Оренда земельних ділянок: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
Немає опису редагування
Рядок 6: Рядок 6:
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/899-15 Закон України «Про порядок виділення  в  натурі (на місцевості)  земельних  ділянок  власникам  земельних часток (паїв)»]  
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/899-15 Закон України «Про порядок виділення  в  натурі (на місцевості)  земельних  ділянок  власникам  земельних часток (паїв)»]  


== Основні аспекти ==
== Договір оренди землі. Істотні умови та укладення ==
Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.<br />


Згідно із частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.<br />
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Окрему увагу приділимо договору оренди земельної ділянки. Закон передбачає, що договір оренди землі, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. До речі Кабінет Міністрів України затвердив типову форму договору оренди землі, як це наказує Закон.


Статтею 16 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом  вправі набувати право оренди  на таку земельну ділянку.<br />
== Невід'ємною частиною договору оренди землі є: ==


Відповідно до статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.<br />
* план або схема орендованої земельної ділянки;
* кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
* акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
* акт приймання-передачі об'єкта оренди;
* якщо перед укладанням договору оренди розроблявся проект відведення земельної ділянки, то його також необхідно додавати до договору.
Процедура укладення договору оренди землі залежить від того, хто є її орендодавцем. Так, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за взаємною згодою орендодавця і орендаря. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, або за результатами аукціону.


Таким чином, обов’язок орендаря земельної ділянки щодо виплати орендної плати за використання земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації договору оренди землі.<br />
== Припинення договору оренди землі можливе у разі: ==


Відповідно до вимог статті 90 Земельного кодексу України власник земельної ділянки має право передавати земельну ділянку в оренду.<br />
* закінчення строку, на який він був укладений;
* викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю;
* об'єднання в одному обличчі власника і орендаря земельної ділянки;
*      смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови спадкоємців померлого або членів родини засудженого від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
* відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
* набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці та в інших випадках, передбачених законом.
По завершенню терміну дії договору оренди землі, орендар, який сумлінно виконував свої зобов'язання за договором, має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Але для того, щоб скористатися своїм переважним правом орендар повинен письмово повідомити про своє бажання орендодавця в терміни, обумовлені договором оренди, і в будь-якому випадку, не пізніше, ніж за місяць до його завершення, приклавши до листа проект додаткової угоди про поновлення договору оренди. Можливий також варіант поновлення договору оренди, при якому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не надсилає йому лист із запереченням про поновлення договору протягом місяця з моменту закінчення строку дії договору.


Згідно зі статтею 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.<br />
== Наслідки припинення договору оренди земельної ділянки? ==


Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.<br />
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. При цьому, якщо в орендаря є будь-які майнові претензії до орендодавця, він не має права утримувати з цією метою земельну ділянку, після припинення дії договору.
 
До особи, до якої перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розміщено такий житловий будинок, будівля або споруда. У ситуації ж, коли термін договору оренди земельної ділянки, на якій розміщені об'єкти права власності орендаря, закінчився, такий орендар має переважне право на продовження (поновлення) договору оренди. Якщо ж сторони не прийшли до угоди про умови продовження договору оренди, ним, у будь-якому випадку необхідно буде знаходити спільну мову щодо умов розміщення нерухомого майна одного власника на території нерухомого майна іншого власника, в тому числі і використовуючи інститути судової влади.
Згідно з частинами першою та п’ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.<br />
 
''Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено вичерпний перелік істотних умов договору оренди землі, якими є:''
* об’єкт  оренди  (кадастровий  номер,  місце  розташування  та розмір земельної ділянки); 
* строк дії договору оренди; 
* орендна  плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та  умов  розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. <br />
 
Відсутність у  договорі  оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також  для  визнання  договору  недійсним відповідно до закону. ([http://www.krapka.org.ua/%D0%BE%D0%BA%D1%80%D0%B5%D0%BC%D1%96-%D1%80%D1%96%D1%88%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F-%D0%B2%D1%81%D1%83-%D0%B2%D1%96%D0%B4-04-06-2014-%D1%80%D0%BE%D0%BA%D1%83-%D1%83-%D1%81%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D1%96/ Правовий висновок ВСУ від 2014.06.04 справа № 6-55цс14]) <br />
 
Таким чином, Законом України «Про оренду землі» встановлено вичерпний перелік підстав для визнання договору оренди недійсним.<br />
 
Згідно з даними нормами, які чітко виписані в законі, відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для звернення до суду (як правило, орендодавця) про визнання такого договору недійсним.<br />
 
В порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, а тому підлягає обов’язково встановленню, чи дійсно порушуються права позивачів у зв’язку з відсутністю в договорах оренди зазначених умов, їх істотності, а також необхідно з’ясовувати, в чому саме полягає порушення законних прав позивачів. Вказані твердження грунтуються на положеннях ст. 3 ЦПК України та ст. 15 ЦК України.<br />
 
Водночас, варто відзначити, що форма Типового договору оренди землі, затверджена Постановою Кабміну №220 від 3 березня 2004 року досі містить розширений перелік умов договору оренди земельної ділянки. За загальним правилом ст. 179 Господарського кодексу України зміст типових договорів не підлягає зміні, а лише конкретизації.  
 
Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути достроково розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.<br />
 
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.<br />
 
Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за  рішенням  суду  в  разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього  Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки,  а також на підставах,  визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.<br />
 
Відповідно до статті 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».<br />
 
Положеннями статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.<br />
 
Стаття 17 Закону України «Про оренду землі» визначає момент передачі землі, а саме пов’язує цей момент з фактом державної реєстрації власне права оренди, а не з моментом підписання сторонами акта приймання-передачі, як було раніше. Тепер земельна ділянка  вважається переданою в оренду одночасно із реєстрацією права оренди у державному реєстрі. При цьому оформлення окремого акту приймання-передачі земельної ділянки не вимагається.<br />
 
Строк дії договору оренди землі визначено ст. 19 Закону України «Про оренду землі» і  визначається  за  згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. <br />
 
Важливою умовою при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського  виробництва,  фермерського  господарства, особистого  селянського  господарства  є встановлення строку  дії  договору оренди землі  за згодою сторін, який не може бути меншим за 7 років.<br />
 
При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського  виробництва, фермерського  господарства, особистого    селянського    господарства    земельних    ділянок сільськогосподарського  призначення,  які  є  земельними ділянками меліорованих  земель  і  на яких  проводиться  гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але  не  може бути меншим як 10 років. До договору оренди землі  включається  зобов’язання орендаря здійснювати інвестиції у розвиток та модернізацію  відповідних  меліоративних  систем  і об’єктів  інженерної  інфраструктури  та  сприяти  їх  належній експлуатації.<br />
 
Законом України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата за землю –  це  платіж,  який  орендар  вносить орендодавцеві  за  користування  земельною  ділянкою  згідно  з договором оренди землі. Розмір,  умови  і  строки  внесення  орендної  плати за землю встановлюються  за  згодою  сторін у договорі оренди (крім строків внесення  орендної  плати  за  земельні  ділянки державної  та комунальної    власності,   які  встановлюються  відповідно  до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати  за  землю  здійснюється  з урахуванням індексів інфляції,  якщо інше не передбачено договором оренди.<br />
 
Відповідно до ст. 22 Закону України «Про оренду землі» орендна плата справляється у грошовій формі. За  згодою  сторін  розрахунки  щодо  орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі  має  відповідати  грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати. Розрахунки  щодо  орендної  плати  за  земельні  ділянки,  що перебувають  у  державній  і  комунальній  власності, здійснюються виключно у грошовій формі.<br />
 
Також слід зазначити, згідно із статті 13 Закону України «Про порядок виділення  в  натурі (на місцевості)  земельних  ділянок  власникам  земельних часток (паїв)» нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.<br />
 
Тобто, з урахуванням повноважень щодо передачі в оренду нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв), орендна плата за їх використання на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку надходить тому органу виконавчої влади чи місцевого самоврядування, який прийняв рішення про надання земельної частки (паю) в оренду.
 
[[Категорія: Доробити]]

Версія за 06:09, 9 вересня 2017

Нормативна база

Договір оренди землі. Істотні умови та укладення

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Окрему увагу приділимо договору оренди земельної ділянки. Закон передбачає, що договір оренди землі, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. До речі Кабінет Міністрів України затвердив типову форму договору оренди землі, як це наказує Закон.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є:

  • план або схема орендованої земельної ділянки;
  • кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
  • акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
  • акт приймання-передачі об'єкта оренди;
  • якщо перед укладанням договору оренди розроблявся проект відведення земельної ділянки, то його також необхідно додавати до договору.

Процедура укладення договору оренди землі залежить від того, хто є її орендодавцем. Так, укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за взаємною згодою орендодавця і орендаря. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, або за результатами аукціону.

Припинення договору оренди землі можливе у разі:

  • закінчення строку, на який він був укладений;
  • викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю;
  • об'єднання в одному обличчі власника і орендаря земельної ділянки;
  • смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови спадкоємців померлого або членів родини засудженого від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
  • відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
  • набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці та в інших випадках, передбачених законом.

По завершенню терміну дії договору оренди землі, орендар, який сумлінно виконував свої зобов'язання за договором, має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Але для того, щоб скористатися своїм переважним правом орендар повинен письмово повідомити про своє бажання орендодавця в терміни, обумовлені договором оренди, і в будь-якому випадку, не пізніше, ніж за місяць до його завершення, приклавши до листа проект додаткової угоди про поновлення договору оренди. Можливий також варіант поновлення договору оренди, при якому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а орендодавець не надсилає йому лист із запереченням про поновлення договору протягом місяця з моменту закінчення строку дії договору.

Наслідки припинення договору оренди земельної ділянки?

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. При цьому, якщо в орендаря є будь-які майнові претензії до орендодавця, він не має права утримувати з цією метою земельну ділянку, після припинення дії договору. До особи, до якої перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розміщені на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розміщено такий житловий будинок, будівля або споруда. У ситуації ж, коли термін договору оренди земельної ділянки, на якій розміщені об'єкти права власності орендаря, закінчився, такий орендар має переважне право на продовження (поновлення) договору оренди. Якщо ж сторони не прийшли до угоди про умови продовження договору оренди, ним, у будь-якому випадку необхідно буде знаходити спільну мову щодо умов розміщення нерухомого майна одного власника на території нерухомого майна іншого власника, в тому числі і використовуючи інститути судової влади.

Отримано з https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php?title=Оренда_земельних_ділянок&oldid=4021