Проведення оцінки майна та майнових прав

Нормативна база

• Конституція України
• Цивільний кодекс України
• Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»
• Закон України "Про оцінку земель"
• Земельний кодекс України
• Постанова КМУ від 20 лютого 2019 р. № 224 "Про затвердження Методики оцінки майна"
• Постанова КМУ від 17.05.2018  № 658 "Про затвердження Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку"
• Постанова КМУ від 7 лютого 2018 р. № 105 "Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення"

Суб'єкти оціночної діяльності

Майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності. Майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги. Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання.
Суб'єктами оціночної діяльності є:

• суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону;
• органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.
Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:

• зазначення майна, що підлягає оцінці;
• мета, з якою проводиться оцінка;
• вид вартості майна, що підлягає визначенню;
• дата оцінки;
• строк виконання робіт з оцінки майна;
• розмір і порядок оплати робіт;
• права та обов'язки сторін договору;
• умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час її виконання;
• відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;
• порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.
  

Фонд державного майна України веде Державний реєстр оцінювачів та Єдину база даних звітів про оцінку. У Державному реєстрі оцінювачів зазначається така інформація про оцінювачів: прізвище, ім'я та по батькові оцінювача, дата видачі та номер кваліфікаційного свідоцтва, назва навчального закладу, який здійснював підготовку оцінювача, дата та номер протоколу рішення Екзаменаційної комісії про видачу кваліфікаційного свідоцтва, напрями оцінки майна, що зазначені в кваліфікаційному свідоцтві, інформація про підвищення кваліфікації за зазначеними напрямами, інформація щодо зупинення дії чи позбавлення кваліфікаційного свідоцтва, місце роботи оцінювача.
Порядок подання оцінювачами інформації до Державного реєстру оцінювачів встановлюється Фондом державного майна України.

Механізм оцінки майна та майнових прав

Відповідно до наказу Фонду державного майна України від 25 червня 2021 року №1097 введено в експлуатацію єдину базу даних звітів про оцінку з модулем електронного визначення оціночної вартості, сервісом послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості (https://evaluation.spfu.gov.ua).

Оцінка майна проводитися для обчислення доходу від продажу, обміну, нерухомого майна, прийняття спадщини чи дарунок майна (крім випадків успадкування та/або отримання у дарунок майна, вартість якого обчислюється за нульовою ставкою), доходу, отриманого за іншими правочинами, за якими здійснюється перехід права власності на нерухомість, дохід який підлягає оподаткуванню у випадках, передбачених Податковим кодексом України необхідно визначити оціночну вартість об’єкта нерухомості або ринкову вартість об’єкта нерухомості. Для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості Єдиною базою даних звітів про оцінку формується електронна довідка про його оціночну вартість (е-Довідка), яка є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою даних звітів. Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта. Суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) складається звіт про оцінку майна, який зареєструється в Єдиній базі. Зареєстрований звіт про оцінку майна чинний протягом 6 місяців з дати оцінки. Звертаємо увагу, що доступ до Єдиною базою даних звітів здійснюється за допомогою особистого електронного підпису або засобів інтегрованої системи електронної ідентифікації (ID.GOV.UA).

Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:

• створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що є у комунальній власності;
• реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна);
• виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна);
• визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника із складу такого товариства;
• приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;
• переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;
• оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою;
• визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;
• в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.

Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим також у таких випадках:

• застави державного та комунального майна;
• внесення державними науковими (науково-дослідними, науково-технологічними, науково-технічними, науково-практичними) установами та державними університетами, академіями, інститутами майнових прав інтелектуальної власності як внеску до статутного капіталу господарських товариств;
• відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю;
• визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів;
• в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

Умови проведення оцінка нерухомого майна

Оцінка нерухомого майна проводиться при:

• приватизації;
• здачі об’єктів в оренду;
• розробці інвестиційних проектів та залученні інвесторів;
• кредитування під заставу об’єктів нерухомості;
• вирішенні майнових спорів;
• переоцінці основних засобів;
• інших операціях, пов’язаних з реалізацією майнових прав на нерухоме майно.

Об’єкти оцінки:

• квартири;
• житлові будинки та котеджі;
• адміністративно-офісні будівлі та приміщення;
• виробничо-складські будівлі та приміщення;
• споруди та передавальні пристрої.

Документи необхідні для проведення оцінки

Необхідні документи:

• документ (копія), що підтверджує право власності на нерухоме майно (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, міни тощо);
• технічний паспорт БТІ (копія) на нерухоме майно (експлікації, поверховий план, оцінний акт);
• витяг (копія) з реєстру "Про реєстрацію прав власності на нерухоме майно";
• виписка з балансу для юридичних осіб – замовників;
• паспорт (копія) та ідентифікаційний код (копія) для фізичних осіб – замовників.

Транспортні засоби та обладнання

Проводиться при:

• внесенні рухомого майна у статутний капітал підприємства;
• оформленні застави;
• лізингу;
• переоцінці основних засобів.
  

Об’єкти оцінки:

• колісні транспортні засоби;
• літальні апарати;
• судноплавні засоби;
• трубопровідний транспорт;
• серійне технологічне обладнання;
• спеціальне обладнання;
• технологічні лінії (універсальна, спеціальна, технологічний комплекс);
• оргтехніка, обчислювальна техніка, засоби зв'язку;
• будівельна і дорожня техніка, підйомно-транспортні машини.

Необхідні документи для оцінки транспортних засобів

Оцінка колісних транспортних засобів (КТЗ):

• свідоцтво (копія) про реєстрацію КТЗ;
• пробіг (показання одометра) КТЗ;
• паспорт (копія) та ідентифікаційний код (копія) для фізичних осіб – замовників;
• виписка з балансу для юридичних осіб – замовників;
• паспорт (копія) та ідентифікаційний код (копія) для фізичних осіб – замовників.

Оцінка інших транспортних засобів:

• в залежності від виду транспортного засобу необхідні документи визначаються індивідуально.

Необхідні документи, необхідні для оцінки машин і устаткування

• документ, що підтверджує право власності на майно (копія договору на покупку/поставку обладнання);
• повне найменування обладнання (марка, модель, серія);
• завод/фірма, країна виробник;
• рік випуску;
• технічні характеристики об'єкта згідно технічної документації;
• інвентарний номер, повна і залишкова балансова вартість на останню звітну дату перед датою оцінки (у разі, якщо власник об'єкту - юридична особа);
• відомості про консервацію і ремонт (заміна вузлів, агрегатів, удосконалення).

Цілісні майнові комплекси, паї, цінні папери, майнові права та нематеріальні активи

Об’єкти оцінки:

• діючі підприємства;
• акції, пакети акцій, що котуються на біржі акцій;
• родовища, ліцензії на розробку родовищ;
• інвестиційні проекти;
• бізнес;
• банки, акції банків.

Перелік необхідних документів уточнюється в індивідуальному порядку.

Права на об’єкти інтелектуальної власності Об’єкти оцінки:

• товарні знаки;
• патенти;
• ноу-хау;
• технічна і технологічна документація;
• комп'ютерні програми та бази даних;
• промислові зразки;
• нематеріальні активи.

Необхідні документи для оцінки об’єктів інтелектуальної власності (ОІВ):

• документи, що діють на дату оцінки права на об'єкт оцінки (правовстановлюючі документи: патент на винахід, промисловий зразок, корисну модель або свідоцтво на товарний знак, або ліцензійний договір і тощо);
• документи, що містять відомості про наявність обтяжень, які діють щодо об'єкта оцінки, включаючи обтяження заставою або борговими зобов'язаннями, наявністю ліцензійних угод, договорів, контрактів і т.д.;
• документи, що встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки та умови його господарського використання;
• опис об'єкта інтелектуальної власності;
• опис компанії, що використовує даний об'єкт, копії договорів на передачу права на використання ОІВ;
• відомості про аналоги оцінюваного об'єкта інтелектуальної власності (відмінності оцінюваного об'єкту від його аналогів);
• відомості про витрати на створення і рекламу об'єкта інтелектуальної власності;
• відомості про продажі об'єктів, зроблених з використанням оцінюваного об'єкта інтелектуальної власності (фінансові показники, споживачі, конкуренти, територіальна диверсифікація продажів);
• бізнес-плани розвитку підприємства;
• маркетингові дослідження ринку, де використовуються ОІВ.

Перелік документів не є вичерпним та може бути змінений після детального ознайомлення оцінювача з ОІВ. Список документів, які необхідні для успішного та законного проведення оцінки земельні ділянки:

• копії документів, що встановлюють особу замовника/власника (паспорт, ідентифікаційний код);
• документи, що підтверджують права власності на землю (Державний акт на володіння землею, договір оренди, або купівлі, Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку);
• довідка про присвоєння кадастрового номеру та план ділянки;
• інформація, про існування обмежень використання ділянки; 
• інформація про наявність інженерних мереж та комунікацій;
• інформація про споруди, що знаходяться на ділянці.
  

Наведений перелік може змінюватися в залежності від форм власності (комунальна, державна або приватна), цілей використання земельної ділянки та цілей проведення оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Дану процедуру проводять у таких випадках:

1. Під час оформлення цивільно-правових угод і затвердження управлінського рішення.
для позначення вартості землі в бухгалтерському звіті підприємств чи організацій;

• для підписання договору купівлі-продажу ділянок (для нотаріусів);
• для відкриття кредиту під заставу земельної ділянки в банкових установах;
• для з’ясування розмірів збитку у випадку нанесення шкоди власникам або землекористувачам;
• для занесення ділянки до статутного фонду організації та підприємства;
• для розв’язання майнової суперечки в судовій установі;
• для оцінювання прав оренди та прав обмеженого користування чужою землею.

2. Під час викупу землі з державної власності відповідно до договору про оренду землі в разі, якщо на ній розташовуються об’єкти нерухомості, які належать землевласникові чи землекористувачеві.
До експертної оцінки землі входять такі види роботи:

• оглядання земельних ділянок і з’ясування поточної ситуації на земельному ринку;
• оформлення результатів у звіті та висновках щодо нього;
• аналіз документації, наданої замовником задля проведення оцінки;
• обрання методичного підходу до проведення оцінки;
• обґрунтування найефективнішого використання землі;
• розрахунок розміру вартості об’єкта оцінювання.

Документи, що необхідні для здійснення експертної оцінки ділянки під час оформлення цивільно-правової угоди та прийняття управлінського рішення: =

1. Юридичним особам:

• копії статуту юридичної особи, свідоцтва щодо реєстрації юридичної особи, довідки ЄДРПОУ;
• за наявності обмежень або обтяжень землі треба надати відомості про це (обмеження права на власність, заставою, договір сервітуту).

2. Фізичним особам:

• двостороння копія держакту про право власності на земельну ділянку;
• копія перших двох сторінок із пропискою паспорту;
• копія ідентифікаційного коду;
• за наявності обмежень або обтяжень землі треба надати відомості про це (обмеження правовласництва, заставою, договір сервітуту).

Перелік документів, що необхідні для здійснення оцінювання землі при викупі ділянки державної власності:

1. Фізичним особам

• рішення чи розпорядження про узгоджений продаж (дається дозвіл на підготовку експертної грошової оцінки) земельної ділянки (оригінал);
• документи, що встановлюють право на землю;
• документи, що встановлюють право на будівлі та споруди, які розташовані на зазначеній ділянці;
• копія договору купівлі-продажу об’єкта нерухомості;
• копія акту прийому-передачі нерухомості;
• акт приведення в експлуатацію об’єкта нерухомості;
• копія свідоцтва про право власності об’єкту нерухомого майна;
• свідоцтво щодо реєстрування суб’єкта підприємницької діяльності;
• паспорт та ідентифікаційний код громадянина України;
• документи, надані розробниками землевпорядних документацій:
• кадастровий план з печаткою;
• ситуаційний план ділянки (копії), засвідчений печаткою земельних ресурсів;
• документи, надані замовником за умов сприяння місцевими органами ресурсів землі;
• виписка за формою 6 – зем.;
• витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки;
• висновок щодо наявності сервітутів та обмежень на ділянці.

2. Юридичним особам: Тіж документи що і для фізичних осіб, а також документи, що встановлюють право юридичної особи:

• витяг (виписка) з державного реєстру ЄДРПОУ юр.особи;- довідка про занесення до Єдиного державного реєстру організацій і підприємств України;
• статут юридичної особи;
• свідоцтво платника податку, або витяг з реєстру.