Перехід права на земельну ділянку при переході права власності на нерухоме майно

Матеріал з WikiLegalAid
Перейти до навігації Перейти до пошуку

Нормативна база

Оформлення речових прав на земельну ділянку

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до ст. 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, зокрема, на земельну ділянку, здійснюється державним реєстратором речових прав на нерухоме майно після подання відповідних документів, які підтверджують право особи на реєстрацію даної земельної ділянки. Тобто внаслідок проведення таких реєстраційних дій речове право набувається, змінюється або припиняється. Окрім того, державна реєстрація прав на земельну ділянку може здійснюватись безпосередньо нотаріусом, який укладає договір щодо набуття або припинення права власності на земельну ділянку.
Отож, для реєстрації права власності, або іншого права користування, на земельну ділянку особі необхідно звернутись до центру надання адміністративних послуг із пакетом документів, який включає в себе:

  1. витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК);
  2. копію та оригінал паспорту заявника;
  3. копію та оригінал РНОКПП (ідентифікаційного коду);
  4. підтвердження оплати адміністративного збору (0,1 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, станом на 2020 р. - це 210 грн.);
  5. документ - підстава виникнення права на ділянку (договір купівлі-продажу (дарування, міни і т.і.), рішення суду, свідоцтво на спадщину, тощо);
  6. довіреність, якщо документи подаються представником (нотаріально засвідчена, якщо від фізичної особи);
  7. оригінал та копію паспорту, ідентифікаційного номеру представника, якщо документи подаються представником.


Важливо також те, що витяг з Державного земельного кадастру (ДЗК) не має потреби подавати у випадку, коли документи, які є підставою виникнення, переходу чи припинення права власності або інших прав, містять в собі інформацію про кадастровий номер.

Після здійснення усіх реєстраційних дій державним реєстратором або нотаріусом особа отримує витяг про державну реєстрацію її права.

Загальні положення про перехід права на земельну ділянку

Положення щодо переходу права на земельну ділянку при переході права власності на нерухоме майно закріплено у Цивільному кодексі України та Земельному кодексі України, який є спеціальним законом при регламентації даного питання. Зокрема, відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Отже, моментом переходу права оренди землі від відчужувача нерухомості до її набувача є момент виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду у нового власника нерухомості.
Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Істотною умовою договору, який передбачає вибуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.
З метою виконання новим власником житлового будинку (будівлі, споруди) вимог статті 377 Цивільного кодексу України, згідно якої до особи, яка набула право власності на таке нерухоме майно, має перейти право власності або право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача), новий власник має вжити заходів щодо оформлення відповідних речових прав на земельну ділянку відповідно до вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Окремі положення щодо договору оренди землі під час переходу права на земельну ділянку

Враховуючи непоодиноку практику Верховного Суду щодо переходу права на земельну ділянку при переході права власності на нерухоме майно в розмірі укладеного договору оренди землі, варто звернути уваги на певні юридичні аспекти.
По-перше, відповідно до ст. 7 Закону України "Про оренду землі" договір оренди земельної ділянки при цьому не перестає діяти, а право оренди продовжує існувати у тому ж обсязі та на тих же умовах, що й до відчуження нерухомості. Змінюються лише дані про особу орендаря. Водночас факт державної реєстрації змін про особу орендаря не впливає на вже зареєстроване право оренди: не змінює і не припиняє його. Новий власник будівлі може ініціювати внесення таких змін для уникнення спірних ситуацій з орендодавцем землі або з іншою метою, коли відомості про нього як орендаря необхідні для широкого загалу.
У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.

Право оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для здійснення проекту на умовах державно-приватного партнерства, у тому числі на умовах концесії, переходить до нового приватного партнера, концесіонера у разі зміни приватного партнера, концесіонера, що здійснюється у порядку, передбаченому Законом України "Про концесію" та Законом України "Про державно-приватне партнерство".

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17.

При цьому Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі. ( Постанова КГС ВП від 27.02.2019 року у справі №913/661/17 )
Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Однак передбачений законодавцем принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди не знаходить належного втілення у нормах, які регулюють перехід прав на земельну ділянку при переході права власності на споруду, яка на ній розташована, коли такий об'єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці, що перебуває на праві постійного користування, зокрема, щодо об'єктів нерухомості, які мають режим військового майна. ( Постанова ВП ВС від 04.12.2018 року у справі №910/18560/16 )
Також варто наголосити на постанові КГС ВС від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17, яка передбачає положення щодо сплати орендної плати за договором оренди землі. Зокрема, покупець, який придбав нерухомість, автоматично набуває обов’язку сплачувати орендну плату на умовах договору оренди землі, укладеного із продавцем попри відсутність додаткової угоди про заміну сторони в зобов’язанні (!!!)

Судова практика

У даній категорії справ, варто звернути увагу на постанову ВСУ у справі за № 6-2225 цс16. Зокрема, правова позиція Верховного Суду України закріплює наступне. За змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.
Згідно статті 120 ЗК України (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об’єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об’єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.
При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об’єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об’єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об’єкта права власності.