Набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
(Додано гіперпосилання на нормативні документи)
 
(зміни взаконодавстві, посилання на нормативні акти)
(Не показані 16 проміжних версій 9 користувачів)
Рядок 1: Рядок 1:
'''Зміст'''
== '''Нормативна база''' ==
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/858-15 Закон України «Про землеустрій»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закон України «Про Державний земельний кадастр»]
*[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12#Text Закон України  «Про нотаріат"]
*[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3038-17#Text Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».]
*Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості"
*[https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/ru/va507565-00/sp:wide#Text Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]


1.Нормативна база
== '''Загальні положення про набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю''' ==
До нерухомого майна зідно ч.1 ст. 181 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 '''Цивільного кодекс'''] належать '''земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.'''


2. Загальні положення про набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю.
Відповідно до ст. 187 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#n1076 Цивільного кодексу] '''складовою частиною речі''' є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.


3. Порядок набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю.
Слід зазначити, що будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури є об’єктами будівництва, згідно ''абзацу п’ятому частини першої ст. 4'' [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3038-17 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»].


== 1. Нормативна база: ==
Також відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/ru/va507565-00/sp:wide Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000]:


• [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
'''''Споруди''''' – це будівельні системи, пов’язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.


• [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
'''''Будівлі''''' – це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.


• [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]
''<u>До будівель належать</u>'': житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, медичних закладів та закладів освіти тощо.


[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/858-15 Закон України «Про землеустрій»]  
Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу]).


• [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»]
Тобто, житловий будинок, будівля або споруда не можуть бути відокремлені від земельної ділянки без їх пошкодження або істотного знецінення. Такі об’єкти є фактично складовою частиною земельної ділянки.


[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закон України «Про Державний земельний кадастр»]
Водночас якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ) (ч. 1ст. 188 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу]).


• [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]
Фізично земельна ділянка і будинок (будівля, споруда) ідентифікуються як окремі речі, які в сукупності є однією річчю. Адже будинок (будівлю, споруду) неможливо використовувати без земельної ділянки, і навпаки – земельна ділянка втрачає своє функціональне призначення при зміні (знищенні) того чи іншого об’єкта нерухомості, розміщеного на ній.


• [https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/ru/va507565-00/sp:wide Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000]
== '''Порядок набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю''' ==
Для здійснення переходу права власності необхідно щоб земельна ділянка мала кадастровий номер та щоб була проведена державна реєстрацію речових прав на нерухоме майно в реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідної земельної ділянки та об'єкта нерухомості що знаходиться на цій земельній ділянці.


== 2. Загальні положення про набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю ==
Згідно зі ст.''125 та  ст.126 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу]'' право власності на земельну ділянку, а також права постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.


Придбання житлового будинку, будівлі або споруди обов’язково потребує врегулювання питання правового режиму земельної ділянки, на якій такі об’єкти нерухомості розташовано. Тому правильним стає питання, , як визначити межі земельної ділянки, на яку виникає право, пов’язане з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, а також потрібно  зазначення кадастрового номера земельної ділянки у договорі, який передбачає набуття частки у праві власності на житловий будинок, будівлю або споруду.
Згідно з ''частиною першою ст. 79<sup>1</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України]'' формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (з присвоєнням кадастрового номеру та внесення на відомостей про неї на публічну кадастрову карту). Формування земельної ділянки супроводжується розробкою відповідної документації із землеустрою.


Земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, віднесено до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість), як зазначається в частині першій ст. 181 Цивільного кодексу.
''Згідно ч. 2 ст. 377 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу] та ч.6 ст. 120 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу]'' встановлено вимоги щодо обов’язковості зазначення в договорі, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, кадастрового номера земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.


Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов’язки згідно ст. 179 цього Кодексу).
Відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України '''у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна''' (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, '''право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об’єктів до набувача таких об’єктів''', без зміни її цільового призначення. Відповідно з переходом частки у будинку у праві спільної власності набувач набуває і частку власності земельної діляники (зміни відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості" 2 лютого 2021 року № 1174-IX).


Крім того, цивільне законодавство виокремлює «складові частини речі» та «складні речі». Так, згідно зі ст. 187 Цивільного кодексу складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.
До набувача в разі  одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта, крім випадків набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, якщо такий об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до  відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) пропорційно до його частки у праві власності на такий об’єкт.


Слід зазначити, що будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури є об’єктами будівництва, згідно абзацу п’ятий частини першої ст. 4 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) орендованою земельною ділянкою (земельною ділянкою, що перебуває у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію) у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.


Також відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000, споруди – це будівельні системи, пов’язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт. Будівлі – це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.
Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт нерухомого майна є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.


До будівель належать: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, медичних закладів та закладів освіти тощо.
Вимоги частин першої - шостої цієї статті не поширюються на випадки переходу права власності або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію на земельну ділянку, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва, у разі якщо земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника об’єкта нерухомого майна (жилого будинку (крім багатоквартирного), іншої будівлі або споруди), об’єкта незавершеного будівництва.


Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 Цивільного кодексу).
У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, особами, які не можуть набувати земельну ділянку на такому праві, вони набувають таку земельну ділянку із земель державної або комунальної власності у власність або оренду. Набувач такого об’єкта зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт майна звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, що належить йому на праві власності.


Враховуючи вищезазначене, можна стверджувати, що житловий будинок, будівля або споруда не можуть бути відокремлені від земельної ділянки без їх пошкодження або істотного знецінення. Такі об’єкти є фактично складовою частиною земельної ділянки.
'''Земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт нерухомості, який планується відчужити, можливо сформувати:'''


Водночас якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ) (ч. 1ст. 188 Цивільного кодексу).
- у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок;


Фізично земельна ділянка і будинок (будівля, споруда) ідентифікуються як окремі речі, які в сукупності є однією річчю. Адже будинок (будівлю, споруду) неможливо використовувати без земельної ділянки, і навпаки – земельна ділянка втрачає своє функціональне призначення при зміні (знищенні) того чи іншого об’єкта нерухомості, розміщеного на ній.
- шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;


== 3. Порядок набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю ==
- шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом
 
Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом (ч. 1 та 4 ст. 182 Цивільного кодексу).
 
Водночас згідно зі статтями 125 та 126 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку, а також права постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
 
Земельним кодексом визначено поняття земельної ділянки – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
 
Установлення меж земельної ділянки здійснюється шляхом межування земель.


Межування земель – комплекс робіт із встановлення чи відновлення в натурі (на місцевості) меж адміністративно-територіальних одиниць, меж земельних ділянок власників, землекористувачів, у тому числі орендарів, із закріпленням їх межовими знаками встановленого зразка (ст. 1 Закону про землеустрій).
Слід зазначити, що формування земельної ділянки в порядку, встановленому ''ст. 79<sup>1</sup> [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу]''[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 ,] здійснюється відповідно до законодавства в кожному випадку окремо.


Тобто межу земельної ділянки можливо визначити за встановленими межовими знаками. Саме у встановлених межах реалізується право на земельну ділянку, в тому числі на забудову.
''Необхідно звернути увагу на особливості присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій розташовано житловий будинок.'' 
Згідно з частиною першою ст. 791 Земельного кодексу формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.


У свою чергу, земельній ділянці, відомості про яку внесено до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі (ч. 1 та 2 ст. 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).
Пунктом 3 розділу VII [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закону України «Про Державний земельний кадастр»] установлено, що '''у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташовано житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).''' Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.  


Частиною другою ст. 377 Цивільного кодексу та частиною шостою ст. 120 Земельного кодексу встановлено вимоги щодо обов’язковості зазначення в договорі, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, кадастрового номера земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text ч.1 ст. 118 Земельного кодексу України], громадянину, який заінтересований у приватизації земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації''',''' що перебуває у його користуванні, у тому числі земельної ділянки, на якій розташовані жилий будинок, господарські будівлі, споруди, що перебувають у його власності, '''необхідно подати клопотання з додатками у вигляді технічної документації''' до відповідного органу місцевого самоврядування (міської, селищної, сільської ради), що передає земельні ділянки комунальної власності у власність,  
При цьому зауважимо, що інформація про кадастрові номери земельних ділянок міститься винятково в Державному земельному кадастрі.


Слід зазначити, що відомості Державного земельного кадастру є офіційними (ст. 20 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).
== '''Особливості проведення державної реєстрації прав за заявами в електронній формі''' ==


Відомості з Державного земельного кадастру надаються державними кадастровими реєстраторами, зокрема, у формі витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Витяг з кадастру про земельну ділянку містить усі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги (ст. 38 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).
Державна реєстрація прав може проводитися за заявою, поданою в електронній формі через Єдиний державний веб-портал електронних послуг чи інші інформаційні системи на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, зокрема в разі:


У свою чергу, Поземельна книга є документом Державного земельного кадастру, який містить відомості, зокрема, про кадастровий номер земельної ділянки (ч. 1 ст. 25 зазначеного Закону).
* державної реєстрації речових прав, похідних від права власності (крім іпотеки), - за заявою власника, іншого правонабувача, сторони правочину, у яких виникло речове право;


Таким чином, достовірну інформацію про кадастровий номер земельної ділянки, зайнятої відчужуваним об’єктом нерухомості, можна отримати з Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.
* державної реєстрації права власності на окремий індивідуально визначений об’єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб.


Земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав винятково з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї (ч. 9 та 10 ст. 791 Земельного кодексу).
'''До заяви''', що подається в електронній формі, '''заявник додає електронні копії оригіналів документів''', поданих заявником для відповідної реєстрації, виготовлених шляхом сканування з накладенням кваліфікованого електронного підпису заявника, або оригіналів таких електронних документів.


Як уже зазначалося, формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
'''Заява в електронній формі подається за умови підписання її заявником''' з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри та '''за умови оплати послуг за державну реєстрацію прав у повному обсязі''', а в разі, коли заява подається щодо земельної ділянки, - за умови наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про таку земельну ділянку.


Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі (ч. 1 та 9 ст. 791 Земельного кодексу).
Відповідно до статті 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за державну реєстрацію права власності справляється адміністративний збір у розмірі '''0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (230 грн станом на 2021 рік)'''.


При здійсненні державної реєстрації земельної ділянки їй присвоюється кадастровий номер (ч. 9 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).
Сплата адміністративного збору за державну реєстрацію прав здійснюється заявником через Інтернет з використанням платіжних систем.


Формування земельної ділянки супроводжується розробкою відповідної документації із землеустрою, яка і є підставою для державної реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі та присвоєння їй кадастрового номера.
'''У разі коли суб’єкт речового права, обтяження звільнений від сплати адміністративного збору''' за державну реєстрацію прав, '''до заяви долучається електронна копія документа, що підтверджує право на таке звільнення''', виготовлена шляхом сканування з накладенням кваліфікованого електронного підпису заявника.


'''Земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт нерухомості, який планується відчужити, можливо сформувати:'''
У результаті інформаційної взаємодії Єдиного державного веб-порталу електронних послуг чи іншої інформаційної системи, за допомогою якої заявником подавалися документи для державної реєстрації прав, з Державним реєстром прав заява в електронній формі за допомогою програмних засобів ведення зазначеного Реєстру автоматично реєструється в базі даних заяв.
- у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок;
- шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;
- шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом


Слід зазначити, що формування земельної ділянки в порядку, встановленому ст. 791 Земельного кодексу, здійснюється відповідно до законодавства в кожному випадку окремо.
'''Моментом прийняття заяви вважається дата і час її реєстрації у базі даних заяв.'''


Необхідно звернути увагу на особливості присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій розташовано житловий будинок. Пунктом 3 розділу VII Закону України «Про Державний земельний кадастр» установлено, що у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташовано житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.  
Реєстрація заяв про державну реєстрацію прав в електронній формі проводиться в порядку черговості їх надходження, у тому числі з урахуванням заяв, що подаються в паперовій формі.


При цьому, як визначено в ч. 9 ст. 55 Закону України «Про землеустрій», дозволу на розробку технічної документації органу, який згідно зі ст. 122 Земельного кодексу передає земельні ділянки у власність або у користування, не вимагається.
Державний реєстратор здійснює розгляд заяви в електронній формі на підставі електронних копій оригіналів документів, поданих для такої реєстрації.


У такому випадку достатньою умовою для проведення робіт з розробки технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) буде договір між юридичною чи фізичною особою (земле-власником і землекористувачем) та розробником документації із землеустрою згідно з положеннями частини першої ст. 22 Закону «Про землеустрій».
За результатом розгляду заяви в електронній формі документи, подані для реєстрації, ''не підлягають поверненню заявнику.''


Зазначимо, що відповідно до частини другої ст. 26 цього Закону розробниками документації із землеустрою є:
На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (''ч. 8 ст. 24 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3613-17 Закону України «Про Державний земельний кадастр]''»).
- юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
- фізичні особи – підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.


Взаємовідносини замовників і розробників документації із землеустрою регулюються законодавством України і договором.
== '''Позиція Верховного Суду''' ==
'''''Великою Палатою Верховного Суду була винесена Постанова від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16, в якій суд прийшов до наступного висновку:'''''


Слід звернути увагу, що подання документації із землеустрою до центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, для внесення відомостей до Державного земельного кадастру від імені замовника документації здійснюється її розробником, якщо інше не встановлено договором.
''«…Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об’єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об’єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім’я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об’єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об’єкта нерухомості, розташованого на ній..».''


Порядок державної реєстрації земельної ділянки (внесення відомостей про земельну ділянку) в Державному земельному кадастрі регламентовано ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр».
У даній справі спірна земельна ділянка має кадастровий номер, визначену площу, однак будь-яке право на неї (власності, користування тощо) не зареєстровано.


Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється за місцем їх розташування відповідним Державним кадастровим реєстратором.
Між тим, згідно з принципом єдності правового статусу земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, в статті 120 ЗКУ та статті 377 ЦКУ) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц).


'''Для державної реєстрації земельної ділянки державному кадастровому реєстратору, який здійснює таку реєстрацію, подаються:'''
== '''Див. також''' ==
- заява за встановленою формою
[[Реєстрація права власності на земельну ділянку]]
- оригінал документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки
- документація із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки у формі електронного документа (ч. 4 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).


Заява і додані документи надаються заявником особисто чи уповноваженою ним особою або надсилаються поштою цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.
[https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/Порядок_отримання_кадастрового_номеру Порядок отримання кадастрового номеру]


На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (ч. 8 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).
[https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/Спільна_сумісна_власність_на_земельну_ділянку Спільна сумісна власність на земельну ділянку]
[[Категорія:Право власності на землю]]

Версія за 08:22, 30 листопада 2021

Нормативна база

Загальні положення про набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю

До нерухомого майна зідно ч.1 ст. 181 Цивільного кодекс належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Відповідно до ст. 187 Цивільного кодексу складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.

Слід зазначити, що будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси та частини, лінійні об’єкти інженерно-транспортної інфраструктури є об’єктами будівництва, згідно абзацу п’ятому частини першої ст. 4 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Також відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000:

Споруди – це будівельні системи, пов’язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Будівлі – це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

До будівель належать: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, медичних закладів та закладів освіти тощо.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 Цивільного кодексу).

Тобто, житловий будинок, будівля або споруда не можуть бути відокремлені від земельної ділянки без їх пошкодження або істотного знецінення. Такі об’єкти є фактично складовою частиною земельної ділянки.

Водночас якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ) (ч. 1ст. 188 Цивільного кодексу).

Фізично земельна ділянка і будинок (будівля, споруда) ідентифікуються як окремі речі, які в сукупності є однією річчю. Адже будинок (будівлю, споруду) неможливо використовувати без земельної ділянки, і навпаки – земельна ділянка втрачає своє функціональне призначення при зміні (знищенні) того чи іншого об’єкта нерухомості, розміщеного на ній.

Порядок набуття права власності на земельну ділянку під придбаною нерухомістю

Для здійснення переходу права власності необхідно щоб земельна ділянка мала кадастровий номер та щоб була проведена державна реєстрацію речових прав на нерухоме майно в реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідної земельної ділянки та об'єкта нерухомості що знаходиться на цій земельній ділянці.

Згідно зі ст.125 та ст.126 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку, а також права постійного користування та оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно з частиною першою ст. 791 Земельного кодексу України формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (з присвоєнням кадастрового номеру та внесення на відомостей про неї на публічну кадастрову карту). Формування земельної ділянки супроводжується розробкою відповідної документації із землеустрою.

Згідно ч. 2 ст. 377 Цивільного кодексу та ч.6 ст. 120 Земельного кодексу встановлено вимоги щодо обов’язковості зазначення в договорі, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, кадастрового номера земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на ці об’єкти, крім об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об’єктів до набувача таких об’єктів, без зміни її цільового призначення. Відповідно з переходом частки у будинку у праві спільної власності набувач набуває і частку власності земельної діляники (зміни відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості" 2 лютого 2021 року № 1174-IX).

До набувача в разі одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об’єкта, крім випадків набуття окремої частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна, якщо такий об’єкт розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні попереднього власника на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію, набувач має право вимагати внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію з визначенням його співорендарем (співкористувачем) земельної ділянки, а до внесення змін до  відповідного договору зобов’язаний відшкодовувати орендарю (користувачу) частину орендної плати (плати за користування земельною ділянкою) пропорційно до його частки у праві власності на такий об’єкт.

Порядок користування декількома орендарями (землекористувачами) орендованою земельною ділянкою (земельною ділянкою, що перебуває у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію) у такому разі визначається договором, укладеним між ними, або за рішенням суду.

Документи, що підтверджують набуття права власності на об’єкт нерухомого майна є підставою для державної реєстрації переходу до набувача права власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об’єкт.

Вимоги частин першої - шостої цієї статті не поширюються на випадки переходу права власності або прав оренди, емфітевзису, суперфіцію на земельну ділянку, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об’єкт незавершеного будівництва, у разі якщо земельна ділянка не перебувала у власності або оренді, у користуванні на правах емфітевзису, суперфіцію у попереднього власника об’єкта нерухомого майна (жилого будинку (крім багатоквартирного), іншої будівлі або споруди), об’єкта незавершеного будівництва.

У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна розміщений на земельній ділянці, що перебуває у постійному користуванні, особами, які не можуть набувати земельну ділянку на такому праві, вони набувають таку земельну ділянку із земель державної або комунальної власності у власність або оренду. Набувач такого об’єкта зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об’єкт майна звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, що належить йому на праві власності.

Земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт нерухомості, який планується відчужити, можливо сформувати:

- у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок;

- шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

- шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом

Слід зазначити, що формування земельної ділянки в порядку, встановленому ст. 791 Земельного кодексу, здійснюється відповідно до законодавства в кожному випадку окремо.

Необхідно звернути увагу на особливості присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, на якій розташовано житловий будинок.

Пунктом 3 розділу VII Закону України «Про Державний земельний кадастр» установлено, що у разі якщо на земельній ділянці, право власності (користування) на яку не зареєстровано, розташовано житловий будинок, право власності на який зареєстровано, кадастровий номер на таку земельну ділянку присвоюється за заявою власників такого будинку на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Забороняється вимагати для присвоєння земельній ділянці кадастрового номера інші документи. Такий кадастровий номер є чинним з моменту його присвоєння.

Відповідно до ч.1 ст. 118 Земельного кодексу України, громадянину, який заінтересований у приватизації земельної ділянки у межах норм безоплатної приватизації, що перебуває у його користуванні, у тому числі земельної ділянки, на якій розташовані жилий будинок, господарські будівлі, споруди, що перебувають у його власності, необхідно подати клопотання з додатками у вигляді технічної документації до відповідного органу місцевого самоврядування (міської, селищної, сільської ради), що передає земельні ділянки комунальної власності у власність,

Особливості проведення державної реєстрації прав за заявами в електронній формі

Державна реєстрація прав може проводитися за заявою, поданою в електронній формі через Єдиний державний веб-портал електронних послуг чи інші інформаційні системи на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, зокрема в разі:

  • державної реєстрації речових прав, похідних від права власності (крім іпотеки), - за заявою власника, іншого правонабувача, сторони правочину, у яких виникло речове право;
  • державної реєстрації права власності на окремий індивідуально визначений об’єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб.

До заяви, що подається в електронній формі, заявник додає електронні копії оригіналів документів, поданих заявником для відповідної реєстрації, виготовлених шляхом сканування з накладенням кваліфікованого електронного підпису заявника, або оригіналів таких електронних документів.

Заява в електронній формі подається за умови підписання її заявником з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри та за умови оплати послуг за державну реєстрацію прав у повному обсязі, а в разі, коли заява подається щодо земельної ділянки, - за умови наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про таку земельну ділянку.

Відповідно до статті 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за державну реєстрацію права власності справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб (230 грн станом на 2021 рік).

Сплата адміністративного збору за державну реєстрацію прав здійснюється заявником через Інтернет з використанням платіжних систем.

У разі коли суб’єкт речового права, обтяження звільнений від сплати адміністративного збору за державну реєстрацію прав, до заяви долучається електронна копія документа, що підтверджує право на таке звільнення, виготовлена шляхом сканування з накладенням кваліфікованого електронного підпису заявника.

У результаті інформаційної взаємодії Єдиного державного веб-порталу електронних послуг чи іншої інформаційної системи, за допомогою якої заявником подавалися документи для державної реєстрації прав, з Державним реєстром прав заява в електронній формі за допомогою програмних засобів ведення зазначеного Реєстру автоматично реєструється в базі даних заяв.

Моментом прийняття заяви вважається дата і час її реєстрації у базі даних заяв.

Реєстрація заяв про державну реєстрацію прав в електронній формі проводиться в порядку черговості їх надходження, у тому числі з урахуванням заяв, що подаються в паперовій формі.

Державний реєстратор здійснює розгляд заяви в електронній формі на підставі електронних копій оригіналів документів, поданих для такої реєстрації.

За результатом розгляду заяви в електронній формі документи, подані для реєстрації, не підлягають поверненню заявнику.

На підтвердження державної реєстрації земельної ділянки заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (ч. 8 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр»).

Позиція Верховного Суду

Великою Палатою Верховного Суду була винесена Постанова від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16, в якій суд прийшов до наступного висновку:

«…Перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об’єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Особа, яка набула право власності на об’єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна, набуває право вимагати оформлення на своє ім’я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для попереднього землекористувача-власника об’єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об’єкта нерухомості, розташованого на ній..».

У даній справі спірна земельна ділянка має кадастровий номер, визначену площу, однак будь-яке право на неї (власності, користування тощо) не зареєстровано.

Між тим, згідно з принципом єдності правового статусу земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, в статті 120 ЗКУ та статті 377 ЦКУ) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц).

Див. також

Реєстрація права власності на земельну ділянку

Порядок отримання кадастрового номеру

Спільна сумісна власність на земельну ділянку