Невитребувані паї: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
м (незначні доповнення)
 
(Не показано 24 проміжні версії 13 користувачів)
Рядок 1: Рядок 1:
== Нормативна база ==
== Нормативна база ==
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/899-15 Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/899-15 Закон України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"]
* [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"] <br />
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]  
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/119-2000-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119 "Про затвердження порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)"]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі"]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0101-00 Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5 "Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю)"]
*[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2498-19#Text Закон України № 2498-VIII від 01.січня 2019 року "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського      призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні."]
*[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2247-20#Text Закон України №2247-IX від 12 травня 2022 року "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану"]
{| class="wikitable sortable"
|-
| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року, відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"], в Україні введено '''режим воєнного стану'''!
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2145-20?find=1&text=%D0%BD%D0%B5%D0%B2%D0%B8%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%D1%83%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D1%96+%D0%BF%D0%B0%D1%97#Text Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" від 24 березня 2022 року № 2145-IX] розділ X "Перехідні положення" [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельного кодексу України] доповнено пунктами 27 і 28.
 
Так, пунктом 27 визначено, що п'''ід час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей''':
 
1) вважаються '''поновленими на один рік''' без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:
 
а) державної, комунальної власності, '''невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок,''' а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і '''були передані в оренду органами місцевого самоврядування.'''
 
б) приватної власності;


2) передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, '''нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв)''' здійснюється з урахуванням певних умов.
|}
== Загальні положення ==
== Загальні положення ==
'''Земельна частка (пай)''' – умовна частка землі, визначена у результаті поділу земель, переданих у колективну власність, серед членів сільськогосподарського підприємства.<br>
'''''Земельна ділянка''''' – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування з визначеними щодо неї правами.Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 частини перші статей 79 та 79-1 Земельного кодексу України відповідно]).
 
Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
 
'''''Земельна частка (пай)''''' – умовна частка землі, визначена у результаті поділу земель, переданих у колективну власність, серед членів сільськогосподарського підприємства.
 
На відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарcьким кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах.
 
Земельна частка (пай) ''не відноситься'' до об’єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному нормами [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»].
 
'''Невитребуваною земельною ділянкою''' є земельна частка (пай)''', на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).'''
 
'''Нерозподіленою земельною ділянкою''' є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).


До нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) відносяться:  
До нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) відносяться:  
* земельні частки (паї), на які громадяни, які мають право на земельну частку, не отримали сертифікатів чи іншим чином не заявили свої права на земельну частку;
* земельні частки (паї), на які громадяни, які мають право на земельну частку, не отримали сертифікатів чи іншим чином не заявили свої права на земельну частку;
* земельні частки, на які вже сертифікат отриманий, але власник сертифікату не розпорядився ним належним чином (не подана заява про виділення в натурі для передачі в оренду чи для сумісного обробітку);
* земельні частки, на які вже сертифікат отриманий, але власник сертифікату не розпорядився ним належним чином (не подана заява про виділення в натурі для передачі в оренду чи для сумісного обробітку);
* земельні частки, власники яких померли, їх спадкоємці не прийняли спадщини, а термін дії договору оренди закінчився чи договір не був укладений.<br />
* земельні частки, власники яких померли, їх спадкоємці не прийняли спадщини, а термін дії договору оренди закінчився чи договір не був укладений.
 
{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
|-
|-
| До невитребуваних паїв не відносяться земельні частки, власники яких померли, але термін договору оренди ще не закінчився. За такими договорами мають право отримувати орендну плату спадкоємці. За умови якщо договір закінчився, а спадкоємці не прийняли спадщини, зазначені земельні частки набудуть статусу невитребуваних.
| До невитребуваних паїв не відносяться земельні частки, власники яких померли, але термін договору оренди ще не закінчився. За такими договорами мають право отримувати орендну плату спадкоємці. За умови якщо договір закінчився, а спадкоємці не прийняли спадщини, зазначені земельні частки набудуть статусу невитребуваних.
|}
|}
== Використання нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) ==
''Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї)'' після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки ([https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/899-15#Text стаття 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)"]).


== Оренда невитребуваних паїв ==
Власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.
'''При передачі в оренду невитребуваних земельних часток (паїв) слід особливу увагу звернути на те, що:'''
# договір оренди невитребуванихї земельних часток (паїв) повинен відповідати вимогам Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженому наказом Держкомзему України від 17.01.2000 року № 5 та зареєстрованому в Мін’юсті України від 23.02.2000 року за № 101/4322;
# державна реєстрація договорів оренди не витребуваних земельних часток (паїв) повинна відбуватися в Порядку реєстрації договорів оренди земельних часток (паю), затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 року № 119.Постає питання стосовно державної реєстрації договорів оренди невитребуваних земельних часток (паїв).<br />


Згідно [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 частини 2 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»] речові права на нерухоме майно, в тому числі і право оренди земельної ділянки, є похідними і реєструються після державної реєстрації права власності на таке майно.<br />
З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.
Законом України від 06.09.2013 № 5245-VI  «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» не врегульовано питання форми власності на земельні ділянки невитребуваних земельних часток (паїв).Тому не можливо зареєструвати право оренди даних земель.<br />


Відповідно до частини першої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.<br />
У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю.
Водночас '''''земельна ділянка''''' – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування з визначеними щодо неї правами.Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (частини перші статей 79 та 79-1 Земельного кодексу України відповідно).На відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарcьким кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах.<br />
Земельна частка (пай) ''не відноситься'' до об’єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному нормами [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»].<br />


Згідно з частиною першою [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/899-15 статті 2 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних ділянок (паїв)»] основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат на право на земельну частку (пай), виданий районною (міською) державною адміністрацією. Пунктами 2, 3 Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 №119 (далі Порядок), встановлено, що реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Для реєстрації договору оренди орендодавець подає особисто або надсилає поштою до відповідного виконавчого комітету органу місцевого самоврядування: ''договір оренди у двох примірниках; сертифікат на право на земельну частку (пай)''.<br />
Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.
{| class="wikitable"
|-
| У разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.
|}
Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради ''на підставі рішення суду'' передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку ''визнання майна безхазяйним.''


Відповідно до [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/899-15 статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних ділянок (паїв)»], сільські, селищні, міські ради виступають орендодавцями невитребуваних земельних часток (паїв).<br />
За позовом власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцю у разі пропуску строку для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини суд може визначити додатковий строк, достатній для такого оформлення. У разі відсутності земель сільськогосподарських угідь колективної власності така земельна частка (пай) може бути виділена в натурі (на місцевості) за рахунок земель запасу комунальної власності відповідної територіальної громади (за наявності таких земель).
 
На період дії воєнного стану, формування ділянок з невитребуваних паїв заборонено. Але якщо формування відбулося до 07.04.2022 (дата набрання чинності пунктом 27 Перехідних положень), то таке формування не є недійсним. Таким чином, за умови, якщо невитребувані паї були сформовані в земельні ділянки і зареєстровані в ДЗК до війни, місцева рада вправі затвердити таку документацію і надати в оренду відповідні земельні ділянки на стандартних умовах для невитребуваних паїв. Це рішення місцевої ради є підставою реєстрації речових прав оренди, а договір не підлягає державній реєстрації в Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань 
Пунктом 9 Порядку визначено, що реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) проводиться ''безоплатно''.<br />
'''Зверніть увагу!''' Протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю), забороняється передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).
У разі виявлення власника він може скористатися належним йому правом на земельну частку (пай), тобто вимагати виділення земельної частки в натурі (на місцевості), або переукласти договір оренди, укладений радою від свого імені, чи припинити його дію.<br />
== Оренда невитребуваних паїв ==
 
==== Хто передає в оренду невитребувані паї? ====
Пунктом 2 Порядку реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв), затвердженого Постановою КМУ від 24 січня 2000 року № 119 реєстрацію договорів оренди земельних часток (паїв) як і раніше реєструють виконавчі комітети відповідних сільських, селищних рад за місцем розташування земельної частки (паю).<br />
Відповідно до [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/899-15 статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних ділянок (паїв)»] передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї мають право виключно сільські, селищні, міські ради, на території яких розташована така земля. До 01.01.2019 р. повноваження передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї за межами населених пунктів мали районні державні адміністраціїстрації. Відповідно, з 01.01.2019 р. райдержадміністрації втратили такі повноваження та на даний час не має значення розташування такої земельної ділянки в межах чи поза межами населеного пункту.
Щодо розрізнення понять як нерозподілена (не витребувана) земельна ділянка та земельна ділянка, право на які реалізовано її власником в цьому випадку хибним є погляд, що земельна ділянка передана в оренду її власником після його смерті вважається не витребуваною, якщо спадкоємці вчасно не переоформлять право власності на неї. Згідно [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/161-14 статті 7.31 закону України «Про оренду землі»] та [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/220-2004-%D0%BF Типового договору оренди землі] затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, смерть орендодавця не є підставою для автоматичного припинення договору оренди землі.<br />
==== Умови договору оренди ====
Оскільки нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, то до таких договорів оренди застосовуються загальні положення, які регулюють оренду сільськогосподарської землі.
'''''Детальніше див.:''''' [[Договір оренди земельної ділянки]]
==== Строк дії договору оренди ====
Строк дії договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю обмежується днем реєстрації державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Тобто такий договір оренди припиняється в день державної реєстрації права власності на земельну ділянку. При цьому будь яких договорів (додаткових угод) про його припинення складати непотрібно. Державна реєстрація припинення права оренди проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією права власності на відповідну земельну ділянку.
==== Форма договору оренди ====
Оскільки наразі нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, то до договору оренди таких земель висуваються такі ж вимоги, як і стосовно інших земельних ділянок. <br>
До 01.01.2016 р. реєстрація договорів оренди невитребуваних паїв проводилася виконавчими комітетами сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) згідно із [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/119-2000-%D0%BF Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № 119]<br>
З початку 2016 року реєстрація права оренди невитребуваних земельних ділянок здійснюється у [[Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно|Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно]] і при укладанні договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю право оренди реєструється в Державному реєстрі прав без реєстрації права власності на такі земельні ділянки згідно [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text ч. 1 ст. 30 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]


На підтвердження викладеного в [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/435-15 п. 5 ст. 1268 Цивільного Кодексу України] зазначено, що від часу прийняття вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини. Тому така земельна ділянка, земельна частка (пай) до оформлення спадкоємцями прав на неї не може вважатися невитребуваною.<br />
'''Зверніть увагу! Якщо договір оренди укладено після 01.01.2016, а право оренди не зареєстровано, то у орендаря його просто немає. Для того щоб уникнути негативних наслідків орендарю потрібно невідкладно зареєструвати своє право оренди. У випадку, коли договір оренди укладено до 01.01.2016 і право оренди зареєстровано у відповідній раді, то можна ще додатково зареєструвати своє право оренди в Держреєстрі, хоча це не обов'язково.'''


[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/119-2000-%D0%BF Пунктом 9 Порядку] визначено, що реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) проводиться ''безоплатно''.


У разі виявлення власника він може скористатися належним йому правом на земельну частку (пай), тобто вимагати виділення земельної частки в натурі (на місцевості), або переукласти договір оренди, укладений радою від свого імені, чи припинити його дію.


Якщо власник з`являться заздалегідь до збирання урожаю — орендар має виплатити  відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки.
== Судова практика ==
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/87760353 Постанова Верховного Суду від 21.02.2020 року у справі №647/195/18] нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї після формування їх у земельні ділянки передаються в оренду без проведення земельних торгів.
== Див. також ==
* [[Виділення майнового паю в натурі та визнання права власності на таке майно]]
* [[Орендна плата за користування земельною ділянкою]]
* [[Визнання права власності на земельну частку (пай)]]
* [[Договір оренди земельної ділянки]]
* [[Визнання права на земельну частку (пай) у зв’язку з втратою сертифікату на право на відповідну земельну частку (пай)]]
[[Категорія: Земельне право]]
[[Категорія: Земельне право]]

Поточна версія на 13:38, 2 січня 2024

Нормативна база

Увага!!! З 24 лютого 2022 року, відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", в Україні введено режим воєнного стану!

Відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" від 24 березня 2022 року № 2145-IX розділ X "Перехідні положення" Земельного кодексу України доповнено пунктами 27 і 28.

Так, пунктом 27 визначено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:

1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування.

б) приватної власності;

2) передача в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв) здійснюється з урахуванням певних умов.

Загальні положення

Земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування з визначеними щодо неї правами.Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (частини перші статей 79 та 79-1 Земельного кодексу України відповідно).

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Земельна частка (пай) – умовна частка землі, визначена у результаті поділу земель, переданих у колективну власність, серед членів сільськогосподарського підприємства.

На відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарcьким кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах.

Земельна частка (пай) не відноситься до об’єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному нормами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Невитребуваною земельною ділянкою є земельна частка (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості).

Нерозподіленою земельною ділянкою є земельна ділянка, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю).

До нерозподілених (невитребуваних) земельних часток (паїв) відносяться:

  • земельні частки (паї), на які громадяни, які мають право на земельну частку, не отримали сертифікатів чи іншим чином не заявили свої права на земельну частку;
  • земельні частки, на які вже сертифікат отриманий, але власник сертифікату не розпорядився ним належним чином (не подана заява про виділення в натурі для передачі в оренду чи для сумісного обробітку);
  • земельні частки, власники яких померли, їх спадкоємці не прийняли спадщини, а термін дії договору оренди закінчився чи договір не був укладений.
До невитребуваних паїв не відносяться земельні частки, власники яких померли, але термін договору оренди ще не закінчився. За такими договорами мають право отримувати орендну плату спадкоємці. За умови якщо договір закінчився, а спадкоємці не прийняли спадщини, зазначені земельні частки набудуть статусу невитребуваних.

Використання нерозподілених та невитребуваних земельних ділянок і земельних часток (паїв)

Нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки (стаття 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)").

Власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участі у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або шляхом вручення відповідного повідомлення особисто, якщо відоме їх місцезнаходження.

З моменту державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

У разі якщо договір оренди невитребуваної (нерозподіленої) земельної ділянки, переданої в оренду в порядку, визначеному цією статтею, закінчився у зв’язку з набуттям права власності на неї до збирання врожаю, посіяного орендарем на земельній ділянці, орендар має право на збирання такого врожаю.

Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем, у розмірі пропорційно до орендної плати з дня припинення договору до дня збирання врожаю.

У разі якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки.

Така невитребувана земельна частка (пай) після формування її у земельну ділянку за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради (у разі необхідності формування) за заявою відповідної ради на підставі рішення суду передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

За позовом власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцю у разі пропуску строку для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини суд може визначити додатковий строк, достатній для такого оформлення. У разі відсутності земель сільськогосподарських угідь колективної власності така земельна частка (пай) може бути виділена в натурі (на місцевості) за рахунок земель запасу комунальної власності відповідної територіальної громади (за наявності таких земель).

На період дії воєнного стану, формування ділянок з невитребуваних паїв заборонено. Але якщо формування відбулося до 07.04.2022 (дата набрання чинності пунктом 27 Перехідних положень), то таке формування не є недійсним. Таким чином, за умови, якщо невитребувані паї були сформовані в земельні ділянки і зареєстровані в ДЗК до війни, місцева рада вправі затвердити таку документацію і надати в оренду відповідні земельні ділянки на стандартних умовах для невитребуваних паїв. Це рішення місцевої ради є підставою реєстрації речових прав оренди, а договір не підлягає державній реєстрації в Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань 

Зверніть увагу! Протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю), забороняється передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).

Оренда невитребуваних паїв

Хто передає в оренду невитребувані паї?

Відповідно до статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних ділянок (паїв)» передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї мають право виключно сільські, селищні, міські ради, на території яких розташована така земля. До 01.01.2019 р. повноваження передавати в оренду нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї за межами населених пунктів мали районні державні адміністраціїстрації. Відповідно, з 01.01.2019 р. райдержадміністрації втратили такі повноваження та на даний час не має значення розташування такої земельної ділянки в межах чи поза межами населеного пункту.

Умови договору оренди

Оскільки нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, то до таких договорів оренди застосовуються загальні положення, які регулюють оренду сільськогосподарської землі. Детальніше див.: Договір оренди земельної ділянки

Строк дії договору оренди

Строк дії договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю обмежується днем реєстрації державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Тобто такий договір оренди припиняється в день державної реєстрації права власності на земельну ділянку. При цьому будь яких договорів (додаткових угод) про його припинення складати непотрібно. Державна реєстрація припинення права оренди проводиться без подання відповідної заяви заявниками одночасно з державною реєстрацією права власності на відповідну земельну ділянку.

Форма договору оренди

Оскільки наразі нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, то до договору оренди таких земель висуваються такі ж вимоги, як і стосовно інших земельних ділянок.
До 01.01.2016 р. реєстрація договорів оренди невитребуваних паїв проводилася виконавчими комітетами сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) згідно із Порядком, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 24.01.2000 № 119
З початку 2016 року реєстрація права оренди невитребуваних земельних ділянок здійснюється у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і при укладанні договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю право оренди реєструється в Державному реєстрі прав без реєстрації права власності на такі земельні ділянки згідно ч. 1 ст. 30 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

Зверніть увагу! Якщо договір оренди укладено після 01.01.2016, а право оренди не зареєстровано, то у орендаря його просто немає. Для того щоб уникнути негативних наслідків орендарю потрібно невідкладно зареєструвати своє право оренди. У випадку, коли договір оренди укладено до 01.01.2016 і право оренди зареєстровано у відповідній раді, то можна ще додатково зареєструвати своє право оренди в Держреєстрі, хоча це не обов'язково.

Пунктом 9 Порядку визначено, що реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) проводиться безоплатно.

У разі виявлення власника він може скористатися належним йому правом на земельну частку (пай), тобто вимагати виділення земельної частки в натурі (на місцевості), або переукласти договір оренди, укладений радою від свого імені, чи припинити його дію.

Якщо власник з`являться заздалегідь до збирання урожаю — орендар має виплатити  відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки.

Судова практика

Див. також