Припинення договору оренди землі

Нормативна база

Цивільний кодекс України

Земельний кодекс України

Закон України «Про оренду землі»

Постанова КМУ від 03.03.2004 р. №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі»

Поняття договору оренди землі

Оренда землі- це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За договором оренди орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (Постанова КМУ від 03.03.2004 р. №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі»). Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Якщо державну реєстрацію договору не проведено, то умови даного договору не зобов’язують сторін. Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.

Істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
  

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Строки оренди

Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років. Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік ч.2 ст. 408 ЦКУ.
Спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Підстави припинення чи розірвання договору

Підстави припинення чи розірвання договору необхідно дивитись в самому договорі.

Нормами чинного законодавства України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

• за згодою сторін;
• за рішенням суду.
  

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом, однак для цього повинні бути конкретні підстави.
Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:

• невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону україни "Про оренду землі";
• невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
• випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
• виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
  

Обов’язки орендаря визначені в ст. 25 Закону України "Про оренду землі", якими є:

• приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
• виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
• дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
• у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.
  

Щодо порушення умов договору, то це є будь-яке суттєве порушення наприклад:

• -невиплата орендної плати;
• -використання землі не за цільовим призначенням;
• -передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.

Статтею 141 Земельного кодексу України передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, до яких в даному випадку можна віднести:
використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати. Також обов’язки щодо охорони землі при здійсненні господарської діяльності встановлені розділом 6 Закону України «Про охорону земель». Якщо жодних порушень за орендарем не виявлено, то потрібно чекати закінчення дії договору або все ж таки вести переговори щодо розірвання договору за згодою сторін.