умов кандидат повинен відповідати таким вимогам:
1) бути громадянином України та належить до категорій осіб, визначених у пункті 3 вище зазначених Умов;
2) досягти 18 років на момент підписання кредитного договору. Вік кандидата на дату повного виконання зобов’язань за кредитним договором не повинен перевищувати 70 років;
3) кандидат та члени його сім’ї (у разі, коли вони виступають поручителями за кредитним договором) є платоспроможними та мають можливість здійснювати платежі з погашення та обслуговування кредиту.
Аналіз платоспроможності кандидата щодо розміру боргового навантаження, достатності доходу та його кредитної дисципліни проводиться уповноваженим суб’єктом відповідно до їх внутрішніх нормативних документів;
4) У власності кандидата та членів його сім’ї має бути менше ніж 52,5 кв. метра загальної площі житлової нерухомості для сім’ї з однієї особи (одинока особа) та додатково 21 кв. метр - на кожного наступного члена сім’ї (не враховуються об’єкти житлової нерухомості, що розташовані на територіях активних бойових дій, територіях активних бойових дій, на яких функціонують державні електронні інформаційні ресурси, або тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, включених до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Мінреінтеграції, для яких не визначена дата завершення бойових дій або тимчасової окупації);
5) кандидат та повнолітні члени його сім’ї після досягнення повноліття не отримували виплату грошової компенсації за належні для отримання житлові приміщення від органів державної влади або органів місцевого самоврядування відповідно до:

• Порядку виплати грошової компенсації за належні для отримання жилі приміщення для внутрішньо переміщених осіб, які захищали незалежність, суверенітет та територіальну цілісність України, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 18 квітня 2018 р. № 280 “Питання забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб, які захищали незалежність, суверенітет та територіальну цілісність України”
• Порядку виплати грошової компенсації за належні для отримання жилі приміщення деяким категоріям осіб, які захищали незалежність, суверенітет та територіальну цілісність України, а також членів їх сімей, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 жовтня 2016 р. № 719 “Питання забезпечення житлом деяких категорій осіб, які захищали незалежність, суверенітет та територіальну цілісність України, а також членів їх сімей”
• Порядку виплати грошової компенсації за належні для отримання жилі приміщення для деяких категорій осіб, які брали участь у бойових діях на території інших держав, а також членів їх сімей, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 березня 2018 р. № 214 “Питання забезпечення житлом деяких категорій осіб, які брали участь у бойових діях на території інших держав, а також членів їх сімей”
• Порядку виплати грошової компенсації за належні для отримання жилі приміщення для деяких категорій осіб, які брали участь в Революції Гідності, а також членів їх сімей, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 лютого 2019 р. № 206 “Питання забезпечення житлом деяких категорій осіб, які брали участь в Революції Гідності, а також членів їх сімей”
• а також одноразову грошову допомогу сім’ям загиблих осіб, зазначених у пункті 1 постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 168 “Питання деяких виплат військовослужбовцям, особам рядового і начальницького складу, поліцейським та їх сім’ям під час дії воєнного стану”.

кандидат та повнолітні члени його сім’ї не мають діючих та/або припинених договорів, погашених кредитів), укладених за Умовами, а також відповідно до:

• Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2020 р. № 28 “Про надання фінансової державної підтримки”,
• Умов забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” громадян України житлом, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 4 серпня 2021 р. № 856,
• Порядку кредитування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних Сил та інших військових формувань, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 січня 2004 р. № 88,
• Порядку забезпечення поліцейських та осіб рядового і начальницького складу служби цивільного захисту, Державного бюро розслідувань житлом на умовах фінансового лізингу, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 листопада 2018 р. № 1201,
• Постанови Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 р. № 584 “Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла”,
• Порядку використання коштів, передбачених у державному бюджеті для надання кредитів на будівництво (реконструкцію) і придбання житла для наукових, науково-педагогічних та педагогічних працівників, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 травня 2008 р. № 453,
• Постанови Кабінету Міністрів України від 11 травня 2011 р. № 488 “Питання використання коштів, передбачених у державному бюджеті для збільшення статутного капіталу Державної спеціалізованої фінансової установи “Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву”,
• Порядку використання коштів, передбачених у державному бюджеті для надання пільгового довгострокового державного кредиту внутрішньо переміщеним особам, учасникам проведення антитерористичної операції (АТО) та/або учасникам проведення операції Об’єднаних сил (ООС) на придбання житла, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 27 листопада 2019 р. № 980.

6) кандидат та члени його сім’ї не належать до осіб, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи відповідно до Закону України “Про санкції”, або осіб, які мають значну економічну та політичну вагу в суспільному житті (олігархів) відповідно до Закону України “Про запобігання загрозам національній безпеці, пов’язаним із надмірним впливом осіб, які мають значну економічну та політичну вагу в суспільному житті (олігархів)”.
Кандидат забезпечує достовірність поданої інформації.
За результатами розгляду заяви, поданої в електронній формі, кредитор надсилає кандидату засобами Порталу Дія, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія, інформаційне повідомлення з пропозицією щодо доступного іпотечного кредитування.
Після отримання інформаційного повідомлення з пропозицією щодо доступного іпотечного кредитування кандидат особисто звертається до обраного кредитора для подальшого оформлення іпотечного кредитування.
У разі наявності додаткових обставин, зокрема наявність поручителя, доходів кандидата та осіб, які входять до членів його сім’ї, інформація про які відсутня в Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та реєстрі застрахованих осіб Державного реєстру загальнообов’язкового державного соціального страхування (зокрема закордонні грошові перекази, дивіденди від цінних паперів) тощо, що можуть вплинути на зміну умов доступного іпотечного кредитування, кандидат особисто звертається до обраного кредитора з метою перегляду таких умов.
Увага! Після розгляду додатково поданих документів кредитор може прийняти рішення про зміни умов доступного іпотечного кредитування.
Інформаційне повідомлення щодо отримання доступного іпотечного кредитування на умовах, визначених кредитним договором, надсилається позичальнику засобами Порталу Дія, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія.
Інформаційна взаємодія здійснюється з використанням засобів системи електронної взаємодії державних електронних інформаційних ресурсів.
У разі відсутності технічної можливості передачі даних з використанням каналів зв’язку системи електронної взаємодії державних електронних інформаційних ресурсів інформаційна взаємодія суб’єктів інформаційних відносин може здійснюватися з використанням інших інформаційно-комунікаційних систем із застосуванням в них відповідних комплексних систем захисту інформації з підтвердженою відповідністю за результатами державної експертизи в порядку, встановленому законодавством.

Див. також

• Договір іпотеки