Технічна документація (технічний паспорт) на об'єкт нерухомості

Нормативна база

• Цивільний кодекс України;
• Житловий кодекс України;
• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово комунального господарства України  №186 від 26.07.2018р. «Про внесення змін до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна»
• Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності";

Технічний паспорт на об’єкт нерухомості

Технічний паспорт є одним з тих документів що постійно застосовується при реєстрації, зміні прав власності на об’єкт нерухомості ( будівлю. споруду, житловий будинок ). Також він являється документом, що містить у собі основні характеристики, відомості, що характеризують об’єкт нерухомості та його складові.

Разом з тим потрібно зазначити, що технічний паспорт - документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна, що в свою чергу являє собою комплекс робіт з обмірювання об'єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та об'єму, технічного стану та/або з визначенням змін зазначених характеристик за певний період часу.[1]

Технічний паспорт  містить основні відомості про об’єкт нерухомого майна (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план та опис об'єкта, ім'я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об'єкт нерухомого майна, відомості щодо суб'єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику. [2]

Важливо!!! Технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, що посвідчує право власності на обєкт нерухомого майна він лише описує обєкт та визначає його складові для подальших дій.

Технічну інвентаризацію (виготовлення технічного паспорта) здійснюють у таких випадках:[3]

• перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, у тому числі після проведення реконструкції, капітального ремонту, технічного переоснащення, реставрації, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;
• перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт;
• перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу, об'єднання об'єкта нерухомого майна або виділення частки з об'єкта нерухомого майна, крім випадків, коли в результаті такого поділу, об'єднання або виділення частки шляхом реконструкції завершений будівництвом об'єкт приймався в експлуатацію;
• перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, зазначених у пункті 9 розділу V "Прикінцеві положення" Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності.

В інших випадках технічна інвентаризація проводиться за бажанням замовника.

Обов’язковими вимогами щодо оформлення технічного паспорта є вимоги про те що він має бути прошнурований, пронумерований та скріплений підписом керівника суб'єкта господарювання, який проводив інвентаризацію, а також підписом виконавця робіт і контролера із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката на право виконання робіт з технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна;

Об'єкти, що підлягають технічній інвентаризації

До об'єктів, що підлягають технічній інвентаризації та на які складаються інвентаризаційні справи і технічні паспорти, належать (завершені та незавершені будівництвом):[4]

1) будинки квартирного типу різної поверховості, гуртожитки та їх секції;

2) квартири;

3) житлові кімнати, житлові блоки у гуртожитках;

4) будинки садибного типу;

5) будинки і споруди громадського та виробничого (в тому числі сільськогосподарського) призначення та їх комплекси;

6) нежитлові приміщення (групи нежитлових приміщень);

7) садові та дачні будинки;

8) гаражі та паркінги з машино-місцями (які не належать до господарських будівель: багатоповерхові, підземні, одноповерхові, блокові);

9) захисні споруди цивільного захисту (ДБН В 2.2.5-97 "Будинки і споруди. Захисні споруди цивільної оборони", ДБН А 3.1-9-2000 "Управління, організація і технологія. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом захисних споруд цивільної оборони та їх утримання") (далі - захисні споруди). Класифікацію захисних споруд цивільного захисту наведено у додатку 19 до цієї Інструкції;

10) багатофункціональні будинки для тримання засуджених та осіб, узятих під варту (блочного, казарменого та камерного типу установ виконання покарань та слідчих ізоляторів);

11) об'єкти незавершеного будівництва;

12) багатофункціональні будинки та комплекси, що включають приміщення різного призначення (технічний паспорт виготовляється за формою за переважною площею).

Господарські (допоміжні) будівлі (сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, сміттєзбірники тощо) та споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) підлягають технічній інвентаризації в складі основної будівлі. Основними вважаються будинки, які відповідають цільовому призначенню земельних ділянок, на яких вони розміщені.

Документи необхідні для виготовлення технічного паспорта

Для того щоб провести технічну інвентаризацію та виготовити технічний паспорт особі потрібно звертається в місцеве державне чи приватне ліцензоване бюро технічної інвентаризації (далі БТІ).

Документи, які потрібно буде подавати до БТІ для виготовлення технічного паспорта на об’єкт нерухомості в першу чергу будуть залежати від типу об’єкта нерухомого майна. Орієнтовно їх перелік наступний:

• заяву (документ складається безпосередньо в організації);
• паспорт та реєстраційний номер платника податків;
• документи  про право власності на земельну ділянку (у випадку виготовлення технічного паспортта на приватний житловий будинок чи садовий будинок)
• документи що посвідчують право власності на об’єкт нерухомості;;
• довідка про присвоєння поштової адреси;
• проектну документацію на будинок - якщо вона була розроблена.

Перелік наведених вище документів не є остаточним та може змінюватися  в індивідуальних випадках. Далі після отримання відповідних документів інспектори БТІ здійснять відповідні дослідження та заміри і складуть технічний паспорт на об’єкт.

Призначення, сфера використання

Технічний паспорт на об’єкт нерухомості має досить розповсюджену сферу використання. Його використовують практично при кожній дії з нерухомістю зміною її статусу.

Технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна використовується у таких випадках як:

• державної реєстрації права власності та приватизації об’єкта нерухомості;
• підписання договорів купівлі продажу. Дарування нерухомого майна;
• реєстрації змін об’єкта нерухомого майна (проведення реконструкції, капітального ремонту перепланування);
• зміни цільового призначення об’єкта нерухомого майна;
• підчас спадкування об’єктів нерухомості;
• підчас виділення частки та поділі об’єкта нерухомості;
• підчас розгляду справ щодо об’єктів нерухомого майна в суді.

Організація та порядок виконання робіт

Під час технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна оглядаються основні конструктивні елементи будинків: фундаменти, стіни, перегородки, міжповерхові та горищні перекриття, підлога, вікна, двері, покрівля, а також внутрішнє і зовнішнє опорядження; системи опалення та вентиляції, водопровідно-каналізаційне обладнання, газове і електрообладнання, ліфти, сміттєпроводи тощо.[5]

Для житлових будинків садибного типу, садових і дачних будинків з відповідними господарськими будівлями та спорудами фізичний знос будинків (їх окремих елементів) визначається тільки у процесі огляду та оцінювання технічного стану конструкцій з врахуванням якості виконання будівельних робіт, атмосферного впливу, експлуатаційних та інших чинників. Під заповненою за результатами огляду таблицею про технічний опис (характеристику) або опис конструктивних елементів зазначаються прізвище, ініціали працівника суб'єкта господарювання (для юридичних осіб), який безпосередньо проводив огляд та оцінювання технічного стану конструкцій.[6]

Роботи з технічної інвентаризації повністю або частково повинен здійснювати відповідальний виконавець окремих видів робіт (послуг), пов'язаних із створенням об'єктів архітектури, з можливістю залучення до виконання інших співробітників суб'єкта господарювання (техніка, інженера та інших), фахівця, залученого на підставі цивільно-правового договору, за обов'язковою участю замовника (замовників) або його представника, у присутності якого (яких) проводиться огляд, що фіксується в абрисі чи ескізі, з підписанням ним (ними) цих документів.[7]

Якщо будинок складається із житлових та нежитлових (громадських) приміщень різного призначення, а також коли на одній земельній ділянці (за однією адресою) розташовано будівлі різного призначення, технічний паспорт складають за формою того типу будівель (приміщень), площа яких переважає, враховуючи цільове призначення земельної ділянки.

У технічному паспорті  на кожний об'єкт, розташований на земельній ділянці або території за одним місцезнаходженням (адресою) у тому числі на захисні споруди, запроваджується літерування будинків, господарських будівель та нумерація споруд.

Вартість та строк

Строк здійснення робіт, а також розмір і порялок здійснення оплати визначаються у договорі за домовленістю сторін на підставі якого і буде виконуватися технічна інвентаризація та виготовлення технічного паспорта на обєкт нерухомості.

Також варто заначити, що технічну інвентаризацію та виготовлення технічного паспорта на об’єкт нерухомостіможе бути проведено на підставі рішення суду в межах забезпечення позову.