Приватизація квартири (будинку), житлового приміщення у гуртожитку

Нормативна база

• Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 27 квітня 1994 року № 248 "Про індексацію номінальної вартості житлових чеків"
• Положення про порядок передачі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках у власність громадян, затверджене наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 16 грудня 2009 року № 396 (далі - Положення)
• Лист Державної реєстраційної служби України від 14 січня 2013 року № 08-06-15-13 "Щодо питань, пов'язаних з видачею свідоцтв про право власності наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді"
• Рішення Конституційного Суду України від 10 червня 2010 року у справі № 1-38/2010 за конституційним зверненням громадянки Власової Ганни Іванівни щодо офіційного тлумачення положення пункту 5 статті 5 Закону України "Про приватизацію ржавного житлового фонду" (справа про безоплатну приватизацію житла)

Загальна інформація

Приватизація державного житлового фонду (далі - приватизація) - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України (пункт 1 статті 1 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (далі - Закон).

До об'єктів приватизації належать:

1. квартири багатоквартирних будинків;
2. одноквартирні будинки;
3. житлові приміщення в гуртожитках (кімнати, житлові блоки, секції);
4. кімнати в квартирах та одноквартирних будинках, де проживають двоє і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.

Не підлягають приватизації:

1. квартири-музеї;
2. квартири (будинки), житлові приміщення в гуртожитках, розташованих на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв;
3. квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, що перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей);
4. квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових;
5. квартири (будинки), житлові приміщення у гуртожитках, розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС (пункт 2 статті 2 Закону).

Норма приватизації

Приватизація передбачає безоплатну передачу громадянам квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї (лише громадяни, які постійно проживають в квартирі (будинку) разом з наймачем або за якими зберігається право на житло) та додатково 10 кв. м на сім'ю (пункт 1 статті 3 Закону).

Якщо загальна площа квартири (будинку) перевищує площу, яку має право отримати сім'я наймача безоплатно, наймач здійснює доплату цінними паперами, одержаними для приватизації державних підприємств чи землі, а у разі їх відсутності - грошима. Сума доплат визначається добутком розміру надлишкової загальної площі на вартість одного квадратного метра (пункт 3 статті 5 Закону).

Оплата вартості надлишкової загальної площі приватизованого житла може провадитись громадянами у розстрочку на 10 років за умови внесення первинного внеску в розмірі не менше 10 відсотків суми, що підлягає виплаті. При цьому громадянин дає органу приватизації письмове зобов'язання про погашення суми вартості, що залишається несплаченою (пункт 11 Положення).

Допоміжні приміщення передаються у спільну сумісну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках, кімнат у комунальних квартирах безоплатно і окремо приватизації не підлягають (пункт 7 Положення).

Порядок приватизації

Куди звернутися

Приватизація здійснюється уповноваженими на це органами, створеними місцевою державною адміністрацією, та органами місцевого самоврядування, державними підприємствами, організаціями, установами, у повному господарському віданні або оперативному управлінні яких знаходиться державний житловий фонд.

Перелік необхідних документів

Громадянин подає до органів приватизації такі документи:

1. заява на приватизацію квартири (будинку), жилого приміщення у гуртожитку, кімнати у комунальній квартирі (бланк надається в органі приватизації);
2. копії документів, що посвідчують особу та підтверджують громадянство України, громадянина, який подає заяву, та всіх членів його сім’ї (для осіб, які не досягли 14 років, копії свідоцтв про народження), які проживають разом з ним;
3. копії довідок про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податку громадянина, який подає заяву, та всіх членів його сім’ї, які проживають разом з ним (крім випадків, коли через свої релігійні переконання особи відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку у паспорті);
4. копії документів, виданих органами державної реєстрації актів цивільного стану або судом, що підтверджують родинні відносини між членами сім’ї (свідоцтва про народження, свідоцтва про шлюб, свідоцтва про розірвання шлюбу, рішення суду про розірвання шлюбу, яке набрало законної сили, тощо);
5. довідки про реєстрацію місця проживання громадянина, який подає заяву, та всіх членів його сім’ї, зареєстрованих у квартирі (будинку), жилому приміщенні в гуртожитку, кімнаті у комунальній квартирі;
6. технічний паспорт на квартиру (кімнату, жилий блок, секцію) у житловому будинку (гуртожитку), а на одноквартирний будинок - технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок;
7. копія ордера на жиле приміщення або ордера на жилу площу в гуртожитку;
8. документ, що підтверджує невикористання ним та членами його сім’ї житлових чеків для приватизації державного житлового фонду;
9. копія документа, що підтверджує право на пільгові умови приватизації відповідно до законодавства (за наявності);
10. заява-згода тимчасово відсутніх членів сім’ї наймача на приватизацію квартири (будинку), жилого приміщення у гуртожитку, кімнати у комунальній квартирі;
11. витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про наявність у власності житла (для громадян, які проживають у гуртожитку);
12. копію договору найму жилого приміщення та/або копію договору оренди житла (для громадян, які проживають у гуртожитку);
13. форму первинної облікової документації № 028/о "Консультаційний висновок спеціаліста" з відміткою про відсутність захворювання на туберкульоз (для громадян, які проживають у гуртожитку).

За малолітніх та неповнолітніх членів сім’ї наймача рішення щодо приватизації житла приймають батьки (усиновлювачі) або опікуни. Згоду на участь у приватизації дітей батьки (усиновлювачі) або опікуни засвідчують своїми підписами у заяві біля прізвища дитини (пункт 13 Положення).

Житлові чеки:

Житлові чеки - це приватизаційні папери, які одержуються всіма громадянами України і використовуються при приватизації державного житлового фонду. Вони можуть також використовуватись для приватизації частки майна державних підприємств, земельного фонду. Номінальна вартість житлового чеку визначається відновною вартістю наявного державного житлового фонду з урахуванням загального індексу зростання вартості майна - 10, прийнятого для розрахунків в Державній програмі приватизації державного майна (606 млрд. крб. за станом на 1 липня 1992 року), з розрахунку на кожного громадянина України - 12 тис. карбованців. Ця сума підлягає періодичній індексації відповідно до рішень Кабінету Міністрів України.

Порядок отримання житла в приватну власність

Крок перший. Первинний прийом

Отже, якщо ви вирішили приватизувати житло, для здійснення задуманого необхідно зробити декілька кроків. Першим має стати первинний прийом: потрібно звернутися до співробітників відділу приватизації житлового фонду районної адміністрації за місцем знаходження житла та отримати первинну консультацію про можливість приватизації житла та обсязі необхідних документів чи до уповноваженого органу приватизації місцевого самоврядування (зазвичай це сільські селищні ради та виконавчі комітети об’єднаних територіальних громад та міськвиконкоми).

Крок другий. Збір документів

Другим кроком є збір та подання документів. Стандартно подають:

заяву встановленого зразка, підписану всіма повнолітніми членами сім'ї, які постійно проживають і зареєстровані в квартирі (будинку). При цьому важливо пам'ятати, що оформлення заяви відбувається при обов'язковій присутності всіх членів сім'ї та пред'явленні ними паспортів (свідоцтв про народження для неповнолітніх осіб). У заяві зазначаються всі зареєстровані в квартирі (будинку) члени сім'ї, в т. ч. тимчасово відсутні і новонароджені. Підписати заяву замість тимчасово відсутнього члена сім'ї (крім відповідального квартиронаймача) може інший член сім'ї за наявності нотаріально завіреної довіреності, що підтверджує згоду тимчасово відсутнього члена сім'ї на приватизацію житла. Таку заяву завіряється начальником ЖЕКу;

довідку про склад сім'ї наймача і про займані ними приміщення. Така довідка видається працівниками паспортного відділу ЖЕКу (виконавчими органами місцевого самоврядування, ЦНАПАМи, уповноваженими компаніями, ОСББ тощо) безкоштовно при пред'явленні паспортів всіх зареєстрованих у квартирі членів сім'ї (заявників) і дійсна протягом 1 місяця з дня видачі. З цієї причини фахівці говорять про необхідність оформити та подати всі документи для приватизації житла в цей термін;

технічну документацію на квартиру або будинок (технічний паспорт на квартиру, поверховий план приміщень квартири або будинку, експлікацію приміщень). Взяти ці документи можна в БТІ, і там же краще уточнити, що для цього необхідно. Технічний паспорт на квартиру (кімнату, жилий блок, секцію) у житловому будинку (гуртожитку), технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок виготовляє суб’єкт господарювання, який здійснює технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001 року № 127, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 10 липня 2001 року за № 582/5773 (із змінами), за зверненням органу приватизації.

документи, що засвідчують факт використання чи невикористання заявником права на приватизацію житла за попереднім місцем проживання (якщо хто-небудь із заявників міняв реєстрацію місця проживання після 15 березня 1993 р). Таким документом може бути паспорт - за умови, що в ньому є відмітка, що підтверджує використання права на приватизацію житла. Фахівці відзначають, що в разі використання будь-ким із заявників права на приватизацію така особа у довільній письмовій формі дає згоду на приватизацію житла іншими особами, що проживають і зареєстровані в квартирі (будинку). Якщо в паспорті немає відмітки про використання права на приватизацію, необхідно отримати довідку з попереднього місця проживання про період проживання і про те, що заявник участі в приватизації не приймав або квартира за попереднім місцем проживання не приватизована. Для отримання цієї довідки працівник відділу приватизації надає заявнику на руки письмовий запит відповідної організації за місцем проживання;

довідку з "Ощадбанку" про використання суми житлового чека і його залишку (за умови їх наявності);

копії документа, що підтверджують право на пільгові умови приватизації - наприклад, якщо є надлишкова площа, а один із заявників має статус, який дає підстави для безкоштовної приватизації незалежно від розміру загальної площі житла;

квитанцію про оплату послуг за оформлення документів на приватизацію. Іноді також необхідно надати копії паспортів всіх повнолітніх членів сім'ї (1 сторінка та сторінки із зазначенням реєстрації паспорта), копію ордера на квартиру.

Зібрані документи необхідно подати до відділу приватизації житлового фонду в районній адміністрації за місцем знаходження житла. При цьому необхідно мати при собі паспорти всіх повнолітніх членів сім'ї та свідоцтва про народження неповнолітніх мешканців квартири (будинку).

Громадяни подають до органів приватизації :

• заяву на приватизацію квартири (будинку), жилого приміщення у гуртожитку, кімнати у комунальній квартирі;
• копії документів, що посвідчують особу та підтверджують громадянство України, громадянина, який подає заяву, та всіх членів його сім’ї (для осіб, які не досягли 14 років, копії свідоцтв про народження), які проживають разом з ним;
• копії довідок про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податку громадянина, який подає заяву, та всіх членів його сім’ї, які проживають разом з ним (крім випадків, коли через свої релігійні переконання особи відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку у паспорті);
• копії документів, виданих органами державної реєстрації актів цивільного стану або судом, що підтверджують родинні відносини між членами сім’ї (свідоцтва про народження, свідоцтва про шлюб, свідоцтва про розірвання шлюбу, рішення суду про розірвання шлюбу, яке набрало законної сили, тощо);
• довідки про реєстрацію місця проживання громадянина, який подає заяву, та всіх членів його сім’ї, зареєстрованих у квартирі (будинку), жилому приміщенні в гуртожитку, кімнаті у комунальній квартирі;
• технічний паспорт на квартиру (кімнату, жилий блок, секцію) у житловому будинку (гуртожитку), а на одноквартирний будинок - технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок;
• копія ордера на жиле приміщення або ордера на жилу площу в гуртожитку;
• документ, що підтверджує невикористання ним та членами його сім’ї житлових чеків для приватизації державного житлового фонду;
• копія документа, що підтверджує право на пільгові умови приватизації відповідно до законодавства (за наявності);
• заява-згода тимчасово відсутніх членів сім’ї наймача на приватизацію квартири (будинку), жилого приміщення у гуртожитку, кімнати у комунальній квартирі.

Громадяни, які проживають у гуртожитку, крім документів, визначених у цьому пункті, до заяви також додають:

• витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про наявність у власності житла;
• копію договору найму жилого приміщення та/або копію договору оренди житла;
• форму первинної облікової документації № 028/о "Консультаційний висновок спеціаліста" з відміткою про відсутність захворювання на туберкульоз.

За малолітніх та неповнолітніх членів сім’ї наймача рішення щодо приватизації житла приймають батьки (усиновлювачі) або опікуни. Згоду на участь у приватизації дітей батьки (усиновлювачі) або опікуни засвідчують своїми підписами у заяві біля прізвища дитини.

Крок третій. Отримання свідоцтва

Далі починається процес підготовки та видачі свідоцтва про право власності на квартиру або будинок. Разом з ним відділ приватизації житлового фонду готує приватизаційні платіжні доручення для оплати житлових чеків на кожного повнолітнього і неповнолітнього члена сім'ї та видає їх заявникам. Платіжне доручення складається з трьох корінців, один з яких повертається заявнику. Оплата за дорученням здійснюється повнолітніми особами особисто і батьками за неповнолітніх осіб (у присутності дітей і працівника банку). Пам'ятайте, що платіжне доручення дійсне один місяць, а в разі прострочення необхідно звернутися у відділ приватизації за отриманням повторного платіжного доручення.

Для отримання свідоцтва про право власності заявнику необхідно подати у відділ приватизації житла паспорта всіх повнолітніх і свідоцтва про народження всіх неповнолітніх мешканців квартири, а також погашення корінців платіжних доручень. При видачі свідоцтва в паспортах (свідоцтвах про народження) нових власників робиться наступна позначка: "Право на безоплатну приватизацію житла використано в обсязі __ кв. м при нормі __ кв. м загальної площі".

Свідоцтво на право власності на квартиру підлягає обов'язковій реєстрації в органі державної реєстрації прав на нерухоме майно. До 1 січня 2013 року таким органом є БТІ, після - створена при Міністерстві юстиції Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр).

Орган приватизації приймає рішення про передачу квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках, кімнат у комунальних квартирах у власність громадян. На підставі вказаного рішення орган приватизації видає свідоцтво про право власності та реєструє його у спеціальній реєстраційній книзі квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках, кімнат у комунальних квартирах, що належать громадянам на праві приватної (спільної сумісної, спільної часткової) власності.

У свідоцтво про право власності вносяться господарські будівлі (приміщення), які є у користуванні осіб, що приватизують житло, а саме сараї, гаражі, комори і таке інше, які розташовані на прибудинковій території та не є самовільно збудованими. Вказані господарські будівлі (приміщення) передаються у приватну (спільну сумісну, спільну часткову) власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (будинків), жилих приміщень у гуртожитках, кімнат у комунальних квартирах безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Органам приватизації рекомендується проводити видачу свідоцтв про право власності на спеціальних бланках, зразки та описи яких затверджені наказом Міністерства юстиції України від 22.04.2003 № 39/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 22.04.2003 за № 318/7639.

Свідоцтво про право власності підлягає обов'язковій реєстрації в органі державної реєстрації прав.

Дане свідоцтво не потребує нотаріального завірення якщо воно видане органом приватизації сільської. Селищної, міської ради.

Соціальний захист населення при приватизації

Непрацездатним, особам з інвалідністю і пенсіонерам, громадянам та членам їх сімей, доходи яких нижче від встановленого прожиткового мінімуму, та іншим соціально незахищеним і малозабезпеченим категоріям громадян за рішенням місцевих Рад народних депутатів та адміністрацій підприємств, організацій і установ можуть встановлюватись пільги щодо квартирної плати, комунальних послуг.

Судова практика

• Рішення Європейського суду з прав людини від 10 лютого 2010 року у справі "Серявін та інші проти України"
• Рішення Європейського суду з прав людини від 16 травня 2013 року у справі "Максименко та Герасименко проти України"