Припинення договору оренди землі: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
(Не показано 23 проміжні версії 8 користувачів)
Рядок 3: Рядок 3:
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1559-17 Закон України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб  чи з мотивів суспільної необхідності"]                               
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"]


== Поняття договору оренди землі ==
== Поняття договору оренди землі ==
'''Оренда землі''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
'''Оренда землі''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
<br />
<br />За договором оренди орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди  землі  укладається  у  письмовій  формі  і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.  
За договором оренди орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди  землі  укладається  у  письмовій  формі  і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. <br />
 
[http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220].


Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.<br />
Договір оренди землі набирає чинності після його ''державної реєстрації''. Якщо державну реєстрацію договору не проведено, то умови даного договору не зобов’язують сторін.
Договір оренди землі набирає чинності після його ''державної реєстрації''. Якщо державну реєстрацію договору не проведено, то умови даного договору не зобов’язують сторін.
Земельна ділянка,  обтяжена  заставою,  може  бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.<br />
Земельна ділянка,  обтяжена  заставою,  може  бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.
 
== Істотними умовами договору оренди землі є: ==
== Істотними умовами договору оренди землі є: ==
* об’єкт  оренди  (кадастровий  номер,  місце  розташування  та розмір земельної ділянки);  
* об’єкт  оренди  (кадастровий  номер,  місце  розташування  та розмір земельної ділянки);  
* строк дії договору оренди;  
* строк дії договору оренди;  
* орендна  плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та  умов  розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.<br />
* орендна  плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та  умов  розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
   
   
За  згодою  сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.<br />
За  згодою  сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
 
== Строки оренди ==
== Строки оренди ==
Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати '''50 років.''' Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як '''7 років'''.  
Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати '''50 років.''' <br>
Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч.2 ст. 408 ЦКУ].<br />
Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як '''7 років'''. <br>
Спори, пов'язані  з  орендою  землі,  ''вирішуються  у судовому порядку''. <br />
При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як '''10 років'''. <br>
 
== Підстави припинення чи розірвання договору ==
== Підстави припинення чи розірвання договору ==
Підстави припинення чи розірвання договору необхідно дивитись в самому договорі.<br />
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.
 
Нормами чинного законодавства України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:<br />
Нормами чинного законодавства України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:
* за згодою сторін;
* за згодою сторін;
* за рішенням суду.<br />
* за рішенням суду.
Договір оренди землі може бути розірваний за  '''згодою  сторін'''. У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.<br />
Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірвано ''у разі необхідності надання її для суспільних потреб'' у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об’єктів, визначених [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1559-17 частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності"].<br>
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець  має  право  на  отримання  орендної  плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського  призначення  -  за  рік,  якщо  протягом зазначеного періоду не  надійшло  пропозицій  від  інших  осіб  на укладення  договору  оренди  цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах,  за  винятком  випадків,  коли  розірвання  договору  було обумовлено  невиконанням  або  неналежним  виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.<br />
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.<br />
 
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець  має  право  на  отримання  орендної  плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського  призначення  -  за  рік,  якщо  протягом зазначеного періоду не  надійшло  пропозицій  від  інших  осіб  на укладення  договору  оренди  цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах,  за  винятком  випадків,  коли  розірвання  договору  було обумовлено  невиконанням  або  неналежним  виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
На  вимогу  однієї  із  сторін договір оренди ''може бути достроково розірваний'' '''за рішенням суду''' в порядку, встановленому законом, однак для цього повинні бути конкретні підстави.<br />
На  вимогу  однієї  із  сторін договір оренди ''може бути достроково розірваний'' '''за рішенням суду''' в порядку, встановленому законом, однак для цього повинні бути конкретні підстави.<br />
Відповідно до [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»] на вимогу однієї із сторін договір оренди землі '''може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі''':<br />
Відповідно до [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 статті 32 Закону України «Про оренду землі»] на вимогу однієї із сторін договір оренди землі '''може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі''':
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 24 і 25 Закону україни "Про оренду землі"];
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 24 і 25 Закону України "Про оренду землі"];
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
* випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
* випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
* виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.<br />
* виникнення інших підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.<br>
Обов’язки орендаря визначені в [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 25 Закону України "Про оренду землі"], якими є:<br />
 
* приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;
Підстави припинення права користування земельною ділянкою ([http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 ст. 141 ЗК України]):<br />
* виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
* використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
* дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
* використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;  
* у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.<br />
* систематична несплата земельного податку або орендної плати (систематичність: два і більше роки);
Щодо ''порушення умов договору'', то це є будь-яке суттєве порушення наприклад:
* набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;
* -невиплата орендної плати;
* використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;
* -використання землі не за цільовим призначенням;
* передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об’єктом державно-приватного партнерства або об’єктом концесії.<br>
* -передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.
 
[http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Статтею 141 Земельного кодексу України] передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, до яких в даному випадку можна віднести:<br />
Також обов’язки щодо охорони землі при здійсненні господарської діяльності встановлені [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/962-15 розділом VI Закону України «Про охорону земель»].
використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати. Також обов’язки щодо охорони землі при здійсненні господарської діяльності встановлені розділом 6 Закону України «Про охорону земель».
 
Якщо жодних порушень за орендарем не виявлено, то потрібно чекати закінчення дії договору або все ж таки вести переговори щодо розірвання договору за згодою сторін.<br />
Якщо жодних порушень за орендарем не виявлено, то потрібно чекати закінчення дії договору або все ж таки вести переговори щодо розірвання договору за згодою сторін.
 
== Судова практика у справах щодо розірвання договорів оренди землі ==
Спори, пов'язані  з  орендою  землі,  ''вирішуються  у судовому порядку''.<br>
* [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/77870570 Постанова Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18] (систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати).
* [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/86205820 Постанова Верховного Суду від 10 грудня 2019 року у справі №183/1749/17] (підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору).
* [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/86241066 Постанова Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі №272/872/17] (доводи відповідача про те, що він направляв позивачу пропозицію отримати орендну плату за землю, проте позивач за її отриманням не з'явився, не можуть бути підставою для висновку про належне виконання своїх зобов'язань за договором оренди землі).
* [http://reyestr.court.gov.ua/Review/74188327 Постанова Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі №420/504/16-ц] (договорами оренди землі може бути передбачене положення, в якому сторони встановили можливість одностороннього розірвання договору без настання будь-яких умов. За таких умов при розірванні договору однією із сторін доводи іншої сторони про відсутні причини для його розірвання в односторонньому порядку суд залишив без уваги).
* [http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/92093052 Постанова Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 313/780/19] (два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди землі).
 
== Наслідки припинення або розірвання договору оренди ==
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
 
[[Категорія:Цивільне право]]
[[Категорія:Договір оренди]]
[[Категорія:Договірне (зобов’язальне) право]]
[[Категорія:Земельне право]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Договір оренди]]
[[Категорія:Цивільне процесуальне право]]
[[Категорія:Суди]]
[[Категорія:Суди]]

Версія за 08:18, 15 жовтня 2020

Нормативна база

Поняття договору оренди землі

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
За договором оренди орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Якщо державну реєстрацію договору не проведено, то умови даного договору не зобов’язують сторін. Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.

Істотними умовами договору оренди землі є:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • строк дії договору оренди;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Строки оренди

Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.
Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років.
При передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 10 років.

Підстави припинення чи розірвання договору

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.

Нормами чинного законодавства України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

  • за згодою сторін;
  • за рішенням суду.

Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірвано у разі необхідності надання її для суспільних потреб у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об’єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності".
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом, однак для цього повинні бути конкретні підстави.
Відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:

  • невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі";
  • невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
  • випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
  • виникнення інших підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Підстави припинення права користування земельною ділянкою (ст. 141 ЗК України):

  • використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
  • використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
  • систематична несплата земельного податку або орендної плати (систематичність: два і більше роки);
  • набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;
  • використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;
  • передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об’єктом державно-приватного партнерства або об’єктом концесії.

Також обов’язки щодо охорони землі при здійсненні господарської діяльності встановлені розділом VI Закону України «Про охорону земель».

Якщо жодних порушень за орендарем не виявлено, то потрібно чекати закінчення дії договору або все ж таки вести переговори щодо розірвання договору за згодою сторін.

Судова практика у справах щодо розірвання договорів оренди землі

Спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

  • Постанова Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18 (систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. При цьому відсутність письмового погодження орендодавцем та орендарем форми розрахунку виплати орендної плати за договором не заслуговує на увагу, оскільки указане не звільняє відповідача від обов’язку виконувати умови договору оренди землі в частині сплати погодженого розміру орендної плати).
  • Постанова Верховного Суду від 10 грудня 2019 року у справі №183/1749/17 (підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору).
  • Постанова Верховного Суду від 11 грудня 2019 року у справі №272/872/17 (доводи відповідача про те, що він направляв позивачу пропозицію отримати орендну плату за землю, проте позивач за її отриманням не з'явився, не можуть бути підставою для висновку про належне виконання своїх зобов'язань за договором оренди землі).
  • Постанова Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі №420/504/16-ц (договорами оренди землі може бути передбачене положення, в якому сторони встановили можливість одностороннього розірвання договору без настання будь-яких умов. За таких умов при розірванні договору однією із сторін доводи іншої сторони про відсутні причини для його розірвання в односторонньому порядку суд залишив без уваги).
  • Постанова Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 313/780/19 (два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди землі).

Наслідки припинення або розірвання договору оренди

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.