Забезпечення доступного іпотечного кредитування громадян України

Нормативно-правова база

• Закон України "Про санкції"
• Закон України "Про запобігання загрозам національній безпеці, пов’язаним із надмірним впливом осіб, які мають значну економічну та політичну вагу в суспільному житті (олігархів)"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 02 серпня 2022 року № 856 «Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 04 серпня 2021 року №856 «Про затвердження Умов забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” громадян України житлом на умовах фінансового лізингу»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 24 січня 2020 року № 28 «Про надання фінансової державної підтримки»
• Наказ Міністерства Розвитку Громад та Територій України від 17 листопада 2022 року № 214 «Про затвердження показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані станом на 01 жовтня 2022 року)»

Що таке доступне іпотечне кредитування та перелік осіб, які можуть ним скористатися?

Кабінетом Міністрів України 2 серпня 2022 року прийнято Постанову № 856 "Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством "Українська фінансова житлова компанія" доступного іпотечного кредитування громадян України", яка набула чинності 01 жовтня 2022 року. Вище зазначеною Постановою передбачено, що приватне акціонерне товариство «Українська фінансова житлова компанія» буде забезпечувати відповідні категорії населення доступним житлом шляхом надання кредитів, забезпечених предметом іпотеки.
Доступне іпотечне кредитування - механізм надання грошових коштів позичальнику Укрфінжитлом або уповноваженим суб’єктом відповідно до цих Умов для фінансування витрат, пов’язаних з придбанням житла позичальником у розмірі та на умовах, установлених кредитним договором, забезпечення виконання зобов’язань за яким є житло або майнові права на житло, що будується, і що підлягають поверненню в порядку і строки, визначені таким кредитним договором, а також механізм «Умов забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України» частини процентної ставки, першого (початкового) внеску, частини тіла за такими кредитами.
Право на забезпечення доступним іпотечним кредитуванням можуть претендувати громадяни України, які належать до однієї з таких категорій:

1. військовослужбовці Збройних Сил за контрактом, СБУ, Служби зовнішньої розвідки, Головного управління розвідки Міноборони, Національної гвардії, Держприкордонслужби, Управління державної охорони, Держспецзв’язку, Держтрансслужби, військові прокурори Офісу Генерального прокурора, особи рядового і начальницького складу ДСНС, співробітники Служби судової охорони, особи начальницького складу управління спеціальних операцій Національного антикорупційного бюро, поліцейські та члени їх сімей;
2. медичні працівники закладів охорони здоров’я державної або комунальної форми власності;
3. педагогічні працівники закладів освіти державної або комунальної форми власності;
4. наукові (науково-педагогічні) працівники закладів освіти та наукових установ державної або комунальної форми власності;
5. ветерани війни та члени їх сімей, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, сім’ї загиблих (померлих) ветеранів війни, а також сім’ї загиблих (померлих) Захисників і Захисниць України. (Дія цього підпункту не поширюється на сім’ї загиблих (померлих) Захисників і Захисниць України, яким виплачена одноразова грошова допомога відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 168 “Питання деяких виплат військовослужбовцям, особам рядового і начальницького складу, поліцейським та їх сім’ям під час дії воєнного стану”.)
6. внутрішньо переміщені особи;
7. інші громадяни України, які не мають власної житлової нерухомості або у власності яких менше ніж 52,5 кв. метра для сім’ї з однієї особи (одинока особа) та додатково 21 кв. метр - на кожного наступного члена сім’ї.

Доступне іпотечне кредитування громадян України здійснюється Укрфінжитлом та через уповноважені ним суб’єкти, які уклали з Укрфінжитлом генеральну угоду, в межах власних коштів Укрфінжитла та інших джерел, не заборонених законодавством.
Укрфінжитло здійснює доступне іпотечне кредитування шляхом:

• надання кредитів, забезпечених предметом іпотеки, безпосередньо чи через уповноважених суб’єктів відповідно до вище зазначених Умов;
• залучення до співробітництва підприємств, організацій та установ для забезпечення компенсації частини процентної ставки за кредитами, забезпеченими предметом іпотеки, відповідно до укладених договорів (крім підприємств, організацій та установ, зареєстрованих в державі, визнаній Верховною Радою України державою-агресором, або стосовно яких застосовано санкції відповідно до законодавства);
• викупу прав вимоги за кредитами, наданими уповноваженими суб’єктами позичальникам відповідно до вище зазначених Умов.

Вимоги до предмету іпотечного кредиту та договору кредиту

Для того, щоб особа, яка має право на придбання доступного іпотечного житла змогла скористуватись зазначеним правом та укласти договір кредитування предмет іпотеки повинен відповідати таким вимогам:

1. предмет іпотеки повинен бути розташований на території України (за винятком нерухомості, що розташована в районі проведення воєнних (бойових) дій або на території, яка перебуває в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні);
2. вартість предмета іпотеки: (для житла - не повинна перевищувати оціночну вартість, визначену на підставі звіту про оцінку, проведену суб’єктом оціночної діяльності або співробітником банку, який має кваліфікаційне свідоцтво оцінювача, та зареєстровану в Єдиній базі даних звітів про оцінку; для майнових прав на житло, що будується - підтверджується документами, наданими забудовником/ власником майнових прав на квартиру/продавцем нерухомості (довідка, офіційний лист, договір участі у фонді фінансування будівництва, договір про організацію спорудження об’єкта (об’єктів) будівництва тощо);
3. предметом іпотеки не можуть бути приміщення з фондів житла, призначеного для тимчасового проживання; квартира в багатоквартирному жилому будинку, що є об’єктом права державної чи комунальної власності; квартира в житловому будинку квартирного типу (багатоквартирному будинку), прийнята в експлуатацію раніше ніж за десять років до дати укладення договору, якщо такий об’єкт нерухомості розташований в обласному центрі.
   

У разі, якщо предмет іпотеки відповідає наведеним критеріям, то договір кредиту, які видаються відповідно до «Умов забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України» повинні відповідати таким вимогам:
1) процентна ставка становить 7 відсотків річних.
Умовами договору передбачається компенсація процентної ставки до 3 відсотків річних для категорій осіб, визначених у підпунктах 1-4 пункту 3 вище зазначених Умов.
Розмір компенсації змінюється у разі зміни категорії позичальника. Перевірка категорії позичальника здійснюється банком щокварталу та передує виставленню рахунка на сплату місячних платежів позичальником;
2) умовами кредитного договору може бути передбачено застосування штрафних санкцій за кредитом у разі невиконання або порушення позичальником умов кредитного договору та/або договору іпотеки;
3) відповідно до порядку погашення кредиту та відсотків за ним ануїтет або погашення основного боргу здійснюється рівними частинами і нарахування процентів щомісяця;
4) максимальний строк кредиту - 240 місяців;
5) мінімальний перший (початковий) внесок сплачує позичальник у розмірі не менш як 20 відсотків вартості предмета іпотеки;
6) для розрахунку суми кредиту:
вартість 1 кв. метра загальної площі житла не повинна перевищувати граничну вартість 1 кв. метра житла. Гранична вартість 1 кв. метра загальної площі житла для мм. Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова не може перевищувати опосередковану вартість спорудження житла за регіонами України, визначену Мінрегіоном та збільшену в 2,5 раза, для міст з населенням понад 300 тис. осіб, обласних центрів, а також населених пунктів, які розташовані на відстані до 15 кілометрів від меж м. Києва та обласних центрів, - 2 рази, для міст з населенням від 100 тис. до 300 тис. - 1,75 раза, для інших населених пунктів - опосередковану вартість у відповідному регіоні;
нормативна площа житла, що надається для сім’ї з однієї особи (одинока особа), становить не більш як 52,5 кв. метра загальної площі та додатково 21 кв. метр - на кожного наступного члена сім’ї.
Сума перевищення граничної вартості 1 кв. метра житла та нормативної площі покривається позичальником за рахунок першого внеску;
Також необхідно звернути увагу, що при розрахунку вартості 1 кв. метра загальної площі житла, кредитор буде враховувати показники визначені Наказом Міністерства Розвитку Громад та Територій України "Про затвердження показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (розраховані станом на 01 жовтня 2022 року)" від 17 листопада 2022 року № 214
7) комісії за надання та/або обслуговування кредиту сукупно за весь строк дії кредитного договору повинні становити не більш як 0,5 відсотка суми наданого кредиту;
8) житло, яке є предметом іпотеки, обов’язково підлягає страхуванню позичальником від ризиків випадкового знищення або випадкового пошкодження на повну оціночну вартість. За бажанням позичальника предмет іпотеки може бути додатково застрахований від ризиків пошкодження житла внаслідок воєнних дій;
9) страховий тариф за договором страхування предмета іпотеки не повинен перевищувати:
0,25 відсотка на рік вартості предмета іпотеки, погодженої кредитором;
у разі страхування додаткових ризиків пошкодження житла внаслідок воєнних дій - 1 відсоток на рік вартості предмета іпотеки, погодженої кредитором;
10) позичальник несе витрати пов’язані з оформленням права власності на житло (під час придбання), страхуванням предмета іпотеки, оцінкою вартості предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності та послугами нотаріуса;
11) інші комісії кредитора, а також зобов’язання позичальника придбавати інші сторонні послуги, що призводять до удорожчання кредиту і не є обов’язковими згідно із законодавством або суті кредитної угоди, не допускаються;
12) наявність дозвільних документів щодо об’єкта будівництва, виданих відповідно до законодавства у сфері регулювання містобудівної документації, та державної реєстрації права на земельну ділянку, на якій розташований такий об’єкт, відповідно до внутрішніх нормативних документів кредитора.
Перевірку на відповідність вище зазначених вимог проводить кредитор.

Порядок складання заявки на укладання договору кредиту та вимоги до кандидатів

Для отримання права на укладання договору іпотечного кредитування кандидат подає кредитору (Укрфінжитло або уповноважений   суб’єкт, з яким Укрфінжитлом укладено генеральну угоду) в електронній формі засобами Єдиного державного веб-порталу електронних послуг, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія, відповідну заяву, яка повинна містити відомості зазначені в пункті 12 Постанови Кабінету Міністрів України "Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України" від 02.08.2022 року № 856.
До заяви додаються:

• сформована засобами Порталу Дія довідка про суми виплачених доходів та утриманих податків за останні шість місяців за інформацією, наявною в Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків на момент заповнення заяви;
• індивідуальні відомості про застраховану особу з реєстру застрахованих осіб Державного реєстру загальнообов'язкового державного соціального страхування за формою ОК-7, сформовані засобами Порталу Дія, за останні десять років на момент заповнення заяви.
• відомості про склад сім’ї у разі коли у кандидата є повнолітні члени сім’ї, заява подається за згодою кожного повнолітнього члена сім’ї, на якого розраховується розмір кредиту, щодо включення їх у розрахунок кредиту, яка підтверджується електронним підписом, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису та відображається в заяві під час її формування.
• сформована заява з накладеним електронним підписом, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, передається засобами Порталу Дія, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія, шляхом електронної інформаційної взаємодії до кредитора, обраного кандидатом.
  

 Для отримання кредиту відповідно до вище зазначених Умов кандидат повинен відповідати таким вимогам:
1) бути громадянином України та належить до категорій осіб, визначених у пункті 3 вище зазначених Умов;
2) досягти 18 років на момент підписання кредитного договору. Вік кандидата на дату повного виконання зобов’язань за кредитним договором не повинен перевищувати 70 років;
3) кандидат та члени його сім’ї (у разі, коли вони виступають поручителями за кредитним договором) є платоспроможними та мають можливість здійснювати платежі з погашення та обслуговування кредиту.
Аналіз платоспроможності кандидата щодо розміру боргового навантаження, достатності доходу та його кредитної дисципліни проводиться кредиторами відповідно до їх внутрішніх нормативних документів;
4) У власності кандидата та членів його сім’ї має бути менше ніж 52,5 кв. метра загальної площі житлової нерухомості для сім’ї з однієї особи (одинока особа) та додатково 21 кв. метр - на кожного наступного члена сім’ї (не враховується нерухомість, що розташована в районі проведення воєнних (бойових) дій або на території, яка перебуває в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні);
5) кандидат та члени його сім’ї не мають діючих договорів, укладених за цими Умовами, а також відповідно до:

• Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2020 р. № 28 “Про надання фінансової державної підтримки”,
• Умов забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” громадян України житлом, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 4 серпня 2021 р. № 856,
• Порядку кредитування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних Сил та інших військових формувань, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 січня 2004 р. № 88,
• Порядку забезпечення поліцейських та осіб рядового і начальницького складу служби цивільного захисту, Державного бюро розслідувань житлом на умовах фінансового лізингу, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 листопада 2018 р. № 1201,
• Постанови Кабінету Міністрів України від 29 травня 2001 р. № 584 “Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла”,
• Порядку використання коштів, передбачених у державному бюджеті для надання кредитів на будівництво (реконструкцію) і придбання житла для наукових, науково-педагогічних та педагогічних працівників, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 травня 2008 р. № 453,
• Постанови Кабінету Міністрів України від 11 травня 2011 р. № 488 “Питання використання коштів, передбачених у державному бюджеті для збільшення статутного капіталу Державної спеціалізованої фінансової установи “Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву”,
• Порядку використання коштів, передбачених у державному бюджеті для надання пільгового довгострокового державного кредиту внутрішньо переміщеним особам, учасникам проведення антитерористичної операції (АТО) та/або учасникам проведення операції Об’єднаних сил (ООС) на придбання житла, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 27 листопада 2019 р. № 980.
  

6) не належать до осіб, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи відповідно до Закону України “Про санкції”, або осіб, які мають значну економічну та політичну вагу в суспільному житті (олігархів) відповідно до Закону України “Про запобігання загрозам національній безпеці, пов’язаним із надмірним впливом осіб, які мають значну економічну та політичну вагу в суспільному житті (олігархів)”.
Важливо! У разі коли член сім’ї кандидата виступає поручителем (майновим або фінансовим), зазначені вимоги застосовуються і до такого поручителя.
Кандидат забезпечує достовірність поданої інформації.
За результатами розгляду заяви, поданої в електронній формі, кредитор надсилає кандидату засобами Порталу Дія, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія, інформаційне повідомлення з пропозицією щодо доступного іпотечного кредитування.
Після отримання інформаційного повідомлення з пропозицією щодо доступного іпотечного кредитування кандидат особисто звертається до обраного кредитора для подальшого оформлення іпотечного кредитування.
У разі наявності додаткових обставин, зокрема наявність поручителя, доходів кандидата та осіб, які входять до членів його сім’ї, інформація про які відсутня в Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та реєстрі застрахованих осіб Державного реєстру загальнообов’язкового державного соціального страхування (зокрема закордонні грошові перекази, дивіденди від цінних паперів) тощо, що можуть вплинути на зміну умов доступного іпотечного кредитування, кандидат особисто звертається до обраного кредитора з метою перегляду таких умов.
Увага! Після розгляду додатково поданих документів кредитор може прийняти рішення про зміни умов доступного іпотечного кредитування.
Інформаційне повідомлення щодо отримання доступного іпотечного кредитування на умовах, визначених кредитним договором, надсилається позичальнику засобами Порталу Дія, зокрема з використанням мобільного додатка Порталу Дія.
Інформаційна взаємодія здійснюється з використанням засобів системи електронної взаємодії державних електронних інформаційних ресурсів.
У разі відсутності технічної можливості передачі даних з використанням каналів зв’язку системи електронної взаємодії державних електронних інформаційних ресурсів інформаційна взаємодія суб’єктів інформаційних відносин може здійснюватися з використанням інших інформаційно-комунікаційних систем із застосуванням в них відповідних комплексних систем захисту інформації з підтвердженою відповідністю за результатами державної експертизи в порядку, встановленому законодавством.

Див. також

• Договір іпотеки