Оренда земельних ділянок: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
Рядок 36: Рядок 36:
== Орендна плата ==
== Орендна плата ==


=== Порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку ===
'''Орендна плата за землю''' – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (стаття 21 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]).
'''Орендна плата за землю''' – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (стаття 21 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]).


Водночас, відповідно до статті 15 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Тому, зважаючи, на принцип свободи договору, визначений [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільним кодексом України], сторони не обмежені встановленням виключно мінімального рівня орендної плати у договорі та шляхом переговорів можуть дійти згоди про встановлення будь-якого розміру орендної плати, однак не нижчого ніж мінімальний розмір орендної плати, визначений [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/92/2002 Указом Президента від 02 лютого 2002 року № 92 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок і земельних часток (паїв)"] - '''не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю).'''
Детальніше про порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку та принципи її обчислення можна дізнатися за посиланням: [[Орендна плата за користування земельною ділянкою]]
 
Сторони мають право за взаємною згодою визначити не лише розмір орендної плати, а і форму її виплати (як наприклад грошова або натуральна, що полягає у передачі частини сільськогосподарської продукції орендодавцю). Так, відповідно до вимог статті 22 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] орендна плата справляється <u>у грошовій формі</u>.
 
За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися <u>у натуральній формі</u>. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
 
Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін (стаття 23 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]).
{| class="wikitable"
|+
|'''Увагу!''' Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (стаття 6 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]). Таким чином, обов’язок орендаря земельної ділянки щодо виплати орендної плати за використання земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації договору оренди землі.
|}
 
=== Принципи обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку ===
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України]), але такий розмір має бути не меншим, ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.
 
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється ''з урахуванням індексів інфляції'', якщо інше не передбачено договором оренди.
 
Відповідно до пункту 288.5 статті 288 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 Податкового кодексу України] розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:
* не може бути меншою за розмір земельного податку:
♦ для земельних ділянок, [[Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів|нормативну '''грошову оцінку яких проведено''']], - у розмірі '''не більше 3 відсотків''' їх нормативної грошової оцінки, для земель ''загального користування'' - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, ''для сільськогосподарських угідь'' - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки;
 
♦ для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких '''не проведено''', - у розмірі '''не більше 5 відсотків''' нормативної грошової оцінки '''одиниці площі ріллі''' по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області;
* '''не може перевищувати''' 12 відсотків нормативної грошової оцінки (за винятком випадку визначення орендаря на конкурентних засадах);
 
* для пасовищ у населених пунктах, яким надано статус '''гірських''', не може перевищувати розміру земельного податку.
Плата за [[Суборенда земельної ділянки|суборенду земельних ділянок]] не може перевищувати орендної плати.
 
Значення нормативної грошової оцінки земель щороку уточнюють на коефіцієнт індексації, який визначають відповідно до законодавства.
 
Інформацію про нормативну-грошову оцінку земельної ділянки, що розташована у конкретно взятій місцевості та коефіцієнт індексації можна дізнатись на сайті [https://land.gov.ua/ Держгеокадастpу].
 
Розмір орендної плати за земельну ділянку розраховується шляхом множення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на процент, що визначений договором оренди землі та індекс інфляції, що визначений Національним банком України, у разі якщо нормативна грошова оцінка проведена у році, що передує року, за який розраховується орендна плата за земельну ділянку.


== Зміна, припинення і поновлення договору оренди землі: ==
== Зміна, припинення і поновлення договору оренди землі: ==

Версія за 11:07, 26 грудня 2020

Нормативно-правові акти

Загальні положення

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок є:

  • щодо земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності - сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом;
  • щодо земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад - районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
  • щодо земельних ділянок, що перебувають у державній власності - органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування;
  • щодо земельної ділянки, що входить до складу спадщини, у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини - є особа, яка управляє спадщиною.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.

Договір оренди землі

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Детальніше про істотні умови, трок дії та особливості укладення договору оренди земельної ділянки за посиланням: * Договір оренди земельної ділянки

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Орендна плата

Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (стаття 21 Закону України "Про оренду землі").

Детальніше про порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку та принципи її обчислення можна дізнатися за посиланням: Орендна плата за користування земельною ділянкою

Зміна, припинення і поновлення договору оренди землі:

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Договір оренди землі припиняється в разі:

  • закінчення строку, на який його було укладено;
  • викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
  • поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
  • смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
  • ліквідації юридичної особи-орендаря;
  • відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
  • набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
  • припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Поновлення договору оренди землі

Законом України "Про оренду землі" передбачено два випадки поновлення (пролонгації) договору оренди землі.

Відповідно до ст. 33 Закону "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендар має дотриматися таких умов:

  1. належно виконувати свої обов'язки за договором;
  2. не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
  3. до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проєкт додаткової угоди.

У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

УВАГА! У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Частиною 6 ст. 33 Закону про оренду землі передбачений другий випадок поновлення договору оренди:

  1. орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди
  2. відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

У цьому випадку Ви укладаєте додаткову угоду про поновлення договору оренди землі із:

  • власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
  • уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку ( ч. 8 ст. 33 Закону "Про оренду землі").

Зміни щодо поновлення договору оренди землі, передбачені Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", вступили в законну силу.

Важливо! Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності вказаним Законом. До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності цим Закон застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.

Які зміни набирають чинності:

♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель приватної власності, укладені з 16 липня 2020 року, поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається.

♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель державної та комунальної власності, укладені з 16 липня 2020 року, автоматично поновлюватимуться лише в тому випадку, якщо на них знаходиться нерухоме майно, що перебуває у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Тобто для поновлення договорів, на яких немає нерухомого майна, потрібне рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями.

♦ Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.

Варто пам'ятати, що сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Також слід звернути увагу, що були внесені зміни до істотних умов договору оренди землі. Тепер договори оренди землі, які укладаються після 16 липня 2020 року, обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й дату його укладення.

Вирішення спорів, пов’язаних із орендною платою за земельну ділянку

Спори, пов’язані з орендою землі, у тому числі, ті що стосуються орендної плати за земельну ділянку, відповідно до статті 35 Закону України "Про оренду землі" вирішуються у судовому порядку. Положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У  пункті «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати. Аналогічне положення міститься і у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України, згідно якої договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Судова практика

  • Постанова Верховного суду від 29 вересня 2020 року у справі 14-28цс20 (Подати позов до суду про захист свого законного інтересу може будь-яка особа, яка звернулася до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з метою отримання земельної ділянки в оренду, залежно від істотних ознак кожної конкретної правової ситуації (зокрема, від добросовісності поведінки усіх зацікавлених осіб, обізнаності їх про інтереси інших осіб щодо цієї земельної ділянки).
  • Постанова Верховного Суду України від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2027цс15 (Після закінчення строку договору оренди та відсутності з боку відповідача письмових заперечень орендар продовжував відкрито та безперешкодно користуватися земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату. За таких умов орендар не мав права на продовження договору оренди землі, оскільки таким договором оренди було передбачено, що орендар повинен не пізніше 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір його продовжити, однак цього не зробив, що суперечить нормам законодавства України, зокрема ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).
  • Постанова Верховного Суд від 18 квітня 2019 року у справі №625/166/18 (Зазначено, що переважне права орендаря на продовження договору оренди землі не є абсолютним. Незважаючи на те, що орендар скористався своїм правом та направив своєчасно листи-повідомлення про поновлення договору на новий строк, останній отримав відмову від орендодавців, а відтак, втратив своє переважне право на укладення договорів оренди земельних ділянок).

Див. також