Оренда земельних ділянок

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Податковий кодекс України
• Закон України "Про оренду землі"
• Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"
• Закон України "Про правовий режим воєнного стану"
• Постанова Кабінету Міністрів України від 19 серпня 2022 року № 921 "« Про внесення змін до постанови Кабінету  Міністрів України від 3 березня 2004  р. № 220 і від 29 грудня 20221 № 1438»

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану! Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» від 24.03.2022 р. № 2145-IX визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, серед яких, зокрема: вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності; передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) здійснюється умовах, встанволених цим Законом: власники, користувачі земельних ділянок не несуть відповідальності за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки; земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть надаватися у користування лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється; формування земельних ділянок, зазначених у підпункті "а" підпункту 1 цього пункту, крім тих, що передаються в оренду відповідно до підпункту 2 цього пункту, забороняється; земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться; землекористувачі, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, можуть передавати такі земельні ділянки в оренду строком до одного року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях не є підставою для: припинення дії, зміни договорів оренди, укладених відповідно до пункту 27 цього розділу, припинення прав оренди, які виникли на підставі таких договорів. Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені; припинення дії, зміни договорів оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, поновлених відповідно до підпункту 1 пункту 27 цього розділу, припинення відповідних прав оренди, суборенди земельних ділянок, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту. Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори продовжують діяти до закінчення строку, на який вони поновлені; припинення дії договорів про передачу права землекористування та припинення права оренди, суборенди земельних ділянок, переданих на підставі таких договорів. Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях такі договори не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти, а відповідне право оренди, суборенди земельної ділянки вважається переданим до закінчення строку, на який воно передано; припинення існування як об’єктів цивільних прав земельних ділянок, сформованих відповідно до підпункту 2 пункту 27 цього розділу. Після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, сформованої для передачі її в оренду відповідно до підпункту 2 пункту 27 цього розділу, така земельна ділянка припиняє своє існування як об’єкт цивільних прав. Забороняється формування інших земельних ділянок у межах земельної ділянки, сформованої відповідно до підпункту 2 пункту 27 цього розділу, до припинення її існування як об’єкта цивільних прав. У місячний строк з дня припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних окремих її місцевостях книги реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану підлягають передачі до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (або визначеного ним територіального органу, державного підприємства, що належить до сфери його управління)".

Загальні положення

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи, зокрема:

• щодо земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності - сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом;
• щодо земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад - районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;
• щодо земельних ділянок, що перебувають у державній власності - органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування;
• щодо земельної ділянки, що входить до складу спадщини, у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини - є особа, яка управляє спадщиною.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендодавцем земельної ділянки, переданої у користування на праві емфітевзису, є особа, яка використовує земельну ділянку на такому праві.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

в) громадяни і юридичні особи , іноземці та особи без громадянства, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.

Право оренди землі

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку визначеному ст. 6 Закону України "Про оренду землі". У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати земельних торгів.

У разі дострокового припинення договору оренди землі за ініціативою орендодавця земельної ділянки (крім дострокового припинення договору оренди у зв’язку з невиконанням орендарем своїх обов’язків), право оренди якої набуто за результатами земельних торгів, орендодавець відшкодовує орендарю витрати на його набуття у строки, визначені умовами договору та законом, і збитки, які понесе орендар внаслідок дострокового припинення договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди.

Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством.

Перехід права на оренду земельної ділянки

Перехід права на оренду земельної ділянки визначено ст. 7 Закону України "Про оренду землі". Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи- орендаря,якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку рази з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.

У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім’ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.

У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта на праві оренди, до набувача такого об’єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об’єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

У разі набуття частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, якщо такий об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі з визначенням його співорендарем земельної ділянки, а до внесення змін до договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю частину орендної плати відповідно до належної йому частки у праві спільної власності на такий об’єкт. Порядок користування декількома орендарями орендованою земельною ділянкою у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.

У разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено.

Договір оренди землі

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Детальніше про істотні умови, cтрок дії та особливості укладення договору оренди земельної ділянки за посиланням: * Договір оренди земельної ділянки

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Орендна плата

Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (стаття 21 Закону України "Про оренду землі").

Детальніше про порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку та принципи її обчислення можна дізнатися за посиланням: Орендна плата за користування земельною ділянкою

Зміна договору оренди землі

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Детальніше про порядок внесення змін договору оренди землі можна дізнатися за посиланням: Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки

Суборенда земельних ділянок

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Детальніше див.: Суборенда земельної ділянки

Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі припиняється в разі:

• закінчення строку, на який його було укладено;
• викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
• поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
• смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
• ліквідації юридичної особи-орендаря;
• припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії);
• припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями".

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. Правочин про розірвання договору оренди (суборенди) землі сільськогосподарського призначення, орендарем (суборендарем), за яким є юридична особа приватного права (крім акціонерного товариства, повного та командитного товариства), є значним правочином та потребує попереднього прийняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом такої юридичної особи рішення про надання згоди на його вчинення (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним). У разі неприйняття загальними зборами учасників або іншим вищим органом юридичної особи рішення про надання згоди на вчинення такого значного правочину (крім випадку, якщо статутом юридичної особи прямо передбачено, що такий правочин не є значним) такий правочин є нікчемним. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Детальніше про припинення договору оренди земельної ділянки можна дізнатися за посиланням: Припинення договору оренди землі

Поновлення договору оренди землі

Законом України "Про оренду землі" передбачено два випадки поновлення (пролонгації) договору оренди землі.

Відповідно до ст. 33 Закону "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендар має дотриматися таких умов:

1. належно виконувати свої обов'язки за договором;
2. не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
3. до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проєкт додаткової угоди.

Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачений другий випадок поновлення договору оренди:

1. орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди
2. відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

У цьому випадку Ви укладаєте додаткову угоду про поновлення договору оренди землі із:

• власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
• уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

^{Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі}

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Детальніше про порядок поновлення договору оренди земельної ділянки можна дізнатися за посиланням: Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки.

Див. також

• Договір оренди земельної ділянки
• Припинення договору оренди землі
• Припинення договору оренди землі у разі ліквідації юридичної особи
• Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)
• Дострокове розірвання договору оренди землі
• Орендна плата за користування земельною ділянкою
• Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки