Припинення договору оренди землі: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
(Не показані 38 проміжних версій 13 користувачів)
Рядок 3: Рядок 3:
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1559-17 Закон України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб  чи з мотивів суспільної необхідності"]                               
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"]


== Поняття договору оренди землі ==
== Загальна інформація ==
'''Оренда землі''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
'''Оренда землі''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.  
<br />
За договором оренди орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди  землі  укладається  у  письмовій  формі  і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. <br />


[http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Типова форма договору оренди землі] затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.<br>
[http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220].
Договір оренди землі набирає чинності після його ''державної реєстрації''. Якщо державну реєстрацію договору не проведено, то умови даного договору не зобов’язують сторін.
Земельна ділянка,  обтяжена  заставою,  може  бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.<br />


== Істотними умовами договору оренди землі є: ==
'''<u>Детальніше див.</u>''' "[[Оренда земельних ділянок]]".
* об’єкт  оренди (кадастровий  номер, місце  розташування  та розмір земельної ділянки);  
 
* строк дії договору оренди;  
== Припинення договору оренди землі ==
* орендна  плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов  розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.<br />
Підстави припинення договору оренди землі:
# закінчення [[Оренда земельних ділянок|строку]], на який його було укладено;
За  згодою  сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.<br />
# [[Викуп земельних ділянок та інших об’єктів нерухомого майна для суспільних потреб|викупу земельної ділянки для суспільних потреб]] та [[Примусове відчуження земельних ділянок та інших об'єктів нерухомого майна з мотивів суспільної необхідності|примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності]] в порядку, встановленому законом;
== Строки оренди ==
# поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати '''50 років.''' Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як '''7 років'''.
# смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"], від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ч.2 ст. 408 ЦКУ].<br />
# [[Порядок ліквідації юридичної особи|ліквідації юридичної особи-орендаря]];
Спори, пов'язані  з  орендою  землі, ''вирішуються  у судовому порядку''. <br />
# відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
== Підстави припинення чи розірвання договору ==
# набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
Підстави припинення чи розірвання договору необхідно дивитись в самому договорі.<br />
# припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії)
# інші випадки, передбачені законом (наприклад, припинення договору шляхом його [[Дострокове розірвання договору оренди землі|розірвання]]).
Нормами чинного законодавства України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:<br />
{| class="wikitable"
* за згодою сторін;
|+
* за рішенням суду.<br />
|'''ВАЖЛИВО!''' Необхідно звертати особливу увагу на умови договору оренди стосовно можливості права <u>продовження</u> дії його умов. Так, стаття 126<sup>-1</sup> [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] передбачає, якщо договір містить умову про його поновлення '''після закінчення строку''', на який його укладено, цей договір [[Відмінності порядку поновлення договору оренди землі та порядку укладення договору оренди землі на новий строк|поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах]]. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Договір оренди землі може бути розірваний за  '''згодою сторін'''. У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.<br />
   Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору <u>не пізніш як за місяць</u> до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.<br />
 
    У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
|}
Крім того, стаття 141 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] зазначає '''підстави припинення права користування земельною ділянкою''':
* добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
* вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельним кодексом України];
* припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;
* використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
* використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
* систематична несплата земельного податку або орендної плати;
* набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;
* використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;
* передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об’єктом державно-приватного партнерства або об’єктом концесії.
 
Слід зазначити, що відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі»] '''перехід права власності на орендовану земельну ділянку''' '''до іншої особи''' (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря '''не є підставою для зміни умов або припинення договору''', якщо інше не передбачено договором оренди землі.<br>
Однак варто зазначити, що ''особа яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді'', '''протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності''' на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельного кодексу України].
 
== Розірвання договору оренди землі ==
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку '''не допускається''', якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.
 
Законодавством України визначено два <u>шляхи дострокового розірвання</u> договору оренди землі:
 
'''за згодою сторін;'''
 
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за 6 місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.
 
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
 
♦ '''за рішенням суду:'''
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"];


На  вимогу  однієї  із  сторін договір оренди ''може бути достроково розірваний'' '''за рішенням суду''' в порядку, встановленому законом, однак для цього повинні бути конкретні підстави.<br />
Відповідно до [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»] на вимогу однієї із сторін договір оренди землі '''може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі''':<br />
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/161-14 24 і 25 Закону україни "Про оренду землі"];
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
* невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
* випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
* виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.<br />


[http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Статтею 141 Земельного кодексу України] передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, до яких в даному випадку можна віднести:<br />
* у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;
використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; систематична несплата земельного податку або орендної плати. Також обов’язки щодо охорони землі при здійсненні господарської діяльності встановлені розділом 6 Закону України «Про охорону земель».
 
Якщо жодних порушень за орендарем не виявлено, то потрібно чекати закінчення дії договору або все ж таки вести переговори щодо розірвання договору за згодою сторін.<br />
* на підставах, визначених [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1419 Земельним кодексом України] та іншими законами України.
Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірвано ''у разі необхідності надання її для суспільних потреб'' у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об’єктів, визначених [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1559-17 частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності"].
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.
 
'''<u>Детальніше див.:</u>''' "[[Дострокове розірвання договору оренди землі]]".
== Наслідки припинення або розірвання договору оренди ==
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
 
У випадку, коли договір оренди землі розірваний за погодженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених нею збитків відповідно до закону (стаття 32 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України "Про оренду землі"]).
 
Розірвання договору оренди земельної ділянки в разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам шкоди, спричиненої цим, зокрема витрат, пов’язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди.
 
Слід враховувати, що розірвання договору оренди землі вчиняється в такій самій формі, що й сам договір. Момент припинення зобов’язань за розірваним договором оренди землі визначає частина третя статті 653 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного кодексу України] – ним є момент досягнення сторонами домовленості про таке розірвання, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни, або ж момент набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору.
 
== Судова практика ==
 
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/87857824 Постанова Верховного Суду України від 15 січня 2020 року (справа № 322/1178/17)] орендодавець може звернутись до суду для розірвання договору оренди, якщо орендар вчасно не зареєстрував його.<br>
 
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/89825064 Постанова Верховного Суду України від 26 травня 2020 року (справа № 908/299/18)] суд може поновити договір оренди землі лише шляхом викладення змісту додаткової угоди до нього в резолютивній частині рішення.<br>
 
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/91644734 Постанова Верховного Суду України від 01 вересня 2020 року (справа № 233/3676/19)] після виділення земельного паю в натурі договір оренди переукладається, а не припиняється.<br>
 
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/92270706 Постанова Верховного Суду України від 22 вересня 2020 рокуСправа № 159/5756/18] факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».<br>
 
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/95654245 Постанова Верховного суду України  від 19 березня 2021 року (справа № 198/1022/19)]лише бажання орендодавця самостійно обробляти належну йому земельну ділянку не є окремою підставою, визначеною законом або договором, для розірвання договору оренди землі.
 
== Див. також ==
* [[Оренда земельних ділянок]]
* [[Відмінності порядку поновлення договору оренди землі та порядку укладення договору оренди землі на новий строк]]
* [[Відмова власника від поновлення договору оренди земельної частки (пай)]]
* [[Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)]]
[[Категорія:Цивільне право]]
[[Категорія:Договір оренди]]
[[Категорія:Договірне (зобов’язальне) право]]
[[Категорія:Земельне право]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Право користування землями]]
[[Категорія:Договір оренди]]
[[Категорія:Цивільне процесуальне право]]
[[Категорія:Суди]]
[[Категорія:Суди]]

Версія за 06:19, 17 серпня 2021

Нормативна база

Загальна інформація

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Типова форма договору оренди землі затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220.

Детальніше див. "Оренда земельних ділянок".

Припинення договору оренди землі

Підстави припинення договору оренди землі:

  1. закінчення строку, на який його було укладено;
  2. викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
  3. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
  4. смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 Закону України "Про оренду землі", від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
  5. ліквідації юридичної особи-орендаря;
  6. відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
  7. набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
  8. припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії)
  9. інші випадки, передбачені законом (наприклад, припинення договору шляхом його розірвання).
ВАЖЛИВО! Необхідно звертати особливу увагу на умови договору оренди стосовно можливості права продовження дії його умов. Так, стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

   Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

    У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

Крім того, стаття 141 Земельного кодексу України зазначає підстави припинення права користування земельною ділянкою:

  • добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;
  • вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених Земельним кодексом України;
  • припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;
  • використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;
  • використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
  • систематична несплата земельного податку або орендної плати;
  • набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;
  • використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини;
  • передача приватному партнеру, концесіонеру нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці, що перебуває в користуванні державного або комунального підприємства та є об’єктом державно-приватного партнерства або об’єктом концесії.

Слід зазначити, що відповідно до частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Однак варто зазначити, що особа яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Розірвання договору оренди землі

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.

Законодавством України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

за згодою сторін;

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за 6 місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

за рішенням суду:

  • невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;
  • у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірвано у разі необхідності надання її для суспільних потреб у разі прийняття рішення про використання земельної ділянки для розміщення об’єктів, визначених частиною першою статті 7 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності". У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Детальніше див.: "Дострокове розірвання договору оренди землі".

Наслідки припинення або розірвання договору оренди

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

У випадку, коли договір оренди землі розірваний за погодженням сторін, кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених нею збитків відповідно до закону (стаття 32 Закону України "Про оренду землі").

Розірвання договору оренди земельної ділянки в разі прийняття рішення про надання її для суспільних потреб здійснюється за умови повного відшкодування орендарю і третім особам шкоди, спричиненої цим, зокрема витрат, пов’язаних з виділенням частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку та укладенням нового договору оренди.

Слід враховувати, що розірвання договору оренди землі вчиняється в такій самій формі, що й сам договір. Момент припинення зобов’язань за розірваним договором оренди землі визначає частина третя статті 653 Цивільного кодексу України – ним є момент досягнення сторонами домовленості про таке розірвання, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни, або ж момент набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору.

Судова практика

  • Постанова Верховного Суду України від 22 вересня 2020 рокуСправа № 159/5756/18 факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Див. також