Порядок голосування на установчих загальних зборах ОСББ

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Житловий кодекс Української РСР
• Сімейний кодекс України
• Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»
• Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду»
• Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 25.08.2015 № 203 «Про затвердження форми протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку»

Визначення понять

Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає наступні поняття:

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об’єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна;

Співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.

Представник співвласника - фізична або юридична особа, яка на підставі договору або закону має право представляти інтереси співвласника;

Участь у загальних та установчих зборах співвласників багатоквартирного будинку

Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що брати участь в управлінні багатоквартирним будинком можуть співвласники особисто або через представника.

Відповідно до ст. 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", власниками квартир у багатоквартирному будинку можуть бути:

• фізичні особи - громадяни України, іноземці, особи без громадянства, котрі набули права власності на законних підставах (шляхом купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадок, отримання шляхом приватизації; за рішенням суду, що вступило в законну силу, договором ренти);
• юридичні особи - суб’єкти підприємницької діяльності, які купили, отримали нерухоме майно в дарунок; шляхом унесення нерухомого майна до Статутного фонду іншим шляхом);
• територіальні громади - здійснюють цивільні права й обов’язки через органи місцевого самоврядування (ст. 327 ЦК України), які управляють майном, що є в комунальній власності;
• держава - від імені якої права й обов’язки власника здійснюють органи державної влади.

Згідно з ч. 7 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та у формі Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, зазначено: у зборах беруть участь особисто та/або через представників співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку, і вказують, який документ підтверджує право власності на квартиру.

Як оформити представництво інтересів співвласника багатоквартирного будинку?

Для цього власнику (територіальній громаді, а саме органу, який його представляє чи державному підприємству) необхідно видати довіреність на ім’я наймача на представництво інтересів власника на загальних і на установчих зборах, керуючись нормами ст. 246 ЦК України, а також надати документ, що підтверджує право власності на квартиру.

Важливо! Наймачі неприватизованих квартир багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир і приміщень.

Хто ж є власником неприватизованих квартир і який статус мають особи, які проживають у таких квартирах?

Процес приватизації - це перехід права власності на квартиру від державних підприємств, установ, організацій або територіальних громад до фізичної особи.

При цьому громадяни, котрі не виявили бажання приватизувати займане ними житло або не можуть приватизувати житло у зв’язку з обмеженнями, установленими законом, користуються житлом на умовах найму (ст. 7 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»).

Договір найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду укладається у письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - відповідним підприємством, установою, організацією і наймачем - і громадянином, на ім’я якого видано ордер. Предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду є окрема квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок (ст. 63 Житлового кодексу Української РСР).

Водночас особи, котрі мешкають у неприватизованих квартирах, сплачують квартирну плату за користування житлом, а також за комунальні послуги: водопостачання, газ, теплову енергію та інші послуги (ст. 66 Житлового кодексу Української РСР).

Загальні положення голосування на загальних зборах ОСББ

Перш за все відповідно до ст. 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку.

Про проведення установчих зборів має бути повідомлено ініціативною групою, у складі не менш 3 співвласників, шляхом надсилання листа-запрошення усім співвласникам багатоквартирного будинку за 14 днів до проведення установчих зборів. Надсилати слід рекомендованим листом, або ж особисто вручати під розписку. Текст запрошення повинен містити день, час, місце та порядок денний проведення установчих зборів.

У проекті порядку денного, до Протоколу №1 про проведення установчих зборів, має бути всього чотири основних пункти:

1.Обрання голови та секретаря установчих зборів;

2.Прийняття рішення про створення та затвердження Статуту об’єднання;

3.Обрання членів правління об’єднання;

4. Надання представнику об’єднання повноважень на проведення державної реєстрації об’єднання.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що за загальним правилом кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості усіх співвласників.

Увага! Якщо в результаті проведення установчих зборів для прийняття рішення не набрано відповідної кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на установчих зборах.

Письмове опитування під час установчих зборів об’єднання проводиться в порядку, передбаченому Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення установчих зборів.

Рішення приймається шляхом поіменного голосування.

Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення установчих зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Рішення оформляється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти").

Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим.

Як ділити право голосу, якщо співвласників однієї квартири декілька?

Частиною 3 статті 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено, якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.

Згідно із ч. 2 ст. 355 ЦК України, майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності.

Власність двох або більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (ч. 1 ст. 356 ЦК України).

У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно мають бути зазначені відомості про розмір частки в праві спільної власності кожного зі співвласників. Відтак, можливо розрахувати кількість голосів, які належать кожному зі співвласників квартири (нежитлового приміщення).

Увага! Жоден із власників спільного приміщення не може обмежити іншого в реалізації власних законних прав. У разі якщо власник однієї із часток у будь-який спосіб перешкоджатиме іншому власникові вільно віддавати свій голос на загальних зборах, це може бути розцінене як зловживання правом у розумінні ст. 13 ЦК України.

Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю (ч. 1 ст. 368 ЦК України). В цьому випадку не можливо віддати частину голосів "за" рішення, а частину - "проти". Тобто, приймається єдине рішення.

Як голосувати в разі, якщо власником квартири є дитина?

Частиною 7 ст. 177 СК України встановлено, що батьки вирішують питання про управління майном дитини спільно, якщо інше не передбачено договором між ними.

Підтвердити свої повноваження батьки можуть, пред’явивши свідоцтво про народження дитини та будь-який документ, що посвідчує їх (батьків) особу, або ж паспорт із відміткою про дитину.

Керуючись ч. 1 ст. 141 СК України, мати й батько мають рівні права й обов’язки щодо дитини, незалежно від того, чи перебували вони в шлюбі між собою.

Таким чином, мати або батько можуть віддати лише 1 голос, оскільки безпосереднім суб’єктом права власності є одна особа - дитина.

Чи існує альтернатива законодавчому порядку визначення кількості голосів, що належать кожному співвласникові?

Частиною 13 статті 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.