Перегляд вихідного коду сторінки Порядок голосування на установчих загальних зборах ОСББ

== Нормативна база ==
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15и Цивільний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10 Житловий кодекс Української РСР]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2947-14 Сімейний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14 Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-ІV]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2482-12 Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 р. № 2482-XII]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1083-15 Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 25.08.2015 № 203 «Про затвердження форми протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку»]

== Загальні положення голосування на загальних зборах ОСББ ==
Одне з нагальних питань, із яким стикаються співвласники багатоквартирного будинку, котрі вирішили створити ОСББ, - порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласникові. Отже розглянемо найтиповіші ситуації, які можуть викликати складнощі під час реалізації процедури голосування на загальних зборах. 

Для тих, хто все ще перебуває в роздумах стосовно доцільності створення ОСББ, не стикався із процедурою голосування на практиці й ознайомлюється із цією темою вперше,розпочнімо з того, що з’ясуймо загальні принципи підрахунку голосів, які передбачені законодавцем та який саме статус мають мешканці багатоквартирного будинку.

Для цього слід звернутися до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі - Закон № 2866), а саме ч. 7 ст. 6, ч. 12 ст. 10 Закону № 2866, яким визначено, що за загальним правилом '''''кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири чи нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку'''''. 

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожний співвласник має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Для розуміння того, який саме статус мають мешканці багатоквартирного будинку, необхідно визначитись, які саме особи є співвласниками багатоквартирного будинку. Так, згідно з ст. 1 Закону № 2866 та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII (далі - Закон № 417), співвласниками багатоквартирного будинку (далі - співвласники) є власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто йдеться про осіб, які відповідно до ст.ст. 316 – 317, 319 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) на законних підставах можуть за їх волею незалежно від волі інших осіб:
* мати (утримувати) квартиру (фактично панувати над нею);
* використовувати, експлуатувати квартиру, отримувати корисні властивості від її споживання (наприклад, здавати в оренду, закласти тощо);
* визначати й вирішувати долю квартири шляхом зміни її належності, стану чи призначення (продавати, передавати у спадщину, знищити тощо).
Водночас, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-ІV (далі – Закон № 1952), '''''власником квартири називають особу, котрій належить право володіння, користування й розпоряджання нерухомим майном, зареєстроване в установленому законом порядку.''''' Тобто офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1 ч. ст. 2 Закону № 1952).

Таким чином, власником є особа, внесена до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно як власник квартири, тобто саме така особа може:
* володіти, користуватися й розпоряджатися майном на власний розсуд,
* вирішувати, що робити зі своїм майном, керуючись виключно власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, 
* має право розпорядитися квартирою на власний розсуд: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укласти інші угоди, незаборонені законом.

== Хто ж є власником неприватизованих квартир і який статус мають особи, які проживають у таких квартирах? ==
Згідно з Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 р. № 2482-XII (далі – Закон № 2482):

'''''приватизація державного житлового фонду''' - це відчуження (безоплатна передача у власність громадян) квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два та більше наймачів, і належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України.''

Тобто процес приватизації - це перехід права власності на квартиру від державних підприємств, установ, організацій або територіальних громад до фізичної особи. При цьому громадяни, котрі не виявили бажання приватизувати займане ними житло або не можуть приватизувати житло у зв’язку з обмеженнями, установленими законом, користуються житлом на умовах найму (ст. 7 Закону № 2482).

Водночас відносини, що випливають з договору найму жилого приміщення, регулюються Житловим кодексом Української РСР (далі – Житловий кодекс) і Цивільним кодексом України.

Згідно зі ст. 61 Житлового кодексу, користування жилим приміщенням у будинках державного й громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - відповідним підприємством, установою, організацією і наймачем - і громадянином, на ім’я якого видано ордер. Житловий кодекс визначає, що предметом договору найму жилого приміщення в будинках державного й громадського житлового фонду є окрема квартира чи інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок (ст. 63 Житлового кодексу). Водночас особи, котрі мешкають у неприватизованих квартирах, сплачують квартирну плату за користування житлом (ст. 66 Житлового кодексу), а також за комунальні послуги: водопостачання, газ, теплову енергію та інші послуги (ст. 66 Житлового кодексу). Тобто вважається, що такі особи винаймають житло в територіальної громади (якщо будинок у комунальній власності) або держави (нерухомість, яка належить державним установам, відомствам, підприємствам).

== Щодо участі в загальних й установчих зборах співвласників багатоквартирного будинку. ==
У Законом визначено, що брати участь в управлінні багатоквартирним будинком можуть співвласники особисто або через представника (п. 2 ч. 1 ст. 6 Закону № 417).
Керуючись ст. 4 Закону № 417, власниками квартир у багатоквартирному будинку можуть бути:
- фізичні особи - громадяни України, іноземці, особи без громадянства, котрі набули права власності на законних підставах (шляхом купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадок, отримання шляхом приватизації; за рішенням суду, що вступило в законну силу, договором ренти);
- юридичні особи - суб’єкти підприємницької діяльності, які купили, отримали нерухоме майно в дарунок; шляхом унесення нерухомого майна до Статутного фонду іншим шляхом);
-	територіальні громади - здійснюють цивільні права й обов’язки через органи місцевого самоврядування (ст. 327 ЦК України), які управляють майном, що є в комунальній власності;
-	держава - від імені якої права й обов’язки власника здійснюють органи державної
влади.
Водночас у ч. 7 ст. 10 Закону № 417 та безпосередньо у формі Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затверджений наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України 25.08.2015 № 203, зазначено: у зборах беруть участь особисто та/або через представників співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку, і вказують, який документ підтверджує право власності на квартиру.
Відповідно до ст. 1 Закону № 2866, представником співвласника може бути фізична чи юридична особа, котра на підставі договору чи закону має право представляти інтереси співвласника.

== Як оформити представництво інтересів співвласника багатоквартирного будинку? ==
Для цього власнику (територіальній громаді, а саме органу, який його представляє чи державному підприємству) необхідно видати довіреність на ім’я наймача на представництво інтересів власника на загальних і на установчих зборах, керуючись нормами ст. 246 ЦК України, а також надати документ, що підтверджує право власності на квартиру.
Таким чином, наймачі неприватизованих квартир багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир і приміщень.

== Механізм голосування на загальних зборах ОСББ ==
Реалізувати запропонований законодавцем механізм голосування на практиці можна в декілька способів, серед яких найзручнішими є такі:
1.	Розмір загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку розглядати як максимальну кількість голосів, котрі співвласники зможуть віддати на зборах.
Приклад:
Якщо загальна площа квартир і нежитлових приміщень будинку дорівнює 2000 метрів квадратних, одноосібний власник квартири площею 50 метрів квадратних володітиме 50 голосами, одноосібному власникові квартири площею 80 метрів квадратних належатиме 80 голосів тощо. Відповідно, за звичайних умов (якщо загальними зборами не буде встановлено іншого порядку прийняття рішень) рішення вважатиметься прийнятим, якщо за нього проголосують співвласники, котрі в сукупності володіють приміщеннями в будинку, загальна площа яких перевищує 1000 квадратних метрів.
2.	Розмір загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку прирівняти до 100% голосів співвласників (ч. 12 ст. 10 Закон № 2866).
Приклад:
 
Якщо загальна площа квартир і нежитлових приміщень будинку становитиме 2000 метрів квадратних, одноосібний власник квартири площею 50 метрів квадратних володітиме 2,5% голосів, одноосібному власникові квартири площею 80 метрів квадратних належатиме 4% голосів тощо.

Кількість голосів співвласника можна розрахувати за формулою:

К=(Пв х100) / Зп , де

К - кількість голосів, що належать конкретному співвласнику;
Пв - площа квартири або нежитлового приміщення, що належить конкретному співвласнику;
Зп - загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

На замітку:
Поряд із загальним порядком голосування законодавець виокремив виняткову ситуацію. Так, ч. 8 ст. 6, ч. 12 ст. 10 Закону № 2866 передбачено: якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Відповідна норма унеможливлює ситуацію, за якої власники приміщень, площа котрих перевищує половину від загальної, мали б можливість управляти будинком одноосібно. Адже саме так могло б бути в разі, якби голоси розподілялися пропорційно розмірам житла (або нежитлової нерухомості) і при цьому мешканці будинку не відступали б від положень Закону № 2866 у частині визначення кількості голосів, необхідної для прийняття рішень на загальних зборах.
Загалом передбачений Законом про ОСББ порядок визначення кількості голосів є цілком логічним, доступним для розуміння та, що важливо, справедливим. Водночас коли справа доходить безпосередньо до голосування, стає очевидним: прописаний законодавцем механізм надає відповіді не на всі запитання, котрі можуть постати у співвласників на практиці.

=== Як ділити право голосу, якщо співвласників однієї квартири декілька? ===
Найпоширеніша ситуація, із якою можна стикнутися під час прийняття рішень на зборах, - квартира чи нежитлове приміщення належить декільком особам на праві спільної власності. Тож з’ясуймо, як слід підраховувати голоси в такому разі.
Стверджувати, що законодавець упустив такий варіант із поля зору, було б несправедливо. Зокрема, ч. 3 ст. 4 Закону № 417 передбачено: якщо квартира чи нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав і виконання обов’язків співвласниками квартири чи нежитлового приміщення, включаючи  участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності. Інакше кажучи, Закон № 417 відсилає нас до загальних положень цивільного законодавства.
 
Згідно із ч. 2 ст. 355 ЦК України, спільна власність буває двох видів: спільна часткова та спільна сумісна.
Власність двох або більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю (ч. 1 ст. 356 ЦК України). Якщо об’єкт нерухомості належить декільком особам на праві спільної часткової власності, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно мають міститися відомості про розмір частки в праві спільної власності кожного зі співвласників. Володіючи відповідною інформацією, розрахувати кількість голосів, які належать кожному зі співвласників квартири (нежитлового приміщення), нескладно.
Приклад:
Якщо загальна площа квартири становить 60 квадратних метрів, а її власниками є 2 особи із частками в праві спільної власності розміром 1/3 та 2/3, кожному зі співвласників житла належатиме кількість голосів, пропорційна 20 та 40 квадратним метрам площі відповідно.
Зауважимо: на практиці багатьох співвласників, які володіють нерухомістю на праві спільної часткової власності, цікавить, чи може власник однієї із часток голосувати на зборах без згоди власника іншої частки? Та чи можуть співвласники одного приміщення віддати голоси за протилежні рішення? Постають подібні запитання передусім у контексті ч. 1 ст. 358 ЦК України, якою передбачено, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Формулювання цієї норми справді може збити з пантелику та наштовхнути на думку, що реалізувати власне право голосу на загальних зборах один із власників без згоди іншого не в змозі. Утім це не зовсім так. Якщо звернутися до загальних положень про право власності, зокрема, ст. 319 ЦКУ, то бачимо, що:
-	власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд;
-	власник має право вчиняти щодо власного майна будь-які дії, які не суперечать закону;
-	усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав;
-	власник не може використовувати право власності на шкоду, зокрема, правам, свободам і гідності громадян.
Звісно, режим спільної часткової власності обмежує кожного зі співвласників, однак загальні засади лишаються непорушними: жоден із власників спільного приміщення не може обмежити іншого в реалізації власних законних прав. У разі якщо власник однієї із часток у будь-який спосіб перешкоджатиме іншому власникові вільно віддавати свій голос на загальних зборах, це може бути розцінене як зловживання правом у розумінні ст. 13 ЦКУ.
Отже, беручи до уваги викладене:
1)	кожен із власників приміщення може голосувати без згоди іншого;
2)	рішення співвласників з одного й того самого питання можуть бути різними.
Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю (ч. 1 ст. 368 ЦК України). Оскільки частка в праві спільної власності кожного з власників об’єкта нерухомості цього разу невідома, розпорядитися кількістю голосів, що припадають на одну квартиру (нежитлове приміщення), можна лише, так би мовити, у комплексі.
Приклад:
Якщо загальна площа квартири становить 60 квадратних метрів, а її власниками є 2 особи без визначення часток у праві спільної власності, під час голосування вся кількість голосів, пропорційна площі квартири, повинна бути віддана одночасно. Тобто, наприклад, не можна віддати частину голосів за рішення, а частину - проти.
 
Напроти результату голосування («за», «проти», «утримався») можуть стояти прізвища та підписи всіх співвласників, що володіють приміщенням на праві спільної сумісної власності (звісно, у разі їх присутності на загальних зборах), а можуть - лише одного з них. В останньому випадку статутом або будь-яким іншим внутрішнім документом ОСББ доцільно передбачити:
-	обов’язок того з співвласників, хто безпосередньо віддає голос, надавати документ довільної форми з підтвердженням, що під час голосування враховуватиметься думка інших власників відповідного приміщення,
або
-	обов’язок тих співвласників, які не голосують безпосередньо, надавати заяву з підтвердженням повноважень іншого співвласника віддавати голос на загальних зборах від імені всіх власників приміщення.
Зазначені документи можуть надаватись або під час кожних загальних зборів, або мати багаторазовий характер.
Говорячи про спільну сумісну власність, не можна лишати поза увагою один із найпоширеніших випадків, коли йдеться про приміщення, що належить подружжю. Так, згідно із ч. 3 ст. 368 ЦК України, майно, набуте подружжям за час перебування в шлюбі, є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором або законом. Схожу норму містить також ч. 1 ст. 60 Сімейного кодексу України (далі – СК України). Однак сам лише факт перебування осіб у шлюбі не є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про належність нерухомості на праві спільної сумісної власності. Тож, у разі якщо, наприклад, стороною договору купівлі-продажу квартири є лише один із подружжя, власником житла згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно значитиметься тільки одна особа. У зв’язку із цим постає запитання: чи може той із подружжя, хто не має документального підтвердження права власності на приміщення, голосувати на загальних зборах?
З одного боку, відповідне право така особа має в силу закону, адже, згідно з наведеними вище нормами ЦК України та СК України, є одним із власників. Водночас, щоб допустити її до голосування, має бути достовірно встановлено, що:
по-перше, приміщення багатоквартирного будинку придбалося саме під час шлюбу (тобто, щонайменше, має бути пред’явлене свідоцтво про шлюб, аби зіставити дату укладання шлюбу з датою набуття права власності на нерухомість);
по-друге, а це значно складніше, необхідно встановити, чи не є відповідна нерухомість
особистою приватною власністю дружини або чоловіка в розумінні ч. 1 ст. 57 СК України. Окрім  того,  формою  Протоколу  зборів   співвласників   багатоквартирного  будинку,
затвердженою Наказом № 203, передбачено, що в Протоколі має бути зазначено документ, який підтверджує право власності на квартиру/нежитлове приміщення. Зважаючи на те що в ситуації, котра розглядається, будь-який документ, у якому б той із подружжя, про якого не містяться відомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, значився б власником, відсутній, із реалізацією відповідної вимоги на практиці виникнуть складнощі.
Беручи до уваги викладене, радимо в документі, у якому будуть врегульовані питання щодо порядку голосування, закріпити: у разі якщо власником приміщення згідно з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно є лише один із подружжя, другий може голосувати на загальних зборах тільки в порядку представництва (наприклад, за довіреністю або листом згодою іншого співвласника).

=== Як голосувати в разі, якщо власником квартири є дитина? ===
Ще одним доволі поширеним питанням, яке нерідко постає у співвласників, є таке питання: як має здійснюватися голосування в разі, якщо власником квартири (одноосібним або частки в праві спільної власності) є дитина?
Зважаючи на те що Закон № 2866 не містить спеціальних застережень щодо цього, керуватися варто загальними правилами щодо визначення цивільної дієздатності фізичних осіб. Так, згідно із ч. 1 ст. 34 ЦК України, повну цивільну дієздатність має фізична особа, котра досягла 18-ти років. До досягнення повноліття законними представниками своїх малолітніх і неповнолітніх дітей є батьки (усиновлювачі) (ч. 1 ст. 242 ЦК України). Отже, за загальним правилом, саме вони повинні віддавати голос за дитину. Підтвердити свої повноваження батьки можуть, пред’явивши свідоцтво про народження дитини та будь-який документ, що посвідчує їх (батьків) особу, або ж паспорт із відміткою про дитину.
Звісно, трапляються ситуації, коли законні представники дитини з різних причин не можуть узяти участі в голосуванні (наприклад, приміщення передали в користування, а самі проживають в іншому місці): у такому разі батьками може бути видана довіреність іншій особі (орендареві, сусіду тощо). Однак зауважимо, що у тексті довіреності має бути зафіксовано факт батьківства, тобто підставу, на якій батьки володіли правом, що було передане.
Окремо наголосимо, що керуючись ч. 1 ст. 141 СК України, мати й батько мають рівні права й обов’язки щодо дитини, незалежно від того, чи перебували вони в шлюбі між собою. Таким чином, віддати голос за дитину може будь-хто з батьків. Водночас ч. 7 ст. 177 СК України встановлено, що батьки вирішують питання про управління майном дитини спільно, якщо інше не передбачено договором між ними. Отже, за загальним правилом, рішення, що приймається під час голосування на зборах ОСББ, має бути узгодженим обома батьками. Чи повинна відповідна згода бути надана в письмовому вигляді? Законодавство такої вимоги не містить. Однак, аби уникнути можливих непорозумінь, радимо врегулювати це питання аналогічно до ситуації з голосуванням одних зі співвласників приміщення, що належить на праві спільної сумісної власності декільком особам.
Також слід зважати на те, що, оскільки безпосереднім суб’єктом права власності є одна особа - дитина, уся кількість голосів, пропорційна площі, власником якої вона є, повинна бути віддана одночасно. Тобто, наприклад, якщо думки батьків не збігаються, проголосувати частиною голосів «за», а частиною голосів «проти» — не можна.

=== Чи існує альтернатива законодавчому порядку визначення кількості голосів, що належать кожному співвласникові? ===
Очевидно, що запропонований у ч. 7 ст. 6 Закону № 2866 механізм розподілу голосів, згідно з яким кожен співвласник під час голосування має кількість голосів, пропорційну належній йому площі приміщення, найточніше здатен урахувати  інтереси кожного зі співвласників багатоквартирного будинку. Однак, не бажаючи щоразу на загальних зборах управлятися в арифметиці, сумуючи розміри площ, якою володіють кожен, хто проголосував під час прийняття рішення, доволі поширеним серед співвласників є питання щодо можливості запровадити власний спосіб розподілу й підрахунку голосів.
На етапі створення ОСББ, на жаль, законодавець не лишив поля для маневру. Тож урахуйте те, що, скликаючи установчі збори, слід подбати, аби була наявна повна й достовірна інформація про загальну площу всіх квартир і нежитлових приміщень, а також про всіх власників і розмір належної їм площі об’єктів нерухомості. Для цього власникам приміщень у багатоквартирному будинку на установчих зборах слід пред’явити інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно чи правовстановлюючі документи, наприклад: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу чи дарування, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо.
Однак ч. 13 ст. 10 Закону № 2866 передбачено, що статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах.
На практиці співвласники охоче користуються наданою їм можливістю та найчастіше обумовлюють у статуті порядок підрахунку голосів за принципом:
«1 квартира = 1 голос».
Безперечно, розподіл голосів у такий спосіб є найпростішим. Утім слід узяти до уваги: якщо квартира належить декільком особам на праві спільної часткової власності, під час голосування кожна з таких осіб зможе розпорядитися лише частиною голосу, пропорційною частці житла, власником якої вона є. Так, якщо особа володіє половиною житла, на загальних зборах вона може віддати лише 1/2 голосу.
Нерідко співвласники в схожих випадках визначають «відповідального»: особу із числа власників квартири, що голосуватиме на зборах «за всіх». У зв’язку із цим звернімо увагу на таке.
Фактично ситуація, коли один зі співвласників квартири (нежитлового приміщення) віддає на зборах голос за інших співвласників, є втіленням класичних відносин представництва. Водночас ч. 1 ст. 1 Закону № 2866 чітко визначено: представник співвласника - фізична чи юридична особа, котра на підставі договору або закону має право представляти інтереси співвласника. Під договором у такому разі традиційно (однак не виключно) мається на увазі договір доручення, на підставі якого видається довіреність.
Згідно з ч. 5 ст. 245 ЦК України, довіреність на право участі й голосування на загальних зборах, видана фізичною особою, посвідчується в порядку, визначеному законодавством. На практиці до посвідчення довіреностей у нотаріальному порядку співвласники вдаються неохоче. Ще один спосіб, до якого можуть вдатися співвласники, котрі бажають спростити порядок підрахунку голосів, і за якого в разі належності приміщення декільком особам на праві спільної часткової власності не буде необхідності ділити голос, що припадає на квартиру, на частини або ж оформлювати довіреність із метою надання можливості одному з власників квартири віддати «цілий» голос за всіх, - передбачити в статуті голосування за принципом:
«1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності».
Приклад:
Якщо багатоквартирний будинок складається зі 100 квартир, 20 із яких мають по 2 власники, максимальна кількість голосів, які зможуть бути віддані на загальних зборах, становитиме 120.
Обидві з названих вище альтернатив запропонованому законодавцем принципу голосування мають право на життя. Однак, перш ніж скористатися будь-якою з них, радимо зайвий раз пересвідчитися, чи не мають щодо цього заперечень ті співвласники, котрі володіють нерухомістю, площа якої значною мірою перевищує площу приміщень, належних іншим співвласникам будинку.
 
Особливо актуальним це застереження є в разі надання переваги голосуванню за принципом: «1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що перебувають у його власності».
Нагадаємо: визначення кількості належних співвласникам голосів саме в такий спосіб законодавець передбачив у разі, якщо квартирами та/або нежитловими приміщеннями, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, володітиме одна особа. Однак якщо в останньому випадку таке застереження було вимушеним (обумовленим необхідністю недопущення можливості одноосібного управління будинком), то за умови обрання такого принципу розподілу голосів добровільно, усе ж слід зважати на таке. Фактично співвласник, що володітиме, скажімо, третиною всіх квартир будинку, зможе впливати на рішення щодо управління будинку тією ж мірою, що і власник однокімнатного житла. І, відповідно, якщо на голосування виноситимуться питання, прийняття рішень із яких пов’язане з витратами коштів пропорційно розмірам належній на праві власності нерухомості, власники значних площ можуть опинитися у вельми невигідному становищі. Отже, під час прийняття рішення щодо закріплення в статуті ОСББ оптимального для співвласників способу голосування, справедливим буде всі ці нюанси роз’яснити.

Чи можуть мешканці будинку, які не приватизували квартиру, голосувати на зборах ОСББ?

Згідно з ст. 1 Закону № 417, багатоквартирний будинок - житловий будинок, у якому розташовано три чи більше квартир. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, котрі є самостійними об’єктами нерухомого майна.
Буває, що одна особа має в приватній власності 2, 3 та більше об’єктів нерухомості (квартир або нежитлових приміщень). В одній квартирі живуть власники, а інші квартири можуть здавати в оренду.
Якщо особа винаймає (орендує) квартиру у фізичних або юридичних осіб на підставі договору оренди, тут питань не постає. Такі особи розуміють, що вони не є власниками, а отримали помешкання лише для тимчасового проживання за плату на підставі договору.
Такі відносини регулюються параграфом 4 глави 58 «Найм (оренда)» Цивільного кодексу України. Відповідно до ст. 810 ЦК України, квартиронаймач - особа, котра отримала житло для проживання в ньому на певний строк за плату на підставі договору найму (оренди) житла.
Згідно з ст. 815 ЦК України, квартиронаймач:
-	зобов’язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;
-	не має права здійснювати перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця;
-	зобов’язаний своєчасно вносити плату за житло та самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
ЦК України встановлює загальні засади відносин щодо найму (оренди), конкретні ж відносини між власником і квартиронаймачем регулюються договором найму (оренди) житла, який такі особи уклали.
 
Але й досі трапляються випадки, коли в багатоквартирному будинку мешкають особи, котрі свого часу не приватизували квартири. При цьому такі особи вважають, що це житло було ними отримано на законних підставах і воно належить їм на праві власності й немає необхідності витрачати час і кошти на приватизацію квартир.