Примусове відчуження земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності

Нормативна база

• Кодекс адміністративного судочинства України
• Земельний кодекс України
• Закон України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»

Загальна інформація

Примусове відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені із мотивів суспільної необхідності – це перехід права власності на земельні ділянки, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, до держави чи територіальної громади з мотивів суспільної необхідності за рішенням суду (стаття 1 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» (далі - Закон).

Суспільна необхідність - обумовлена загальнодержавними інтересами або інтересами територіальної громади виключна необхідність, для забезпечення якої допускається примусове відчуження земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, у встановленому законом порядку.

Тобто без рішення суду відібрати в людини земельну ділянку, право власності на яку вона оформила в належний спосіб, ніхто не може.

Примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності можливе лише земельних ділянок, які перебувають у приватній власності фізичних чи юридичних осіб. Таке відчуження є підставою припинення права приватної власності на землю та виникнення права комунальної чи державної власності на відчужену земельну ділянку. Підставою для примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності є неотримання згоди власника земельної ділянки на її викуп для суспільних потреб.

Принципи відчуження об'єктів права приватної власності для суспільних потреб

• Особи не можуть бути протиправно позбавлені права приватної власності на земельні ділянки.
• Викуп чи примусове відчуження допускається на підставі та в порядку, встановлених цим Законом.
• Викуп земельних ділянок може здійснюватися за умови відшкодування їх вартості відповідно до закону.
• Викуп земельних ділянок, примусове відчуження земельних ділянок здійснюються як виняток з дотриманням вимог екологічної безпеки, із забезпеченням подальшого раціонального використання земельних ділянок.
• Викуплена або примусово відчужена земельна ділянка не може бути передана в користування або у власність фізичній чи юридичній особі для цілей, не пов'язаних із забезпеченням суспільних потреб .
• Примусове відчуження земельної ділянки здійснюється за умови надання її власнику відповідно іншої рівноцінної земельної ділянки, якщо інше не погоджено з власником відчужуваної земельної ділянки.
• Примусове відчуження житлового будинку у зв'язку з викупом або примусовим відчуженням земельної ділянки здійснюється за умови надання його власнику у власність іншого благоустроєного житлового будинку з дотриманням вимог, передбачених житловим законодавством, якщо інше не погоджено з власником відчужуваного житлового будинку.

Детальніше див.: "Викуп земельних ділянок та інших об’єктів нерухомого майна для суспільних потреб".

Об'єкти примусового відчуження

Згідно до положенями статті 3 Закону об'єктом відчуження є земельна ділянка (її частина), житловий будинок, інші будівлі, споруди, багаторічні насадження, що на ній розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

У разі, якщо власник (власники) земельної ділянки (її частини), що відчужується, є також власником (власниками) житлового будинку, інших будівель, споруд, багаторічних насаджень, що на ній розміщені, вимога про відчуження земельної ділянки розглядається разом з вимогою про припинення права власності на зазначені об'єкти та розглядається з кожним із власників окремо.

У разі якщо відчужується частина земельної ділянки, а решта її площі не може раціонально використовуватися за цільовим призначенням, за вимогою власника земельної ділянки відчуженню підлягає вся земельна ділянка.

Відповідно до статті 15 Закону у разі неотримання згоди власника земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, з викупом цих об'єктів для суспільних потреб зазначені об'єкти можуть бути примусово відчужені у державну чи комунальну власність лише як виняток з мотивів суспільної необхідності і виключно під розміщення:

• об'єктів національної безпеки і оборони;
• лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, магістральних трубопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, морських портів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об'єктів, необхідних для їх експлуатації;
• об'єктів, пов'язаних із видобуванням корисних копалин загальнодержавного значення;
• об'єктів природно-заповідного фонду;
• кладовищ.

Разом з цим, таке примусове відчуження земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, допускається винятково тільки за рішенням суду з мотивів суспільної необхідності і лише у разі, якщо будівництво зазначених вище об'єктів передбачається здійснити із застосуванням оптимального варіанту з урахуванням економічних, технологічних, соціальних, екологічних та інших чинників. Тобто, не може бути такого, що сьогодні в особи через суд вилучили її земельну ділянку для того, щоб на ній збудувати кладовище, а завтра цю ж ділянку просто надали у власність чи користування іншій особі з тим, щоб вона на ній побудувала власний будинок чи займалася садівництвом. Так, відповідно до ч.5 ст. 4 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності" викуплена або примусово відчужена земельна ділянка не може бути передана в користування або у власність фізичній чи юридичній особі для цілей, не пов'язаних із забезпеченням суспільних потреб або суспільної необхідності, визначених у рішенні органу державної влади чи органу місцевого самоврядування про відчуження зазначеної земельної ділянки.

Також доречно зауважити, що примусове відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, з мотивів суспільної необхідності може здійснюватися лише тоді, коли орган виконавчої влади (місцева адміністрація) чи орган місцевого самоврядування (місцева рада) не досяг з власником земельної ділянки чи інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, згоди щодо їх викупу для суспільних потреб. Тобто, вилученню земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності повинен передувати процес отримання згоди на її викуп для суспільних потреб.

Порядок примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності

Примусове відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у власності фізичних або юридичних осіб, може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості на підставі та в порядку, встановлених законом (абзац другий статті 3 Закону).

Примусове відчуження земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, допускається, як виняток, з мотивів суспільної необхідності лише в разі, якщо будівництво зазначених вище об'єктів передбачається здійснити із застосуванням оптимального варіанта з урахуванням економічних, технологічних, соціальних, екологічних та інших чинників і здійснюється за рішенням суду.

Орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, у разі недосягнення згоди з власником земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, щодо їх викупу для суспільних потреб звертається до адміністративного суду із позовом про примусове відчуження зазначених об'єктів.

У разі задоволення позовних вимог рішенням суду визначається викупна ціна та порядок її виплати, а також перелік та порядок надання майна замість відчуженого.

Відповідно до статті 16 Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності» порядок примусового відчуження земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності наступний:

1. звернення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування, що прийняв рішення про відчуження земельної ділянки, до адміністративного суду із позовом про примусове відчуження земельної ділянки, у разі недосягнення згоди з власником такої ділянки щодо її викупу для суспільних потреб;
2. прийняття рішення адміністративним судом про примусове відчуження земельної ділянки;
3. державна реєстрація права власності держави чи територіальної громади на земельну ділянку, яка здійснюється на підставі рішення суду про примусове відчуження земельної ділянки, а також документів, що підтверджують попередню та повну сплату колишньому власнику викупної ціни або державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, надане замість відчуженого.

У разі примусового відчуження з мотивів суспільної необхідності припиняється дія обмежень (обтяжень) прав на такі об'єкти, що унеможливлюють їх використання для таких потреб. Особи, на користь яких були встановлені обмеження (обтяження) прав на відчужену земельну ділянку, інші об'єкти нерухомого майна, що на ній розміщені, мають право вимагати відшкодування збитків або встановлення обмежень (обтяжень) прав для користувача відчуженого об'єкта у встановленому законом порядку.

З моменту переходу до держави або територіальної громади права власності на земельну ділянку, відчужену для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, право оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо неї припиняється.

Судовий розгляд

Відповідно до положень Кодексу адміністративного судочинства України адміністративні справи про примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності розглядаються та вирішуються апеляційним адміністративним судом за місцем її розташування.

Позивачем у даній категорії справ може бути тільки орган державної влади чи місцевого самоврядування, в межах території здійснення повноважень якого знаходиться земельна ділянка чи інший об'єкт нерухомого майна.

Вимога про примусове відчуження земельної ділянки підлягає задоволенню у разі, якщо позивач доведе, що будівництво, капітальний ремонт, реконструкція об’єктів, під розміщення яких відчужується відповідне майно, є неможливим без припинення права власності на таке майно попереднього власника.

Суд вирішує зазначені адміністративні справи протягом двох місяців з дня надходження позовної заяви. У разі задоволення позовних вимог рішенням суду визначається викупна ціна та порядок її виплати, а також перелік та порядок надання майна замість відчуженого. Одночасно із задоволенням позовних вимог щодо примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності суд може задовольнити вимоги щодо знесення житлового будинку.

У постанові адміністративного суду про задоволення позову зазначається інформація про:

• об'єкт примусового відчуження;
• його місцезнаходження;
• площу;
• кадастровий номер;
• цільове призначення;
• категорію земель;
• умови попереднього повного відшкодування вартості земельної ділянки, збитків, завданих власнику внаслідок примусового відчуження, та їх розмір, визначений відповідно до закону;
• строк, протягом якого власник має звільнити земельну ділянку;
• інші об'єкти нерухомого майна, що на ній розміщені;
• джерело фінансування витрат, пов'язаних із примусовим відчуженням.

У випадку надання власнику іншої земельної ділянки замість відчуженої у викупну ціну включається вартість виготовлення документації із землеустрою, розроблення якої необхідне для отримання у власність такої земельної ділянки, а також витрати, пов'язані з державною реєстрацією прав на неї. Вартість земельної ділянки, що відчужується або передається у власність замість відчуженої, визначається за договором на підставі її експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до закону. Суб'єкти оціночної діяльності для проведення такої оцінки визначаються органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування у порядку, визначеному законом, а вартість надання послуг із рецензування або проведення державної експертизи звітів з експертної грошової оцінки сплачується за рахунок коштів відповідних бюджетів (стаття 5 Закону).

Дії, у випадку, якщо необхідність у відчуженні нерухомого майна відпала

У разі якщо потреба у використанні земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, примусово відчужених з мотивів суспільної необхідності відпала, орган, який прийняв рішення про відчуження цих об'єктів, протягом місяця з дня, коли йому стало відомо чи повинно було стати відомо про це, приймає відповідне рішення.

Орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування, який прийняв рішення про примусове відчуження з мотивів суспільної необхідності земельної ділянки (її частини), інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, зобов'язаний протягом місяця письмово повідомити попереднього власника земельної ділянки (її частини), інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, чи їх спадкоємця (правонаступника) про те, що суспільна потреба у використанні цих об'єктів відпала.

Примусово відчужена земельна ділянка (її частина), інші об'єкти нерухомого майна, що на ній розміщені, можуть бути викуплені попереднім власником згідно з його заявою (клопотанням) та за ціною, встановленою на час повернення таких об'єктів у власність, у порядку, визначеному законом. Зазначена заява (клопотання) має бути подана протягом шести місяців з дня отримання такими особами повідомлення, або з дня публікації повідомлення у відповідному друкованому засобі масової інформації.

У разі якщо попередній власник чи його спадкоємець (правонаступник) відмовився від свого права на повернення у власність земельної ділянки (її частини), інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, або не повідомив орган, який прийняв рішення про примусове відчуження таких об'єктів, про своє бажання скористатися цим правом, протягом шести місяців з дня отримання повідомлення, орган виконавчої влади чи орган місцевого самоврядування може прийняти рішення про передачу такої ділянки (її частини), інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, у власність або користування іншій особі в порядку, встановленому Земельним кодексом України.

Відмова попереднього власника чи його спадкоємця (правонаступника) від свого права на повернення у власність земельної ділянки (її частини), інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, посвідчується нотаріально.

Умови повернення у власність земельної ділянки, інших об'єктів нерухомого майна, що на ній розміщені, визначаються в договорі, що укладається між органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування і попереднім власником або його спадкоємцем (правонаступником).

Судова практика

• Постанова Верховного Суду від 10 червня 2020 року у справі № 851/25/19 (норма законодавства надає пріоритет саме волі власника земельної ділянки щодо вирішення питання про можливість раціонального використання решти її площі за цільовим призначенням. Буквальне тлумачення вказаної норми свідчить, що законодавець не висуває вимог щодо необхідності доведення власником землі неможливості раціонального використання решти земельної ділянки і власник наділений правом самостійно визначати можливість або неможливість використання решти земельної ділянки, а також звертатися з вимогою про відчуження всієї земельної ділянки).