Особливості регулювання земельних відносин при здійсненні містобудівної діяльності

Нормативна база

• Конституцією України
• Земельним кодексом України
• Закон України «Про основи містобудування»
• Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»
• Закон України «Про Генеральну схему планування території України»
• Законом України "Про землеустрій"

Об’єкти та суб’єкти містобудівної діяльності

Стаття 4 Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає, що об’єктами містобудівної діяльності можуть бути:

• об’єкти містобудування;
• об’єкти будівництва.

У свою чергу об’єкти містобудування можуть бути державного, регіонального та місцевого рівнів.

Об’єктами містобудування на державному та регіональному рівнях є планувальна організація території, система розселення, система взаємопов’язаного комплексного розміщення основних об’єктів промисловості, транспорту, інженерної та соціальної інфраструктури, функціональне зонування території України, її частин (груп областей), території Автономної Республіки Крим, областей, адміністративних районів, територій територіальних громад, населених пунктів, їх частин.

Об’єктами містобудування на місцевому рівні є планувальна організація території населеного пункту, його частини (групи земельних ділянок) зі спільною планувальною структурою, об’ємно-просторовим рішенням, інженерно-транспортною інфраструктурою, комплексом об’єктів будівництва, що визначаються відповідно до:

• у населених пунктах - меж населених пунктів, їх функціональних зон (сельбищної, промислової тощо), житлових районів, мікрорайонів (кварталів), приміських зон відповідно до містобудівної документації на місцевому рівні;
• за межами населених пунктів - меж приміських зон, а також функціональних зон відповідно до містобудівної документації на регіональному рівні.

Об’єктами будівництва є будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури (крім трубопроводів внутрішньогосподарських меліоративних систем),

До об’єктів будівництва не належать нафтові і газові свердловини та об’єкти їх влаштування (облаштування), включаючи необхідні інженерні лінійні комунікації від свердловин для транспортування нафти і газу в місця підготовки продукції, та промислові трубопроводи для транспортування продукції.

Суб’єктами містобудування

Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначає, що суб’єктами містобудування є:

• органи виконавчої влади,
• Верховна Рада Автономної Республіки Крим,
• Рада міністрів Автономної Республіки Крим,
• органи місцевого самоврядування,
• фізичні та юридичні особи.

Містобудівна документація

Відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» до містобудівної документації відноситься:

• генеральний план населеного пункту;
• план зонування території;
• детальний план території.

Планування територій на державному рівні здійснюється шляхом розроблення відповідно до закону Генеральної схеми планування території України, схем планування окремих частин території України, а також внесення змін до них.

Планування територій на місцевому рівні здійснюється шляхом розроблення та затвердження генеральних планів населених пунктів, планів зонування територій і детальних планів території, їх оновлення та внесення змін до них.

Генеральний план населеного пункту є основним видом містобудівної документації на місцевому рівні, призначеної для обґрунтування довгострокової стратегії планування та забудови території населеного пункту.

На підставі затвердженого генерального плану населеного пункту розробляється план земельно-господарського устрою, який після його затвердження стає невід’ємною частиною генерального плану.

Строк дії генерального плану населеного пункту не обмежується.

Зміни до генерального плану населеного пункту можуть вноситися не частіше, ніж один раз на п’ять років.

У разі виникнення державної необхідності рішення щодо доцільності внесення змін до генерального плану населеного пункту приймається Кабінетом Міністрів України.

При здійсненні містобудівної діяльності повинні бути забезпечені:

• розробка містобудівної документації, проектів конкретних об’єктів згідно з вихідними даними на проектування, з дотриманням норм і правил;
• розміщення і будівництво об’єктів відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проектів цих об’єктів;
• раціональне використання земель та територій для містобудівних потреб, підвищення ефективності забудови та іншого використання земельних ділянок;
• охорона культурної спадщини, збереження традиційного характеру середовища населених пунктів;
• урахування державних та громадських інтересів при плануванні та забудові територій;
• урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва;
• інформування через засоби масової інформації громадян про плани перспективного розвитку територій і населених пунктів, розміщення важливих містобудівних об’єктів;
• участь громадян, об’єднань громадян в обговоренні містобудівної документації, проектів окремих об’єктів і внесення відповідних пропозицій до державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ і організацій;
• захист прав громадян та громадських організацій згідно із законодавством.

Особливості регулювання земельних відносин при здійсненні містобудівної діяльності

Відповідно до статті 24 Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» особливостями регулювання земельних відносин при здійсненні містобудівної діяльності є те, що:

• зміна функціонального призначення територій не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками, які були передані (надані) у власність чи користування до встановлення нового функціонального призначення територій.
• забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.
• у разі відсутності затвердженого плану зонування або детального плану території, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється, крім випадків:

1. розташування на земельній ділянці будівлі (споруди), що перебуває у власності фізичної або юридичної особи;
2. приватизації громадянином земельної ділянки, наданої йому в користування відповідно до закону;
3. надання земельної ділянки, розташованої на території зони відчуження чи зони безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;
4. надання земельної ділянки для розміщення технічних засобів та/або споруд електронних комунікацій, лінійних об’єктів енергетичної та транспортної інфраструктури (доріг, мостів, естакад);
5. буріння, влаштування (облаштування) та підключення нафтових і газових свердловин за межами населених пунктів;
6. будівництва, експлуатації військових та інших оборонних об’єктів;
7. будівництва, експлуатації окремо розташованих захисних споруд цивільного захисту.

• передача земельних ділянок із земель державної або комунальної власності, у вище визначених випадках, за відсутності плану зонування або детального плану території не допускається, якщо земельна ділянка:
• розташована в межах зелених зон населених пунктів, внутрішньоквартальних територій (територій міжрайонного озеленення, елементів благоустрою, спортивних майданчиків, майданчиків відпочинку та соціального обслуговування населення);
• віднесена до категорії земель природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, історико-культурного призначення, рекреаційного призначення (крім земель для дачного будівництва), лісогосподарського призначення.
• Зміна цільового призначення земельної ділянки допускається виключно за умови дотримання правил співвідношення між новим видом цільового призначення земельної ділянки та видом функціонального призначення території, визначеного відповідною містобудівною документацією на місцевому рівні.

Див. також:

• Порядок безоплатного отримання земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд
• Порядок отримання будівельного паспорта забудови земельної ділянки