Оформлення спадкових прав на земельну ділянку, що перебуває в оренді

Нормативна база

• Цивільний кодекс України
• Земельний кодекс України
• Закон України "Про оренду землі"
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»
• Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Загальні положення

Спадкування - це перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців) (стаття 1216 Цивільного кодексу України).
До складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті (стаття 1218 Цивільного кодексу України ).
Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (частина друга статті 1220 Цивільного кодексу України).
Законодавством передбачено два види спадкування:

• за законом;
• за заповітом ( стаття 1217 Цивільного кодексу України);

Але в будь-якому випадку, право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення (стаття 1225 Цивільного кодексу України).

Див. також. Порядок оформлення права власності на земельну ділянку в порядку спадкування за законом та за заповітом

Які права та обов’язки переходять до спадкоємця земельної ділянки, яка знаходиться в оренді?

Потрібно розуміти, що всі права та обов’язки, які належали спадкодавцю на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті переходять до спадкоємців (стаття 1216 Цивільного кодексу України).

Зокрема, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку у порядку спадкування, що перебуває у користуванні іншої особи переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинним договором оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки (частина перша статті 148-1 Земельного кодексу України).

Чи є підставою припинення договору оренди землі смерть орендодавця?

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи в порядку спадкування не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі (стаття 32 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто, за загальними правилами в разі смерті орендодавця договір оренди землі не припиняється. Але такий договір може бути припинено, якщо в самому договорі міститься підстава припинення – смерть орендодавця.

Чи потрібно повідомляти орендаря про нового власника землі?

Особа протягом одного місяця з дня набуття права власності на земельну ділянку зобов’язана повідомити про це орендаря (частина третя статті 148-1 Земельного кодексу України ). Однак, договором оренди може бути передбачено інший термін, впродовж якого особа, яка набула право власності зобов’язана повідомити про це орендаря, тому варто керуватися й умовами договору також.

Повідомлення надсилається орендарю рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

У повідомленні зазначається:

1. кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площа земельної ділянки;
2. найменування (для юридичних осіб), прізвище, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;
3. місце проживання (знаходження) нового власника, його поштова адреса;
4. платіжні реквізити (у разі, якщо договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Чи необхідно вносити зміни до чинного договору землі стосовно інформації про нового орендодавця?

Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору (частина четверта статті 148-1 Земельного кодексу України).

Див. також. Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки

Як бути, якщо нового власника землі не влаштовують умови чинного договору оренди землі?

Кожна зі сторін має право запропонувати зміни існуючих умов договору оренди землі. Проте, така зміна можлива лише за взаємною згодою сторін.

Якщо сторони не досягли згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (стаття 30 Закону України «Про оренду землі»).
Внесення змін до договору здійснюється шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди землі, яка підлягає обов’язковій державній реєстрації.

Варто звернути увагу, що зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.

Для державної реєстрації державному реєстратору необхідно подати:

• заяву;
• додаткову угоду про зміну умов договору оренди землі;
• документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав;
• документ, що посвідчує особу заявника;
• довіреність чи інший документ, що посвідчує представницькі повноваження у разі коли особа, яка звертається за державною реєстрацією діє як представник.

За який період орендар має сплатити орендну плату новому власнику землі?

Особа яка набула у порядку спадкування право власності на земельну ділянку має право на отримання орендної плати у повному обсязі згідно з умовами договору оренди за період, який фактично її не отримувала. В разі відмови орендаря щодо сплати орендної плати більше ніж за 3 роки, варто звернути увагу на строк позовної давності (це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу) яка становить 3 роки (стаття 257 Цивільного кодексу України).

Див.також

• Порядок оформлення права власності на земельну ділянку в порядку спадкування за законом та за заповітом
• Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки
• Оформлення спадщини на земельний пай
• Договір оренди земельної ділянки