Рейдерське захоплення землі

Нормативна база

• Конституція України
• Земельний кодекс України
• Кодекс України про адміністративні правопорушення
• Кодекс адміністративного судочинства України
• Кримінальний кодекс України
• Цивільний процесуальний кодекс України
• Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Закон України "Про державний контроль за використанням та охороною земель"
• Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2011 року № 1141 "Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 21 грудня 2016 року № 990 "Про затвердження Порядку розгляду скарг у сфері державної реєстрації"
• Розпорядження Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 201 року № 789 "Про запровадження реалізації пілотного проекту щодо інформування у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 02 липня 2014 року № 228 "Про затвердження Положення про Міністерство юстиції України"
• Наказ Міністерства юстиції України від 23 червня 2011 року № 1707/5 "Про затвердження положень про територіальні органи Міністерства юстиції України"
• Інструкція з оформлення матеріалів про адміністративні правопорушення у сфері державної реєстрації, затверджена наказом Міністерства юстиції України 12 серпня 2016 № 2473/5
• Положення про Колегію з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції, затверджене наказом Міністерством юстиції України від 09 січня 2020 року № 71/5
• Положення про державну інспекцію сільського господарства в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві та Севастополі, затверджене наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 23 грудня 2011 року № 770
• Порядок ведення Державного земельного кадастру, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051
• Постанова Кабінету Міністрів України від 6 грудня 2017 року № 925 "Деякі питання удосконалення механізмів захисту речових прав на земельні ділянки"

Поняття самовільного зайняття земельної ділянки

Самовільне зайняття земельної ділянки – будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними (стаття 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель»).

Момент настання права володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Постанова Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (статті 125, 126 Земельного кодексу України).

Як убеспечити себе від рейдерського захоплення земель

Нотаріальне посвідчення правочину

Відповдно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству " власник земельної ділянки, нерухомого майна має право встановити вимогу нотаріального посвідчення договору та внесення змін до договору, якщо це договір про встановлення земельного сервітуту, оренди землі, надання прав користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, для забудови, або предметом якого є нерухоме майно чи його частина.

Вимога нотаріального посвідчення договорів дозволить унеможливити протиправне заволодіння майном.

Вимога нотаріального посвідчення договору є ініціативною, а тому особа з даною вимогою має самостійно звернутись до нотаріуса.

Запровадження умови поновлення для деякої категорії договорів

Законом № 340-ІХ вносяться зміни до Земельного кодексу України, якими запроваджується можливість зазначення в вичерпному переліку договорів ( договір оренди землі, договір про встановлення земельного сервітуту, договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови.

Якщо сторони договору узгодили умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Обов'язковою умовою є те, що поновлення договору не потребує укладення додаткової угоди. Якщо якась із сторін вирішила відмовитись від поновлення договору, вона повинна, не пізніше чим за місяць до дати закінчення дії договору, подати до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Дане нововведення допоможе уникнути спорів щодо часу припинення договорів, пов'язаних із користуванням землею.

Подвійна реєстрація права оренди земельних ділянок

Подвійна державна реєстрація права оренди земельних ділянок – це ситуація, коли щодо однієї земельної ділянки наявні два зареєстрованих права оренди за різними орендарями.

Найчастіше такі ситуації виникають через зміну процедури державної реєстрації права оренди (договорів оренди) земельних ділянок, яка відбулася 01 січня 2013 року.

Так, до 2013 року державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок, здійснювалась територіальними органами земельних ресурсів шляхом внесення відомостей до Поземельної та записів до Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, які складали Державний реєстр земель.

З 01 січня 2013 року державна реєстрація договорів оренди землі не здійснюється у Державному реєстрі земель. Замість цього проводиться державна реєстрація права оренди земельних ділянок у запровадженому у 2013 році Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

При цьому законодавством не було передбачено автоматичного перенесення відомостей про реєстрацію договорів оренди земельних ділянок з Державного реєстру земель до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що призвело до того, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно була відсутня інформація про чинні правовідносини оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року.

Як запобігти подвійній реєстрації

З метою запобігання виникненню подвійної реєстрації права оренди однієї земельної ділянки за різними орендарями, дотримання гарантій достовірності зареєстрованих прав на нерухоме майно, обов’язок державного реєстратора прав на нерухоме майно під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитувати від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

Під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор обов’язково використовує відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, які є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, а також відомості з інших інформаційних систем, доступ до яких передбачено законодавством, у тому числі відомості з Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру документів.

У разі коли відомості Державного земельного кадастру про власників, користувачів земельної ділянки, перенесені з державного реєстру земель, містять неповну або неточну інформацію, що унеможливлює ідентифікацію особи, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав надсилає відповідно до Порядку ведення Державного земельного кадастру, повідомлення в електронній формі державному кадастровому реєстраторові про уточнення інформації в Державному земельному кадастрі, в якому зазначається виключний перелік відомостей, що є неповними або неточними.

Державний реєстратор у разі наявності в нього паперових носіїв інформації (реєстрових книг, реєстраційних справ, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації) використовує також відомості, які містяться на відповідних носіях інформації (пункт 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Отже, перед укладанням договору оренди земельної ділянки та державною реєстрацію цього права буде за доцільне попередньо отримати витяг з Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку задля того, щоб володіти повною інформацію про чинні (припинені) правовідносини оренди.

Куди звертатися

Досудовий порядок

У разі реєстрації права власності/оренди на земельну ділянку за іншою особою звернутися до:

• правоохоронних органів (048) 779 40 61, 779 46 91 або 102);
• мобільних точок доступу до системи безоплатної правової допомоги з метою повідомлення про факт рейдерської атаки та консультування щодо подальших дій;
• регіональних оперативних штабів, які працюють у режимі оперативного реагування на спроби рейдерських захоплень земель або вирощеного врожаю або зателефонувати на «гарячу лінію» Головного територіального управління юстиції в Одеській області: (048) 705-18-21;
• комісій з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації (далі – Комісія) з проханням скасувати відповідну реєстраційну дію.

Крім того, власник об’єкту нерухомого майна (земельної ділянки) може подати до суб’єкта державної реєстрації прав або нотаріуса заяву про заборону вчинення реєстраційних дій, яку державний реєстратор, уповноважена особа невідкладно реєструє в базі даних заяв Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

У разі, якщо Ви виявили, що Ваша земельна ділянка без Вашого дозволу використовується сторонньою особою, необхідно звернутись до Державної інспекції сільського господарства України. Інспектор вказаної інспекції має провести обстеження земельної ділянки, скласти акт обстеження земельної ділянки, визначити розмір шкоди, завданої її самовільним зайняттям та здійснити заходи із притягнення порушника до адміністративної відповідальності.

Відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки

Відповідно до пункту б частини 1 стаття 211 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства за самовільне зайняття земельних ділянок.

Самовільне зайняття земельної ділянки тягне за собою накладення штрафу на громадян від десяти до п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб - від двадцяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (Стаття 53-1 Кодексу України про адміністративні правопорушення).

Самовільне зайняття земельної ділянки, яким завдано значної шкоди її законному володільцю або власнику, карається штрафом від двохсот до трьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців.

Самовільне зайняття земельної ділянки, вчинене особою, раніше судимою за злочин, передбачений цією статтею, або групою осіб, або щодо земельних ділянок особливо цінних земель, земель в охоронних зонах, зонах санітарної охорони, санітарно-захисних зонах чи зонах особливого режиму використання земель, карається обмеженням волі на строк від двох до чотирьох років або позбавленням волі на строк до двох років.

Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у частині першій цієї статті, карається штрафом від трьохсот до п'ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або арештом на строк до шести місяців, або обмеженням волі на строк до трьох років.

Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці, зазначеній у частині другій цієї статті, або вчинене особою, раніше судимою за такий саме злочин або злочин, передбачений частиною третьою цієї статті, карається позбавленням волі на строк від одного до трьох років (Стаття 197-1 Кримінального кодексу України).

Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (Стаття 212 Земельного кодексу України).

Куди можна звернутись за отриманням консультації з питань діяльності Комісії Мін’юсту

Необхідну інформацію можна отримати за посиланням: http://pravo.minjust.gov.ua, https://minjust.gov.ua/ddr/services, http://pravo.minjust.gov.ua/kontakti/ або за телефоном єдиного контакт-центру системи безоплатної правової допомоги: 0 800 213 103.

(044) 233 65 19 Відділ забезпечення діяльності комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації прав Управління розгляду звернень та забезпечення діяльності комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Департаменту державної реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції України;

(044) 233 65 22 Відділ забезпечення діяльності комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців Управління розгляду звернень та забезпечення діяльності комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Департаменту державної реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції України;

(044) 233 65 36 Діловод відділів забезпечення діяльності комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації прав та з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців Управління розгляду звернень та забезпечення діяльності комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Департаменту державної реєстрації та нотаріату Міністерства юстиції України (стан розгляду скарг).

Хто і в яких випадках може звернутись до Комісії?

Будь-яка фізична або юридична особа, яка дізналася про факт незаконної перереєстрації земельної ділянки, що знаходиться у їх власності, на іншу особу, має право оскаржити це до суду або до Комісії.

Види скарг, які розглядає Комісія

Міністерство юстиції України розглядає скарги на

• рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав (крім випадків, коли таке право набуто на підставі рішення суду, а також коли щодо нерухомого майна наявний судовий спір);
• на рішення, дії або бездіяльність територіальних органів Міністерства юстиції України (Головні територіальні управління юстиції в областях та м. Києві).

Порядок оформлення скарги до Комісії:

• Подати скаргу до Мін'юсту у встановлений законом строк (60 днів з моменту прийняття рішення, яке оскаржується, або з дня, коли особа дізналась чи могли дізнатися про порушення своїх прав).
• Вказати повне найменування (ім'я), місце проживання чи перебування (для фізичних осіб) або місцезнаходження (для юридичних осіб), вказати адресу для листування, засоби зв’язку (номер телефона та/або електронна адреса) найменування (ім'я) представника, якщо скарга подається представником.
• У скарзі можливо передбачити бажання скаржника та/або його представника взяти участь у розгляді скарги, а також вказати в який спосіб скаржник та/або представник бажає отримати повідомлення про розгляд скарги по суті (в один з таких способів: телефонограмою (якщо номер телефону зазначено у скарзі);шляхом перегляду оголошення на офіційному веб-сайті Мін’юсту; засобами електронної пошти (якщо адресу електронної пошти зазначено у скарзі та/або інших документах, що додаються до скарги).
• Вказати номер та дату прийняття рішення державного реєстратора, яке оскаржується.
• Зазначити зміст оскаржуваного рішення (яким реєстратором прийнято рішення та з яких підстав) та норми законодавства, які порушено, на думку скаржника.
• Зазначити, чому скаржник вважає, що його права порушені.
• Обов'язково зазначити фразу «відомості про наявність судового спору з порушеного у скарзі питання, що може мати наслідком скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора та/або внесення відомостей до Державного реєстру прав відсутні».

У разі зазначення інформації про судовий спір стосовно нерухомого майна, з приводу якого подано скаргу, необхідно вказати усі обставини справи.

У разі наявності (виявлення наявності під час розгляду скарги) судового спору з порушеного у скарзі питання, що може мати наслідком скасування оскаржуваного рішення державного реєстратора та/або внесення відомостей до Державного реєстру прав, Комісія відмовляє у розгляді скарги без розгляду її по суті. Таким чином, необхідно завчасно обрати спосіб захисту своїх прав – звернутися до Мін'юсту зі скаргою чи до суду з позовною заявою.

• Скаргу необхідно підписати та зазначити дату її складання.

У разі подання скарги представником, обов'язково додати довіреність на представництво інтересів чи інший документ, що підтверджує повноваження такого представника, або копію такого документу, засвідченого в установленому порядку.

• Додати до матеріалів скарги засвідчені в установленому порядку копії документів, що підтверджують факт порушення прав скаржника у наслідок прийняття рішення про державну реєстрацію (за наявності).

Увага! При засвідченні копій документів, що додаються до скарги, на таких копіях проставляється особистий підпис особи, яка засвідчує копію, її ініціали та прізвище, відмітка «Згідно з оригіналом», дата засвідчення копії. В разі подачі скарги від юридичної особи на копіях проставляється печатка (за наявності).

Скарга, подана без урахування вищевказаних вимог Комісією по суті не розглядається.

Випадки відмови у розгляді скарги

Існує низка випадків, коли Мін’юст може відмовити у розгляді скарги, та випадки, коли закон зобов’язує відмовити у задоволенні скарги:

• Скарга не відповідає вимогам, які прописані у законі (викладені вище);
• Якщо наявна інформація про судове провадження у зв’язку із спором між тими самими сторонами, з тих самих предмета і підстав;
• У випадку, якщо наявна інформація про судове рішення або ухвалу про відмову позивача від позову з того самого предмету спору. Якщо відповідач визнав позов, чи між конфліктуючими сторонами була затверджена мирова угода;
• Якщо в органі розглядається скарга з цього питання від того самого скаржника;
• Якщо скарга подана особою, яка не має на це повноважень. Особа повинна підтвердити факт порушення її прав у результаті прийняття такого рішення;
• Якщо закінчився встановлений законом строк подачі скарги (60 днів з моменту прийняття рішення державним реєстратором, або ж 60 днів з того моменту, коли особа дізналася чи могла дізнатися про цей факт).
• Якщо розгляд порушених у скарзі питань не належить до компетенції Міністерства юстиції України.

Також розгляд скарг щодо державної реєстрації, яка була вчинена на підставі рішення суду, не відноситься до повноважень Міністерства юстиції.

Терміни розгляду скарги

Загальний строк розгляду та вирішення скарги не може перевищувати 45 календарних днів з моменту надходження скарги до Міністерства юстиції України.

При цьому скарга може бути відкликана на будь-якому етапі її розгляду Комісією.

Комісія готує висновок протягом 2-3 тижнів.

Висновок Колегії має містити:

• дату та місце проведення засідання Колегії;
• склад Колегії, що здійснював розгляд скарги у сферах державної реєстрації, та результати голосування ("за", "проти" чи "утримався");
• реквізити та суть скарги у сферах державної реєстрації;
• рекомендації щодо задоволення (відмови у задоволенні) скарги у сферах державної реєстрації;
• мотиви рішення Колегії у стислому викладенні;
• мотиви рішення Колегії у розгорнутому викладенні, зокрема відомості про наявність (відсутність) обставин, які мають значення для об'єктивного розгляду скарги у сферах державної реєстрації, та відомості про наявність (відсутність) порушень закону у рішеннях, діях або бездіяльності державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Мін'юсту, що оскаржуються.

Висновок Колегії підписують усі члени Колегії, що здійснювала розгляд відповідної скарги у сферах державної реєстрації. На підставі цього висновку Мін’юст приймає рішення у формі наказу.

Рішення надсилається скаржнику протягом 3-х робочих днів з дня його прийняття.

Порядок оскарження рішення Комісії

Якщо особа, яка звернулась зі скаргою, не згодна з рішенням Міністерства юстиції України, вона може звернутись до суду.

Судовий порядок

У разі коли земельна ділянка зареєстрована на іншу особу, можна звернутися до суду за захистом свого порушеного права з позовом про скасування рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав.

Відповідно до статті 149 Цивільного процесуального кодексу України, суд за заявою учасника справи має право вжити, передбачених статтею 150 ЦПК України заходів забезпечення позову.

Забезпечення позову допускається на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття заходів забезпечення може утруднити чи зробити неможливим виконання рішення суду.

У свою чергу державний реєстратор, що перебуває у трудових відносинах з суб’єктом державної реєстрації прав, у день надходження відповідного рішення суду формує та реєструє рішення суду про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією прав у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Крім того, особа вправі звернутись до суду із позовом про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.

Підвідомчість справ суду для вирішення земельного спору

Земельні та пов’язані із земельними відносинами майнові спори, сторонами в яких є юридичні особи, а також громадяни, що здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статус суб’єкта підприємницької діяльності, розглядаються господарськими судами, а всі інші – в порядку цивільного судочинства, крім спорів, зокрема, щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб’єктів владних повноважень при реалізації ними управлінських функцій у сфері земельних правовідносин, вирішення яких згідно з пунктом 1 частини першої статті 19 Кодексу адміністративного судочинства України віднесено до компетенції адміністративних судів.

Документи для звернення до суду

Для звернення до суду особа повинна скласти позовну заяву та додати до неї документи, що підтверджують обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, та інші документи відповідно до вимог законодавства залежно від виду судочинства (цивільне, господарське, адміністративне).

В залежності від виду судочинства (цивільне, господарське, адміністративне), в рамках якого розглядається земельний спір, позивачу (скаржнику) необхідно сплатити судовий збір з урахуванням положень Закону України «Про судовий збір».