Орендна плата за користування земельною ділянкою: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
 
(Не показані 12 проміжних версій 7 користувачів)
Рядок 5: Рядок 5:
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/92/2002 Указ Президента України від 02 лютого 2002 року № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок і земельних часток (паїв)”]  
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/92/2002 Указ Президента України від 02 лютого 2002 року № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок і земельних часток (паїв)”]  
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"]
{| class="wikitable sortable"
|-
| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"], в Україні введено '''режим воєнного стану'''!
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2145-20#Text Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану»] від 24.03.2022 р. № 2145-IX визначено '''особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану''', серед яких, зокрема:


* розмір орендної плати за земельні ділянки для ведення товарного с/г виробництва не може перевищувати 8% нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативно-грошової оцінки площі ріллі по області;
* укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1913 пунктів 27 і 28 розділу X] "Перехідні положення" Земельного кодексу України".
|}
== Загальні положення ==
== Загальні положення ==
'''Оренда землі''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
'''Право оренди земельної ділянки''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.


Згідно із ч. 4 ст. 124 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.<br />
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ч.4 ст. 124 Земельний кодекс України).<br />
'''Договір оренди землі''' - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.<br>
'''Договір оренди землі''' - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства ( ст.13 Закон України "Про оренду землі").<br>
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. <br>
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом ( ст.14 Закон України "Про оренду землі").<br>Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.<br>
Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.<br>
Однією з істотних умов договору оренди землі є в т.ч. і орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]) .<br>
== Орендна плата за землю ==
'''Орендна плата за землю''' – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ст. 21 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]).
=== Порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку ===
Зважаючи, на принцип свободи договору, визначений [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільним кодексом України], сторони не обмежені встановленням виключно мінімального рівня орендної плати у договорі та шляхом переговорів можуть дійти згоди про встановлення будь-якого розміру орендної плати, однак не нижчого ніж мінімальний розмір орендної плати, визначений [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/92/2002 Указом Президента від 02 лютого 2002 року № 92 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок і земельних часток (паїв)"] - '''не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).'''


[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Типова форма договору оренди землі] затверджується Кабінетом Міністрів України.<br>
=== '''Форма орендної плати''' ===
Однією з істотних умов договору оренди землі є в т.ч. і орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] .<br>
Орендна плата справляється у грошовій формі.


== Орендна плата за землю ==
За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
'''Орендна плата за землю''' – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (стаття 21 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]).


=== Порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку ===
Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
Зважаючи, на принцип свободи договору, визначений [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільним кодексом України], сторони не обмежені встановленням виключно мінімального рівня орендної плати у договорі та шляхом переговорів можуть дійти згоди про встановлення будь-якого розміру орендної плати, однак не нижчого ніж мінімальний розмір орендної плати, визначений [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/92/2002 Указом Президента від 02 лютого 2002 року № 92 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок і земельних часток (паїв)"] - '''не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).'''


Сторони мають право за взаємною згодою визначити не лише розмір орендної плати, а і форму її виплати (як наприклад грошова або натуральна, що полягає у передачі частини сільськогосподарської продукції орендодавцю). Так, відповідно до вимог статті 22 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] орендна плата справляється <u>у грошовій формі</u>.  
=== Зміна орендної плати ===
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.


За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися <u>у натуральній формі</u>. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.


Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін (стаття 23 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]).
Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення (крім випадків консервації таких земельних ділянок, а також визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).
{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
|+
|'''Увагу!''' Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону . Таким чином, обов’язок орендаря земельної ділянки щодо виплати орендної плати за використання земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації права оренди землі. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати земельних торгів. (ст. 6 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]).
|'''Увагу!''' Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (стаття 6 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]). Таким чином, обов’язок орендаря земельної ділянки щодо виплати орендної плати за використання земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації договору оренди землі.
|}
|}
=== Принципи обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку ===
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України]), але такий розмір має бути не меншим, ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі. (ст.21 Закону України "Про оренду землі").


=== Принципи обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку ===
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України]), але такий розмір має бути не меншим, ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.


Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється ''з урахуванням індексів інфляції'', якщо інше не передбачено договором оренди.
Розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:
 
'''1. не може бути меншою''' за розмір земельного податку:
♦ для земельних ділянок, [[Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів|'''''нормативну грошову оцінку яких проведено''''']], - у розмірі '''не більше 3 відсотків''' їх нормативної грошової оцінки, для земель ''<u>загального користування</u>'' - '''не більше 1 відсотка''' їх нормативної грошової оцінки, ''<u>для сільськогосподарських угідь</u>'' - '''не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка''' їх нормативної грошової оцінки;
 
♦ для земельних ділянок, '''''нормативну грошову оцінку яких не проведено''''', - у розмірі '''не більше 5 відсотків''' нормативної грошової оцінки '''одиниці площі ріллі''' по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - '''не менше 0,3 відсотка''' та '''не більше 5 відсоткі'''в нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;
 
'''2. не може перевищувати''' 12 відсотків нормативної грошової оцінки (за винятком випадку визначення орендаря на конкурентних засадах);


Відповідно до пункту 288.5 статті 288 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України] розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:
'''3'''. '''не може перевищувати''' розміру земельного податку
* '''не може бути меншою''' за розмір земельного податку:
♦ для земельних ділянок, [[Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів|нормативну '''грошову оцінку яких проведено''']], - у розмірі '''не більше 3 відсотків''' їх нормативної грошової оцінки, для земель ''загального користування'' - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, ''для сільськогосподарських угідь'' - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;


♦ для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких '''не проведено''', - у розмірі '''не більше 5 відсотків''' нормативної грошової оцінки '''одиниці площі ріллі''' по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;
♦ для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус '''гірських''', (п. 288.5 ст. 288 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України] ).
* '''не може перевищувати''' 12 відсотків нормативної грошової оцінки (за винятком випадку визначення орендаря на конкурентних засадах);


♦ для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус '''гірських''', не може перевищувати розміру земельного податку.<br>
<br>
Плата за [[Суборенда земельної ділянки|суборенду земельних ділянок]] не може перевищувати орендної плати.
Плата за [[Суборенда земельної ділянки|суборенду земельних ділянок]] не може перевищувати орендної плати (п. 286 ст. 288 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України] ).


Значення нормативної грошової оцінки земель щороку уточнюють на коефіцієнт індексації, який визначають відповідно до законодавства.
Значення нормативної грошової оцінки земель щороку уточнюють на коефіцієнт індексації, який визначають відповідно до законодавства.
Рядок 53: Рядок 66:


'''Розмір орендної плати за земельну ділянку розраховується наступним шляхом:'''
'''Розмір орендної плати за земельну ділянку розраховується наступним шляхом:'''
{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
|-
|-
Рядок 62: Рядок 74:
| 2. || врахування індексу інфляції не передбачено || ''Нормативна грошова оцінка × % орендної плати''
| 2. || врахування індексу інфляції не передбачено || ''Нормативна грошова оцінка × % орендної плати''
|}
|}
== Приклад розрахунку орендної плати за землю ==
== Приклад розрахунку орендної плати за землю ==
Наведемо приклад розрахунку плати за оренду земельної ділянки розміром 3,6 га. <br />
Наведемо приклад розрахунку плати за оренду земельної ділянки розміром 3,6 га. <br />
Договір оренди був укладений у 2014 році, на момент укладення у п.5 Договору було зазначено що нормативно-грошова оцінка паю складає 110920 грн. <br />
Договір оренди був укладений у 2014 році, на момент укладення у п.5 Договору було зазначено що нормативно-грошова оцінка паю складає 110920 грн. <br />
За умовами Договору орендна плата складає 5% відсотків від оцінки, отже:<br />
За умовами Договору орендна плата складає 5% відсотків від оцінки, отже:<br />
110920 х 5% =5546 грн – така сума орендної плати за пай у 2014 році.<br />
110920 х 5% =5546 грн – така сума орендної плати за пай у 2014 році.<br />
У 2015 році коефіцієнт індексації становить 1,2, та у Договорі зазначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації, тому:<br />
110920х1,2х5% = 6622, 2- сума орендної плати за пай у 2015 році.
== Вирішення спорів, пов’язаних із орендною платою за земельну ділянку ==
Спори, пов’язані з орендою землі, у тому числі, ті що стосуються орендної плати за земельну ділянку вирішуються у судовому порядку..( ст. 35 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]) 
На вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.


У 2015 році коефіцієнт індексації становить 1,2, та у Договорі зазначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням  індексації, тому:<br />
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань, а також випадків розірвання договору оренди землі у зв’язку із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.


110920х1,2х5% = 6622, 2- сума орендної плати за пай у 2015 році.
У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.


== Вирішення спорів, пов’язаних із орендною платою за земельну ділянку ==
У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону. (ст. 32 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] )
Спори, пов’язані з орендою землі, у тому числі, ті що стосуються орендної плати за земельну ділянку, відповідно до статті 35 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] вирішуються у судовому порядку. Положеннями статті 32 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.


У  пункті «д» частини першої статті 141 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати. Аналогічне положення міститься і у частині другій статті 651 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати ( п. «д» ч. 1 ст. 141 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] )


Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору ( ч.2 ст. 651 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України])
=== Судова практика ===
=== Судова практика ===
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/92137264 Постанова Верховного суду від 29 вересня 2020 року у справі 14-28цс20] (Подати позов до суду про захист свого законного інтересу може будь-яка особа, яка звернулася до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з метою отримання земельної ділянки в оренду, залежно від істотних ознак кожної конкретної правової ситуації (зокрема, від добросовісності поведінки усіх зацікавлених осіб, обізнаності їх про інтереси інших осіб щодо цієї земельної ділянки).
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/92137264 Постанова Верховного суду від 29 вересня 2020 року у справі 14-28цс20] (Подати позов до суду про захист свого законного інтересу може будь-яка особа, яка звернулася до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з метою отримання земельної ділянки в оренду, залежно від істотних ознак кожної конкретної правової ситуації (зокрема, від добросовісності поведінки усіх зацікавлених осіб, обізнаності їх про інтереси інших осіб щодо цієї земельної ділянки).


* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/81263995 Постанова Верховного Суду у складі Обєднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17] (дії позивача, який уклав додаткову угоду до договору оренди землі, а згодом пред'являє позов про визнання договору оренди землі неукладеним, суперечить його попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та отриманню плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісним).
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/81263995 Постанова Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17] (дії позивача, який уклав додаткову угоду до договору оренди землі, а згодом пред'являє позов про визнання договору оренди землі неукладеним, суперечить його попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та отриманню плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісним).


* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/57515160 Постанова Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15]     (Після закінчення строку договору оренди та відсутності з боку відповідача письмових заперечень орендар продовжував відкрито та безперешкодно користуватися земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату. За таких умов орендар не мав права на продовження договору оренди землі, оскільки таким договором оренди було передбачено, що орендар повинен не пізніше 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити, однак цього не зробив, що суперечить нормам законодавства України, зокрема ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/57515160 Постанова Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15] (Після закінчення строку договору оренди та відсутності з боку відповідача письмових заперечень орендар продовжував відкрито та безперешкодно користуватися земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату. За таких умов орендар не мав права на продовження договору оренди землі, оскільки таким договором оренди було передбачено, що орендар повинен не пізніше 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити, однак цього не зробив, що суперечить нормам законодавства України, зокрема ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).


* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/81287135 Постанова Верховного Суд від 18 квітня 2019 року у справі №625/166/18] (Зазначено, що переважне права орендаря на продовження договору оренди землі не є абсолютним. Незважаючи на те, що орендар скористався своїм правом та направив своєчасно листи-повідомлення про поновлення договору на новий строк, останній отримав відмову від орендодавців, а відтак, втратив своє переважне право на укладення договорів оренди земельних ділянок).<br>
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/81287135 Постанова Верховного Суд від 18 квітня 2019 року у справі №625/166/18] (Зазначено, що переважне права орендаря на продовження договору оренди землі не є абсолютним. Незважаючи на те, що орендар скористався своїм правом та направив своєчасно листи-повідомлення про поновлення договору на новий строк, останній отримав відмову від орендодавців, а відтак, втратив своє переважне право на укладення договорів оренди земельних ділянок)
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/88674065 Постанова Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16 березня 2020 року у справі №   922/1658/19] "судова палата вважає, що розмір орендної плати за умовами договору має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не було укладено додаткової угоди до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі".ж<br>
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/88674065 Постанова Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19] "судова палата вважає, що розмір орендної плати за умовами договору має обраховуватись з урахуванням індексу інфляції, а нарахування орендної плати за спірний період із застосуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель є безпідставним, оскільки між сторонами не було укладено додаткової угоди до договору оренди щодо перерахунку орендної плати з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки землі".
 
[https://reyestr.court.gov.ua/Review/97076586?fbclid=IwAR3-7yL90EWFPI1OuSmPpD6H2HYtY_6bb7RMNdHtA27Am1K8cYnE5MMuE_A Постанова Верховного Суду України від 13 травня 2021 року справа № 192/149/17] (систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу).


* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/97076586?fbclid=IwAR3-7yL90EWFPI1OuSmPpD6H2HYtY_6bb7RMNdHtA27Am1K8cYnE5MMuE_A Постанова Верховного Суду від 13 травня 2021 року у справі № 192/149/17] (систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу).
== Див. також ==
== Див. також ==
* [[ Договір оренди земельної ділянки]]
* [[ Договір оренди земельної ділянки]]
Рядок 96: Рядок 113:
* [[Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)]]
* [[Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)]]
* [[Дострокове розірвання договору оренди землі]]
* [[Дострокове розірвання договору оренди землі]]
[[Категорія: Право користування землями]]
[[Категорія: Право користування землями]]
[[Категорія: Податкове право]]
[[Категорія: Податкове право]]
[[Категорія: Договір оренди]]
[[Категорія: Договір оренди]]

Поточна версія на 09:57, 30 листопада 2023

Нормативна база

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану!

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 р. № 2145-IX визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, серед яких, зокрема:

  • розмір орендної плати за земельні ділянки для ведення товарного с/г виробництва не може перевищувати 8% нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативно-грошової оцінки площі ріллі по області;
  • укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України".

Загальні положення

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ч.4 ст. 124 Земельний кодекс України).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства ( ст.13 Закон України "Про оренду землі").
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом ( ст.14 Закон України "Про оренду землі").
Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Однією з істотних умов договору оренди землі є в т.ч. і орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону України "Про оренду землі") .

Орендна плата за землю

Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку

Зважаючи, на принцип свободи договору, визначений Цивільним кодексом України, сторони не обмежені встановленням виключно мінімального рівня орендної плати у договорі та шляхом переговорів можуть дійти згоди про встановлення будь-якого розміру орендної плати, однак не нижчого ніж мінімальний розмір орендної плати, визначений Указом Президента від 02 лютого 2002 року № 92 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок і земельних часток (паїв)" - не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).

Форма орендної плати

Орендна плата справляється у грошовій формі.

За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.

Зміна орендної плати

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення (крім випадків консервації таких земельних ділянок, а також визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).

Увагу! Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону . Таким чином, обов’язок орендаря земельної ділянки щодо виплати орендної плати за використання земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації права оренди землі. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати земельних торгів. (ст. 6 Закону України "Про оренду землі").

Принципи обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України), але такий розмір має бути не меншим, ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі. (ст.21 Закону України "Про оренду землі").


Розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

1. не може бути меншою за розмір земельного податку: ♦ для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;

♦ для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;

2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки (за винятком випадку визначення орендаря на конкурентних засадах);

3. не може перевищувати розміру земельного податку

♦ для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус гірських, (п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України ).


Плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати (п. 286 ст. 288 Податкового кодексу України ).

Значення нормативної грошової оцінки земель щороку уточнюють на коефіцієнт індексації, який визначають відповідно до законодавства.

Інформацію про нормативну-грошову оцінку земельної ділянки, що розташована у конкретно взятій місцевості та коефіцієнт індексації можна дізнатись на сайті Держгеокадастpу.

Розмір орендної плати за земельну ділянку розраховується наступним шляхом:

№ п/п Умови договору Формула
1. врахування індексу інфляції передбачено Нормативна грошова оцінка × % орендної плати × індекс інфляції
2. врахування індексу інфляції не передбачено Нормативна грошова оцінка × % орендної плати

Приклад розрахунку орендної плати за землю

Наведемо приклад розрахунку плати за оренду земельної ділянки розміром 3,6 га.
Договір оренди був укладений у 2014 році, на момент укладення у п.5 Договору було зазначено що нормативно-грошова оцінка паю складає 110920 грн.
За умовами Договору орендна плата складає 5% відсотків від оцінки, отже:
110920 х 5% =5546 грн – така сума орендної плати за пай у 2014 році.
У 2015 році коефіцієнт індексації становить 1,2, та у Договорі зазначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації, тому:
110920х1,2х5% = 6622, 2- сума орендної плати за пай у 2015 році.

Вирішення спорів, пов’язаних із орендною платою за земельну ділянку

Спори, пов’язані з орендою землі, у тому числі, ті що стосуються орендної плати за земельну ділянку вирішуються у судовому порядку..( ст. 35 Закону України "Про оренду землі")

На вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов’язань, а також випадків розірвання договору оренди землі у зв’язку із забрудненням (потенційним забрудненням) орендованої земельної ділянки вибухонебезпечними предметами.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендодавця (крім випадків розірвання договору у зв’язку з неналежним виконанням орендарем своїх обов’язків) орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованої земельної ділянки, здійснених за згодою орендодавця, та збитків, завданих розірванням договору.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону. (ст. 32 Закону України "Про оренду землі" )

Серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати ( п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України )

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору ( ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України)

Судова практика

  • Постанова Верховного суду від 29 вересня 2020 року у справі 14-28цс20 (Подати позов до суду про захист свого законного інтересу може будь-яка особа, яка звернулася до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з метою отримання земельної ділянки в оренду, залежно від істотних ознак кожної конкретної правової ситуації (зокрема, від добросовісності поведінки усіх зацікавлених осіб, обізнаності їх про інтереси інших осіб щодо цієї земельної ділянки).
  • Постанова Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15 (Після закінчення строку договору оренди та відсутності з боку відповідача письмових заперечень орендар продовжував відкрито та безперешкодно користуватися земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату. За таких умов орендар не мав права на продовження договору оренди землі, оскільки таким договором оренди було передбачено, що орендар повинен не пізніше 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити, однак цього не зробив, що суперечить нормам законодавства України, зокрема ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
  • Постанова Верховного Суду від 13 травня 2021 року у справі № 192/149/17 (систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу).

Див. також