Сплата податку при оформленні договору купівлі-продажу земельної ділянки

Нормативна база

• Податковий кодекс України
• Цивільний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України «Про загальнообов’язкове пенсійне страхування»
• Закон України «Про державну реєстрацію прпав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Закон України «Про нотаріат»
• Декрет Кабінету Міністрів України від 21.01.1993 № 7-93 «Про державне мито»

Нотаріальне посвідчення договорів

Цивільний кодекс України передбачає, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом, за домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису.
Обов’язковому нотаріальному посвідченню підлягають договори про відчуження нерухомого майна: купівля-продаж, міна, дарування, пожертва, рента, довічне утримання (догляд), спадковий договір (статті 657, 715, 719, 729, 732, 745, 1304 Цивільного кодексу України).
Нотаріальне посвідчення може бути вчинене лише щодо такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим законодавством, а саме: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, а сам правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

До нотаріального посвідчення правочину нотаріус зобов’язаний здійснити перевірку дієздатності та правоздатності сторін правочину. При перевірці цивільної правоздатності та дієздатності юридичної особи нотаріус зобов’язаний ознайомитися з установчими документами, свідоцтвом про державну реєстрацію і витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців цієї юридичної особи і перевірити, чи відповідає нотаріальна дія, яка вчиняється, обсягу її цивільної правоздатності та дієздатності. Копії зазначених документів залишаються в справах нотаріуса. У випадках, передбачених законодавством, нотаріус перевіряє наявність спеціального дозволу (ліцензії) на здійснення юридичною особою окремого виду діяльності.
При посвідченні правочинів нотаріус встановлює дійсні наміри кожної із сторін до вчинення правочину, який він посвідчує, а також відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину. Встановлення дійсних намірів кожного з учасників правочину здійснюється шляхом встановлення нотаріусом однакового розуміння сторонами значення, умов правочину та його правових наслідків для кожної із сторін. Дотримання відповідності правочинів дійсним намірам сторін і вимогам законності пов’язано не тільки з можливістю визнання укладеного правочину недійсним, а й з відповідальністю нотаріуса за наслідки вчинюваної нотаріальної дії відповідно до Закону України «Про нотаріат», яким передбачено, що нотаріус повинен відмовляти у вчиненні нотаріальної дії, яка суперечить закону. Недотримання вимог закону є підставою для анулювання свідоцтва про право на заняття нотаріальною діяльністю.

Докладніше Поняття та умови договору в цивільному праві Укладення, зміна, розірвання договору Нотаріальне посвідчення правочинів

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється з урахуванням особливостей, визначених постановою Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року № 209 "Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану". Перелік державних реєстраторів та посадових осіб Міністерства юстиції, його територіальних органів, якими в умовах воєнного стану проводиться дежавна реєстрація.

Зареєструвати власність чи інші права на землю можна через місцевий центр надання адміністративних послуг (ЦНАП), який приймає документи для держреєстрації речових прав на нерухоме майно, або у нотаріуса. Саме після реєстрації в Державному Реєстрі речових прав на нерухоме майно, виникає, змінюється чи припиняється відповідне право.

Докладніше Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майнота їх обтяжень» (ст. 34) передбачена плата (адміністративний збір) за проведення реєстраційних дій та за надання інформації з Державного реєстру прав у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.
За державну реєстрацію права власності, проведену у строки менші, ніж п’ять робочих днів справляється адміністративний збір у такому розмірі:

• у строк два робочі дні – 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб;
• у строк один робочий день - 2 прожиткових мінімума для працездатних осіб;
• у строк 2 години - 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб.

Порядок оподаткування при оформленні договору купівлі - продажу земельної ділянки

Відповідно до статті 172 Податкового кодексу України, при проведенні операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами сторони повинні сплачувати податки та військовий збір, який встановлений Підрозділом 10 Перехідних положень Податкового кодексу України.
Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку (п.172.3. статті 172 Податкового кодексу України)
За загальним правилом продаж нерухомості оподатковується:

• податком на доходи фізичних осіб - 5%;
• військовим збором - 1,5%.

Для нерезидентів розмір податку на доходи фізичних осіб при продажу нерухомості становить 18%.
Пенсійний збір сплачується відповідно до частини 8 статті 2 та частини 10 статті 4 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування».
Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) нерухомого майна не частіше одного разу протягом звітного податкового року, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину. Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Єдина база даних звітів про оцінку

Єдина база даних звітів про оцінку - це державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості.
Єдина база забезпечує:

1. внесення, оновлення, створення, зберігання, передавання та автоматичне оприлюднення відповідної інформації про об’єкт нерухомості та його вартість (крім інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки);
2. реєстрацію, авторизацію (ідентифікацію) суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів) та нотаріусів;
3. внесення суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) звітів про оцінку та інформації з них напряму та безпосередньо до Єдиної бази;
4. реєстрацію і зберігання звітів про оцінку в Єдиній базі з автоматичним присвоєнням кожному звіту унікального реєстраційного номера;
5. електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості та автоматичне формування на запит фізичних і юридичних осіб електронних довідок про оціночну вартість об’єктів нерухомості з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера;
6. автоматичний обмін інформацією і документами, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет.

Див. також:

• Договір купівлі – продажу
• Договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки
• Мінімальне податкове зобов'язання
• Податки та збори при операціях з нерухомістю