Виділення однієї земельної ділянки різним особам

Нормативна база

· Конституція України

· Земельний кодекс України

· Кодекс адміністративного судочинства України

· Цивільний процесуальний кодекс України

· Закон України “Про землеустрій”

· Закон України "Про Державний земельний кадастр"

· Постанова Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 р. № 1051 “Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру”

· Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від   01.07.2004 р. № 1952-IV

· Постанова Кабінету Міністрів України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” від 25.12.2015 № 1127

· Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” від 05.12.2019 р. № 340-ІХ

· Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні” від 10.07.2018 р. № 2498-VІІІ

· Постанова Пленуму Верховного Суду України від 16 квітня 2004 року № 7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ"

· Постанова Пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин”

Проблеми та причини їх виникнення

У правозастосовчій практиці  часто у клієнтів виникають питання щодо виділення тієї самої земельної ділянки (або значної її частини) різним особам, при цьому кожна особа в наступному вважає саме себе повноправним власником означеної земельної ділянки. При цьому накладення земельних ділянок (знаходження в межах земельної ділянки, що підлягає реєстрації, іншої земельної ділянки або її частини) є розповсюдженою підставою  відмови в проведенні державної реєстрації земельної ділянки, передбаченою пунктом 6 ст. 24 Закону України "Про Державний земельний кадастр", присвоєнні земельній ділянці кадастрового номеру, внесення прав на ділянку до реєстру речових прав

У відповідності до ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу України,  розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації). Отже, після змін, внесених до ст. 377 ЦК України відповідно до Закону України № 1702-VI від 05.11.2009 р., відчуження (продаж, дарування тощо) відповідних земельних ділянок стало неможливим без присвоєння земельній ділянці кадастрового номера.

Випадки подвійного виділення різним особам однієї й тієї ж земельної ділянки чи переважної її частини тягнуть за собою звернення заінтересованих осіб до правоохоронних органів, необхідність численних судових процесів та дороговартісних експертиз.

У таких випадках постають питання, з яких причин склалася така ситуація, як таке взагалі можливе, що робити у таких випадках і чи можна власнику земельної ділянки убезпечити себе від домагання прав на земельну ділянку з боку інших осіб.

Частіше за все означені випадки трапляються з наступних причин.

1. Відсутність чітких встановлених меж населених пунктів

Зачастую, по Україні межі населених пунктів не встановлені або значною мірою застарілі. Це призводило до того, що на прилеглих до межі населеного пункта територіях різні органи державної влади і місцевого самоврядування виділяли різним особам одну й ту саму ділянку. Наприклад, в одному з випадків, у Дергачівському районі Харківської області у 1994 році сільська рада виділила фізичній особі земельну ділянку 0,25 га під будівництво та обслуговування житлового будинку. Людина отримала державний акт на землю, але до 2015 року не оформляла на цю ділянку кадастровий номер у зв’язку з відсутністю нагальної потреби та браком коштів на розроблення документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки для присвоєння кадастрового номеру, будівництво не розпочала. У 2015 році управління Держгеокадастру у Харківській області  надало дозволи на розробку дозволу на розроблення документації із землеустрою та в подальшому затвердило передачу у власність земельних ділянок в цьому ж місці, але для цілей садівництва,  іншим фізичним особам . Коли перший власник земельної ділянки розпочав виготовляти кадастровий номер на земельну ділянку, з’ясувалося, що перетин земельної ділянки заявниці із земельними ділянками, що мають кадастрові номери 6322083001:00:000:3319 (площа співпадіння становить 91,2058%), 6322083001:00:000:3320, (площа співпадіння становить 4,4658%). При цьому земельна ділянка кадастровий номер 6322083001:00:000:3319 під садівництва ще й була продана іншому власнику. З судовим рішенням по означеній справі № 619/2713/17 можна ознайомитися в Єдиному державному реєстрі судових рішень.

2. Оформлення земельних ділянок по довіреності через третіх осіб

Розповсюджені випадки, коли фізичні особи, зокрема учасники АТО, давали довіреності іншим особам на оформлення земельних ділянок, а саме по 2 га під ведення особистого селянського господарства. Не знаючи про результати (а інколи навіть не поцікавившись результатами роботи повіреної особи), особа, повернувшись з військової служби, самостійно подавала аналогічну заяву про виділення земельної ділянки. Внаслідок неналежної перевірки заяв уповноваженими органами Держгеокадастру, органами місцевого самоврядування, одна й та ж особа отримувала дві або навіть подекуди три земельні ділянки з ідентичним цільовим призначенням, але в різних місцях. У 2019 – 2020 р.р. розповсюджені є судові справи, коли прокуратура подає відповідні позови і анулює особі право власності на земельні ділянки, виділені їй у власність після першої ділянки з тим самим цільовим призначенням.

При цьому слід врахувати, що у відповідності до ч. 1 ст. 239 Цивільного кодексу України, правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки особи, яку він представляє. При цьому згідно із ч. 1 ст. 1006 Цивільного кодексу України, довіритель має право запитувати, а повірений зобов'язаний: 1) повідомляти довірителеві на його вимогу всі відомості про хід виконання його доручення; 2) після виконання доручення або в разі припинення договору доручення до його виконання негайно повернути довірителеві довіреність, строк якої не закінчився, і надати звіт про виконання доручення та виправдні документи, якщо це вимагається за умовами договору та характером доручення; 3) негайно передати довірителеві все одержане у зв'язку з виконанням доручення.

3. Шахрайські та недобросовісні дії інших осіб

Особам, які мають проблеми із законом або яким терміново потрібні гроші, та які не використовували своє право на приватизацію земельної ділянки, пропонують певні гроші (приблизно 4000 – 8000 гривень) за підписання у нотаріуса довіреності на іншіх осіб на оформлення шляхом приватизації земельної ділянки, з правом подальшого відчуження та отримання коштів. Ці угоди носять характер фіктивних. Зачастую люди звертаються до безоплатної правової допомоги, коли з них знімають соціальну допомогу (вони не повідомляють про угоди з продажу від їх імені земельної ділянки, адже можуть про цю угоду нічого не знати, і кошти від цієї угоди не отримають, але офіційно угода реєструється в реєстрах правочинів). При цьому, людина може отримати за підписання довіреності 4 тис.грн, а управління соціального захисту та праці населення подає до суду на стягнення надмірно виплачених соціальних коштів в розмірі 16 тис. гривень. Так, в Хмельницькому міськрайонному суді з квітня 2019 року вже другий рік поспіль розглядається одна з таких справ щодо визнання недійсними договору купівлі-продажу земельної ділянки та довіреності в частині права відчуження земельної ділянки з правом отримання коштів. У подальшому, з результатами судового розгляду по означеній справі № 686/10061/19 можна буде ознайомитися  в Єдиному державному реєстрі судових рішень.

4. Рейдерські схеми

Щодо рейдерства, вносилися відповідні зміни до чинних законів України. Так, зокрема, Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні” від 10.07.2018 р. № 2498-VІІІ, внесено зокрема зміни до ст. 13 Закону України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), згідно з якими у разі, якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

Також слід звернути увагу на Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству” від 05.12.2019 р. № 340-ІХ, яким внесено важливі зміни до законодавства  щодо врегулювання питань, викликаних рейдерством. Так, зокрема, означеним Законом були внесені зміни до ст. 79-1 Земельного кодексу України, ст. 24 Закону України “”Про Державний земельний кадастр”, згідно з якими:

- державна рєестрація земельної діляник скасовується, а земельна ділянка як об’єкт цивільних прав припиняє існування, якщо речове право на земельну ділянку, зареєстровану в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України “Про державний земельний кадастр”, не було зарєєстровано протягом року з вини заявника;

- ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки допускається виключно з одночасним припиненням таким рішенням усіх речових прав, їх обтяжень, зареєстрованих щодо такої земельної ділянки (за наявності таких прав, обтяжень).

5. Відсутність інформації про власність на земельні ділянки та їх власників в уповноважених органах

На жаль, після увільнення від посади деяких посадових осіб управлінь Держкомзему та сільських голів оригінали документації із землеустрою та інших документів наступникам на посадах не передавалися або не передавалася належним чином. Тому наповнення Державного фонду документації із землеустрою, який мав формуватися відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 17.11.2004 р. № 1553 “Про затвердження Положення про Державний фонд документації із землеустрою”, не є стовідсотковим. Крім того, через хибну практику  правоохоронних органів і судів, що склалася, робити і дозволяти виїмку і надалі, за чинним КПК України, тимчасовий доступ до речей і документів навіть без ознак підробок в документаціях та землевпорядних документах, тобто, фактично, оригінали документів вилучаються без нагальної потреби. При цьому після закінчення слідчих дій документи не повертаються в організації та органи, з яких їх вилучили.  

Для запитувачів, а також користувачів фонду документації із землеустрою, актуальні зміни, внесені до постанови Кабінету Міністрів України від 17.11.2004 р. № 1553 відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 4 грудня 2019 р. № 1141 «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких постанов Кабінету Міністрів України», згідно з якими з 29 березня 2020 року ведення Державного фонду документації із землеустрою переведено зі змішаної (електронної і документальної)  в електронну форму. При цьому у разі відсутності матеріалів Державного фонду в електронній формі такі матеріали повинні будуть перетворюватись в електронну форму та надаватися на безоплатній основі органам державної влади, органам місцевого самоврядування, юридичним та фізичним особам в електронній формі за заявою в письмовій або електронній формі протягом 10 робочих днів з дня реєстрації такої заяви.

6. Неправильні дії  землевпорядних організацій та розрахунок «навмання» власників земельних ділянок

З судової практики відомий випадок, коли під час паювання співробітники однієї з землевпорядних організацій оформлювали численні відрядження в район. Паювалися сільськогоспо́дарські угі́ддя — земельні угіддя, які систематично використовуються для одержання сільськогосподарської продукції.

Угіддя розрізняються за природними особливостями і призначенням. До основних категорій відносяться:

· рілля;— землі, що систематично оброблюються і використовуються для посіву різноманітних сільськогосподарських культур;

· багаторічні насадження (сади, виноградники);

· перелоги (рілля, необроблювані тривалий час землі);

· сіножаті і пасовища (луки, що використовуються для сіножаті і випасу сільськогосподарських тварин).

В наведеному випадку, рілля була розпайована без помилок (там дійсно відбувалася зйомка з виїздами на місцевість), але коли дійшлося до сіножатті, землевпорядники вирішили, що зроблять  віртуальну графічну “нарізку” земельних ділянок за допомогою спеціальних програм, без виїзду на місцевість. Численні свідки з села на судових засіданнях потім розповідали, що замість геодезичних зйомок на сіножаттях молоді хлопці займалися більш приємною справою - риболовлею на ставку у цьому районі.

Таким чином, в рахунок сіножатті, були розпайовані кінець сільської вулиці з житловими будинками (4 будинки, збудовані починаючи з 1986 року) з місцевими мешканцями, та навіть частина сільського кладовища. Власники житлових будинків не могли отримати кадастрові номери на земельні ділянки під обслуговування житлових будинків  і під город, тому були вимушені позиватися до  власників земельних актів на паї. Закінчилося все не досить приємно для господарів паїв: оскільки тоді державні акти на земельні ділянки видавалися не на кожну земельну ділянку окремо, а містили по три земельні ділянки (рілля, сади, сіножаття), то володільцям паїв, яким власниками житлових будинків земельні акти на паї були скасовані через суд, довелося переоформляти всі три земельні ділянки окремо, а що стосується сіножать – ще й добиватися їх повторного виділення в іншому місці за рахунок земель запасу. При цьому, як знов таки виявилося в ході судових засідань, про ситуацію спочатку знали всі зацікавлені особи, але коли згідно із чинним законодавством була можливість переробити документи без значних витрат часу і коштів зацікавлених осіб, до уповноважених органів та організацій ніхто не звертався. Після змін у діючому земельному законодавстві, вирішення питання вже потребувало численних судових процесів.  

З наведеного випливає висновок: для убезпечення прав власності чи користування земельними ділянками, потрібно слідкувати за змінами у чинному законодавстві України і вчасно належним чином оформлювати документи на земельні ділянки, з реєстрацією ділянок в Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі прав на нерухоме майно та отриманням відповідних витягів.