Особливості відновлення орендованого майна

Нормативна база

• Цивільний кодекс України.
• Господарський кодекс України.
• Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

Законодавчі підстави договору оренди майна

Правовою підставою для укладення договору оренди майна є Цивільний кодекс України, який регулює всі суттєві умови оренди: права й обов’язки сторін, предмет договору, форму договору, строк договору, умови дострокового розірвання договору.

Істотні умови договору – це умови, без узгодження яких договір уважається неукладеним (ч. 2 ст. 180 ГКУ, ч. 1 ст. 638 ЦКУ).

Для договору оренди вказані вимоги наведено в ст. 284 ГКУ:

• предмет договору;
• розмір орендної плати (з урахуванням її індексації);
• строк, на який укладається договір;
• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням його індексації);
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• порядок відновлення орендованого майна;
• умови повернення або викупу орендованого майна;
• умови, які сторони вважають за необхідне вказати в договорі.
  

Орендодавець зобов'язаний передати орендарю майно у стані, що відповідає його призначенню й умовам договору оренди. Майно передають відразу після укладення договору або у строк, передбачений договором (ст. 765 ЦКУ).

Орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про особливі властивості й недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час його використання. Орендар зобов'язаний у присутності орендодавця перевірити відповідність майна зазначеним у договорі оренди характеристикам.

Якщо орендар у момент передання майна в його володіння не переконається в його відповідності встановленим характеристикам, то майно вважають таким, що передано йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦКУ).

Якщо орендодавець не передає майно, то орендар має право за своїм вибором:

• вимагати від орендодавця передання майна й відшкодування збитків, завданих затримкою;
• відмовитися від договору оренди й вимагати відшкодування завданих йому збитків.
  

Передання майна в оренду оформлюють актом приймання-передачі (далі – акт), який є основним документом, що підтверджує факт як передання майна в оренду, так і його повернення з оренди (ст. 795 ЦКУ). В акті зазначають стан майна, наявні несправності тощо. Сучасні технології дозволяють використовувати засоби фото- й відеофіксації під час передання нерухомого майна в оренду та його повернення.

Чинне законодавство не передбачає форми акта, тому скласти його можна в довільній формі.

Обов’язки щодо відновлення найманого майна

Під час укладання договору найму в наймодавця та наймача виникають ряд прав та обов’язків пов’язаних із майном, що передається у найм, зокрема, і обов’язок щодо відновлення даного майна.

Згідно з ч. 1 ст. 776 ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Поточним ремонтом, хоча його визначення і не закріплено в ЦК України, слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування річчю, не пов'язаного з істотним руйнуванням і псуван¬ням її основних частин, вузлів або агрегатів.

Незважаючи на те, що ч. 1 ст. 776 ЦК України сформульована дисспозитивно, поточний ремонт однозначно покладається Типовим договором оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства) на орендаря.

Відповідно до ч. 3 ст. 776 ЦК України якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1. відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
2. вимагати розі-рвання договору та відшкодування збитків.
   

У загальному випадку капітальний ремонт майна – відповідальність орендодавця, а поточний – орендаря (ст. 776 ЦКУ).

У договорі необхідно прописати, що конкретно повинна ремонтувати кожна зі сторін, строки проведення капітального ремонту орендодавцем, а також які саме поліпшення належать до поточного ремонту за рахунок орендаря.

Наслідки погіршення речі, переданої у найм

1. Наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.

2. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

3. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Права та обов’язки щодо поліпшення орендованого майна

Орендар має право на внесення до орендованого майна поліпшень за рахунок власних коштів. Правовий режим поліпшень встановлений ст. 778 ЦК України і ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». В абзаці 4 ч. 3 ст. 23 вищевказаного закону вказано, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

У разі проведеного з дозволу орендодавця поліпшення орендованого майна орендар має право на відшкодування здійснених з цією метою необхідних витрат, якщо інше не передбачено договором. Дозвіл на поліпшення майна для запобігання спорам у майбутньому повинен бути обумовлений у договорі.

Ці поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна та якщо орендодавець не погодиться відшкодувати їхню вартість, можуть бути вилучені орендарем.

Вартість поліпшень, які виконані орендарем без дозволу орендодавця та які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає. Дозвіл на здійснення поліпшень майна для запобігання виникненню спорів повинен бути зазначений у договорі.

Амортизаційні відрахування на орендовані приміщення, частини будівель і споруд та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, створене в процесі приватизації (корпоратизації), на балансі якого знаходиться це майно, то й відновлення цих об'єктів входить в його обов'язки. (згідно з абз. 2 ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»)