Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
(Повноваження щодо розпорядження землею стосується виключно земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної форм власності.)
(Не показані 18 проміжних версій 11 користувачів)
Рядок 1: Рядок 1:
[[Файл:Додаткова угода.png|міні]]
== Нормативна база ==
== Нормативна база ==
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного Кодексу України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільний кодекс України]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закон України “Про оренду землі”]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закон України "Про оренду землі"]
* [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2145-20#Text Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану"]
{| class="wikitable sortable"
|-
| style="background-color:#98FB98;" |'''Увага!!!''' З 24 лютого 2022 року відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19#Text Закону України "Про правовий режим воєнного стану"] в Україні введено '''режим воєнного стану'''!
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2145-20#Text Закону України від 24.03.2022 № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану»] (набрав чинності 07.04.2022) визначено '''особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану''', якими, зокрема передбачено, що укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n1913 пунктів 27 і 28 розділу X] "Перехідні положення"[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельного кодексу України].
 
'''Повноваження щодо розпорядження землею стосується виключно земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної форм власності.'''
 
'''''Хто ж є розпорядниками землі?'''''


== Загальні положення ==
В законі це чітко не визначено, але із загальних тлумачень ЗК слідує, що розпорядником є органи, визначені у ст.122 ЗК. Спрощена процедура при цьому застосовується до передачі в оренду всіх с/г земель державної та комунальної власності, крім тих, які перебувають у постійному користуванні громадян та приватних юросіб, громадських організацій тощо. Передачу зазначених земель в оренду здійснюють із дотриманням норм ЗК, закону «Про оренду землі» тощо, але з урахуванням вимог зазначеного закону, які відображені в п.27 розд.Х «Перехідні положення» ЗК.
В ст. 2 [[#Text|Закону України “Про оренду землі”]] зазначено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються [[#Text|Земельним кодексом України]], [[#Text|Цивільним кодексом України]], [[#Text|Законом України “Про оренду землі”]], іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.<br>
 
Відповідно до ст. 1 [[#Text|Закону України “Про оренду землі”]], оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.<br>
Закон вводить норму про автоматичне поновлення договорів щодо с/г земель (суборенди, емфітевзису, суперфіції, земельного сервітуту), строк користування яких закінчився після введення воєнного стану (24.02.2022). Такі договори автоматично поновлюються на один рік без волевиявлення їх сторін про поновлення і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав.
'''Орендна плата за землю''' – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (стаття 21 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"]).
 
Детальніше про порядок визначення розміру орендної плати за земельну ділянку та принципи її обчислення можна дізнатися за посиланням: [[Орендна плата за користування земельною ділянкою]]
Вказана норма поширюється на договори щодо земель с/г призначення: державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених ділянок та ділянок колективної власності, які були передані в оренду органами місцевого самоврядування; приватної власності.
 
'''Однак всі ці зміни призвели до появи нових проблем.'''
 
По-перше, автоматичне поновлення застосовується не до всіх договорів та почало діяти лише з 7.04.2022.
 
По-друге, виникає питання яким чином можна підтвердити автоматичне поновлення.
 
По-третє, проблемою є співвідношення припинення договорів оренди з передачею земельних ділянок в користування іншим особам на 1 рік.
 
По-четверте, проблемним є обрахунок нормативної грошової оцінки та сплата оренди більше 8% від цієї суми.
 
'''''Водночас слід звернути увагу на таке:'''''
 
- законодавцями передбачено, що такі договори оренди «вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін». Отже, в разі небажання продовжувати строк оренди землі сторони мають укладати додатково угоди про розірвання.
 
Натомість новели земельного законодавства стосовно оренди землі не містять положень щодо можливості автоматичної пролонгації договорів оренди в разі, якщо воєнний стан триватиме понад 1 рік після продовження строку оренди. Навпаки, законодавством не дозволяється продовження таких договорів. Таким чином, постає питання щодо достатності автоматичного строку продовження таких договорів у разі ризику затяжної війни, тобто якщо орендар не матиме змоги користуватися земельною ділянкою протягом тривалішого строку;
 
-  водночас орендодавець чи навіть сам орендар може не бажати продовжувати строк оренди землі. За орендодавцем як за власником орендованої нерухомості законодавством закріплюються основи майнового права відповідно до української правової системи, зокрема право розпоряджатися майном у власності. Таким чином, встановлену законодавством автоматичну пролонгацію договорів оренди земельних ділянок СГП в момент закінчення строку оренди можна б було залишити як опцію за погодження між сторонами.
 
Натомість передання земельних ділянок СГП може бути здійснено на будь-який строк у разі, якщо така земельна ділянка не перебуває в приватній власності.
 
'''Зворотна дія воєнного стану.'''
 
Законодавці закріплюють такі правила оренди землі на час воєнного стану, а саме після завершення дії воєнного стану або його скасування (положення п. 28 Земельного кодексу України):
 
· продовжують діяти пролонговані згідно з правилами оренди земельних ділянок на час воєнного стану договори оренди землі (в разі якщо строк оренди не сплив);
 
· договори землі, укладені в період воєнного стану, не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені, якщо договори поновлювалися на 1 рік;
 
· припинення існування як об’єктів цивільних прав земельних ділянок, сформованих у воєнний стан, відбувається після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, сформованої для передання її в оренду (публічні земельні ділянки СГП).
 
Отже, юридичні факти, що виникли згідно з договором оренди землі, після закінчення воєнного стану матимуть таку саму юридичну силу, яку мали на період воєнного стану.
 
'''Насамперед слід розуміти, що новели Земельного кодексу України діятимуть лише протягом воєнного стану.'''
 
Відповідно, на відносини між сторонами договору оренди землі у мирний час ці норми не поширюватимуться. Натомість скасування воєнного стану не скасовує юридичних наслідків, що виникають із правил, які діють в цей період.
 
Законодавцями було запроваджено гарантії щодо умов оренди земельних ділянок у період воєнного стану, що не прив’язують його скасування до автоматичного припинення цих умов. Отже, наслідки, що виникли після впровадження воєнного стану, не втрачають юридичної сили після його скасування.
 
Таким чином, найбільше від нововведень до Земельного кодексу України мають виграти особи, зайняті у сільськогосподарському секторі.
 
'''Була врахована потреба компенсації втраченого орендарем часу, протягом якого він би не мав змоги користуватися орендованим нерухомим майном.'''
 
Натомість не передбачається ні право відмови від автоматичної пролонгації оренди землі, ні її довшого чи коротшого строку. Виникає думка про спробу законодавців вгадати приблизну тривалість війни України з росією, яка може тривати довше або ж, навпаки, менш ніж 1 рік.
 
'''Чинним законодавством в умовах воєнного стану насамперед змінюються умови договорів оренди земельних ділянок СГП.'''


== Зміна, припинення і поновлення договору оренди землі: ==
Враховуючи необхідність економічного відновлення України, новели щодо режиму оренди земельних ділянок у воєнний період стосуються безпосередньо сільськогосподарських угідь, якщо вони перебувають у публічній власності (належать державі чи перебувають у комунальній власності). Отже, найбільше від закону мають виграти підприємці та підприємства.


Водночас оренда таких земельних ділянок у разі їх належності до публічного майна передбачає більше обмежень для сторін договору оренди.
|}
== Загальні положення ==
Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельним кодексом України], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільним кодексом України], [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#top Законом України "Про оренду землі"] (далі - Закон), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
'''Оренда землі''' - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#top Закону]).[[Файл:Додаткова угода.png|міні]]
== Внесення змін до договору оренди земельної ділянки ==
== Внесення змін до договору оренди земельної ділянки ==
В ч. 1 с. 651 [[#Text|Цивільного Кодексу України]] та ст. 30 [[#Text|Закону України “Про оренду землі”]] йдеться про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.<br>
Частиною першою статті 651 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text Цивільного кодексу України] та статтею 30 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#top Закону] передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення '''додаткової угоди''', якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
 
Серед підстав для внесення змін до договору можуть бути, зокрема:
Серед підстав для внесення змін до договору можуть бути, зокрема:
* волевиявлення сторін щодо уточнення певних умов договору;  
* волевиявлення сторін щодо уточнення певних умов договору;  
* зміна строку дії оренди;  
* зміна строку дії оренди;  
* зміна умови про розмір та розрахунок орендної плати.
* зміна умови про розмір та розрахунок орендної плати.
Ініціювати внесення змін може будь-яка сторона в будь-який момент. Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі можна передбачити детальний порядок внесення змін.
Ініціювати внесення змін може будь-яка сторона в будь-який момент. Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі можна передбачити детальний порядок внесення змін.


Зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.
Зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.
== Поновлення договору оренди землі ==
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Законом] передбачена можливість поновлення (пролонгації) [[Договір оренди земельної ділянки|договору оренди землі]], а [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n2344 статтею 126<sup>1</sup> Земельного кодексу України] – порядок такого поновлення.


=== Припинення договору оренди землі ===
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 статті 33 Закону] після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендар має дотриматися таких <u>умов</u>:
Договір оренди землі припиняється в разі:
# належно виконувати свої обов'язки за договором;
* закінчення строку, на який його було укладено;
# не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із вимогами [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15 частини першої статті 777 Цивільного кодексу України];
* викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
# до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проєкт додаткової угоди;
* поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;
# орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
* смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;
'''В подальшому можливі наступні варіанти ситуації:'''
* ліквідації юридичної особи-орендаря;
{| class="wikitable"
* відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;
|-
* набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;
! № п/п !! Строк дії договору поновлюється !! Строк дії договору припиняється
* припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).
|-
 
| 1 || відсутня заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди землі || наявна заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди землі
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
|-
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
| 2|| У разі надання згоди на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору || У разі надання відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, про небажання такого поновлення
Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України].
|-
 
| 3|| У разі відсутності відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, яка б свідчила про заперечення такого поновлення – «мовчазна згода»(аналогічна правова позиція викладена у [https://reyestr.court.gov.ua/Review/92270706 постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18)]  
=== Поновлення договору оренди землі ===
||  несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в поновленні договору оренди землі ([https://reyestr.court.gov.ua/Review/101027533 постанова Верховного Суду від 03 листопада 2021 року у справі № 910/7864/20])
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Законом України "Про оренду землі"] передбачено два випадки поновлення (пролонгації) договору оренди землі.
|}
'''При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.'''


Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 33 Закону "Про оренду землі"] після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендар має дотриматися таких умов:
'''Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.'''
# належно виконувати свої обов'язки за договором;
# не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
# до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проєкт додаткової угоди.


У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
'''''У разі порушення права на поновлення договору оренди земельної ділянки, орендар може поновити його у судовому порядку з наступних підстав:'''''


При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
- власник уклав договір з новим орендарем всупереч письмовому повідомленню про намір реалізувати переважне право від попереднього наймача;


'''УВАГА!''' У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
- власник уклав договір з новим орендарем на тих же умовах, які були запропоновані попереднім орендодавцем;


Частиною 6 ст. 33 Закону про оренду землі передбачений '''другий випадок поновлення договору оренди''': 
- власник ділянки повідомив, що буде використовувати землю для власних потреб, проте в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з’явилася інформація про укладення договору з новим орендарем.
# орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди
# відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
У цьому випадку Ви укладаєте додаткову угоду про поновлення договору оренди землі із:
* власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
* уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ( ч. 8 ст. 33 Закону "Про оренду землі").]


Зміни щодо поновлення договору оренди землі, передбачені [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"], вступили в законну силу.  
Варто пам’ятати, що для позову до суду повинні бути докази того, що переважне право орендаря на поновлення договору оренди було порушено. А тому всі звернення та відмови повинні бути у письмовій формі.  
{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
|+
|+
!Важливо! '''Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності вказаним Законом. До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності цим Закон застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.'''
!'''Важливо!'''
У разі смерті орендодавця перебіг строків щодо дії договору, повідомлення про намір продовжити строки дії договору тощо – <u>зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.</u>
 
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення, тобто, <u>у разі наміру продовжити строк дії договору, орендодавець зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку</u>/
|}
|}
'''Які зміни набирають чинності:'''
== Особливості==
16 січня 2020 року набрав чинності [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text Закон України від 05 грудня 2019 року № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"] (далі - Закон № 340-IX).
{| class="wikitable"
!Важливо!
Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text Закон № 340-IX].


<u>До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text Законом № 340-IX] застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення</u>.
|}
♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель приватної власності, укладені з 16 липня 2020 року, поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається.
♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель приватної власності, укладені з 16 липня 2020 року, поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається.


Рядок 75: Рядок 136:
♦ Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.
♦ Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.


Варто пам'ятати, що сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
♦ Договори оренди землі, які укладаються після 16 липня 2020 року, обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й <u>дату його укладення</u>.
 
'''Увага! Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, <u>не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору</u> подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.'''
== Судова практика ==
* [https://reyestr.court.gov.ua/Review/104415080 Постанова Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20] (у разі укладення орендодавцем договору оренди земельної ділянки з новим орендарем та реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк, переведення прав та обов’язків орендаря або визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного орендодавцем із новим орендарем, не є ефективними способами захисту переважного права первинного орендаря. Належним способом захисту є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря).
 
 
'''Додатково до відома:'''
 
Протягом 4–7 жовтня 2022 року відбувся VI Харківський міжнародний юридичний форум. Спікером панельної дискусії «Продовольча безпека в умовах глобальних викликів: національно-правовий та міжнародний аспекти» став доктор юридичних наук, професор суддя судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду '''Віталій Уркевич'''.
 
Під час доповіді «Сталість орендного землекористування: практика Верховного Суду та новели земельного законодавства» суддя проаналізував практику Верховного Суду щодо поновлення договору оренди землі на прикладі постанов Великої Палати ВС від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) та від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21), а також постанов КГС ВС від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 та від 16 січня 2019 року у справі № 912/1327/17.
 
Спікер зупинився на правилах поновлення договорів оренди землі із 16 січня 2020 року, зокрема на ст. 126-1 Земельного кодексу України. Він нагадав, що сторона договору може відмовитися від поновлення договору не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору шляхом подання до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяви про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору.
 
Стосовно змін до земельного законодавства доповідач зазначив, що Законом України від 24 березня 2022 року № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» внесено зміни до ЗК України, законів України «Про землеустрій», «Про оренду землі», «Про Державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і запроваджено низку особливостей правового регулювання використання земельних ділянок (серед іншого, щодо поновлення договорів оренди землі в умовах воєнного стану).


Також слід звернути увагу, що були внесені зміни до істотних умов договору оренди землі. Тепер договори оренди землі, які укладаються після 16 липня 2020 року, обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й дату його укладення.
'''Детальніше з презентацією Віталія Уркевича можна ознайомитися за посиланням: <nowiki>https://bit.ly/3SZg7g6</nowiki>.'''


== Див. також ==
* [[ Договір оренди земельної ділянки]]
* [[Припинення договору оренди землі]]
* [[Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним (нікчемним)]]
* [[Дострокове розірвання договору оренди землі]]
* [[Орендна плата за користування земельною ділянкою]]
[[Категорія:Земельне право]]
[[Категорія:Земельне право]]
[[Категорія: Право користування землями]]
[[Категорія: Право користування землями]]
[[Категорія: Договір оренди]]
[[Категорія: Договір оренди]]

Версія за 09:38, 26 жовтня 2022

Нормативна база

Увага!!! З 24 лютого 2022 року відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану" в Україні введено режим воєнного стану!

Відповідно до Закону України від 24.03.2022 № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» (набрав чинності 07.04.2022) визначено особливості регулювання земельних відносин на час дії воєнного стану, якими, зокрема передбачено, що укладення, виконання, зміна, поновлення і припинення договорів оренди землі та набуття права оренди, суборенди земельних ділянок в Україні або окремих її місцевостях, у яких введено воєнний стан, здійснюється з урахуванням пунктів 27 і 28 розділу X "Перехідні положення"Земельного кодексу України.

Повноваження щодо розпорядження землею стосується виключно земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної форм власності.

Хто ж є розпорядниками землі?

В законі це чітко не визначено, але із загальних тлумачень ЗК слідує, що розпорядником є органи, визначені у ст.122 ЗК. Спрощена процедура при цьому застосовується до передачі в оренду всіх с/г земель державної та комунальної власності, крім тих, які перебувають у постійному користуванні громадян та приватних юросіб, громадських організацій тощо. Передачу зазначених земель в оренду здійснюють із дотриманням норм ЗК, закону «Про оренду землі» тощо, але з урахуванням вимог зазначеного закону, які відображені в п.27 розд.Х «Перехідні положення» ЗК.

Закон вводить норму про автоматичне поновлення договорів щодо с/г земель (суборенди, емфітевзису, суперфіції, земельного сервітуту), строк користування яких закінчився після введення воєнного стану (24.02.2022). Такі договори автоматично поновлюються на один рік без волевиявлення їх сторін про поновлення і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав.

Вказана норма поширюється на договори щодо земель с/г призначення: державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених ділянок та ділянок колективної власності, які були передані в оренду органами місцевого самоврядування; приватної власності.

Однак всі ці зміни призвели до появи нових проблем.

По-перше, автоматичне поновлення застосовується не до всіх договорів та почало діяти лише з 7.04.2022.

По-друге, виникає питання яким чином можна підтвердити автоматичне поновлення.

По-третє, проблемою є співвідношення припинення договорів оренди з передачею земельних ділянок в користування іншим особам на 1 рік.

По-четверте, проблемним є обрахунок нормативної грошової оцінки та сплата оренди більше 8% від цієї суми.

Водночас слід звернути увагу на таке:

- законодавцями передбачено, що такі договори оренди «вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін». Отже, в разі небажання продовжувати строк оренди землі сторони мають укладати додатково угоди про розірвання.

Натомість новели земельного законодавства стосовно оренди землі не містять положень щодо можливості автоматичної пролонгації договорів оренди в разі, якщо воєнний стан триватиме понад 1 рік після продовження строку оренди. Навпаки, законодавством не дозволяється продовження таких договорів. Таким чином, постає питання щодо достатності автоматичного строку продовження таких договорів у разі ризику затяжної війни, тобто якщо орендар не матиме змоги користуватися земельною ділянкою протягом тривалішого строку;

-  водночас орендодавець чи навіть сам орендар може не бажати продовжувати строк оренди землі. За орендодавцем як за власником орендованої нерухомості законодавством закріплюються основи майнового права відповідно до української правової системи, зокрема право розпоряджатися майном у власності. Таким чином, встановлену законодавством автоматичну пролонгацію договорів оренди земельних ділянок СГП в момент закінчення строку оренди можна б було залишити як опцію за погодження між сторонами.

Натомість передання земельних ділянок СГП може бути здійснено на будь-який строк у разі, якщо така земельна ділянка не перебуває в приватній власності.

Зворотна дія воєнного стану.

Законодавці закріплюють такі правила оренди землі на час воєнного стану, а саме після завершення дії воєнного стану або його скасування (положення п. 28 Земельного кодексу України):

· продовжують діяти пролонговані згідно з правилами оренди земельних ділянок на час воєнного стану договори оренди землі (в разі якщо строк оренди не сплив);

· договори землі, укладені в період воєнного стану, не можуть бути поновлені, укладені на новий строк та продовжують діяти до закінчення строку, на який вони укладені, якщо договори поновлювалися на 1 рік;

· припинення існування як об’єктів цивільних прав земельних ділянок, сформованих у воєнний стан, відбувається після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, сформованої для передання її в оренду (публічні земельні ділянки СГП).

Отже, юридичні факти, що виникли згідно з договором оренди землі, після закінчення воєнного стану матимуть таку саму юридичну силу, яку мали на період воєнного стану.

Насамперед слід розуміти, що новели Земельного кодексу України діятимуть лише протягом воєнного стану.

Відповідно, на відносини між сторонами договору оренди землі у мирний час ці норми не поширюватимуться. Натомість скасування воєнного стану не скасовує юридичних наслідків, що виникають із правил, які діють в цей період.

Законодавцями було запроваджено гарантії щодо умов оренди земельних ділянок у період воєнного стану, що не прив’язують його скасування до автоматичного припинення цих умов. Отже, наслідки, що виникли після впровадження воєнного стану, не втрачають юридичної сили після його скасування.

Таким чином, найбільше від нововведень до Земельного кодексу України мають виграти особи, зайняті у сільськогосподарському секторі.

Була врахована потреба компенсації втраченого орендарем часу, протягом якого він би не мав змоги користуватися орендованим нерухомим майном.

Натомість не передбачається ні право відмови від автоматичної пролонгації оренди землі, ні її довшого чи коротшого строку. Виникає думка про спробу законодавців вгадати приблизну тривалість війни України з росією, яка може тривати довше або ж, навпаки, менш ніж 1 рік.

Чинним законодавством в умовах воєнного стану насамперед змінюються умови договорів оренди земельних ділянок СГП.

Враховуючи необхідність економічного відновлення України, новели щодо режиму оренди земельних ділянок у воєнний період стосуються безпосередньо сільськогосподарських угідь, якщо вони перебувають у публічній власності (належать державі чи перебувають у комунальній власності). Отже, найбільше від закону мають виграти підприємці та підприємства.

Водночас оренда таких земельних ділянок у разі їх належності до публічного майна передбачає більше обмежень для сторін договору оренди.

Загальні положення

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" (далі - Закон), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону).

Додаткова угода.png

Внесення змін до договору оренди земельної ділянки

Частиною першою статті 651 Цивільного кодексу України та статтею 30 Закону передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Серед підстав для внесення змін до договору можуть бути, зокрема:

  • волевиявлення сторін щодо уточнення певних умов договору;
  • зміна строку дії оренди;
  • зміна умови про розмір та розрахунок орендної плати.

Ініціювати внесення змін може будь-яка сторона в будь-який момент. Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі можна передбачити детальний порядок внесення змін.

Зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.

Поновлення договору оренди землі

Законом передбачена можливість поновлення (пролонгації) договору оренди землі, а статтею 1261 Земельного кодексу України – порядок такого поновлення.

Відповідно до статті 33 Закону після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендар має дотриматися таких умов:

  1. належно виконувати свої обов'язки за договором;
  2. не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк, відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із вимогами частини першої статті 777 Цивільного кодексу України;
  3. до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проєкт додаткової угоди;
  4. орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

В подальшому можливі наступні варіанти ситуації:

№ п/п Строк дії договору поновлюється Строк дії договору припиняється
1 відсутня заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди землі наявна заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди землі
2 У разі надання згоди на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору У разі надання відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, про небажання такого поновлення
3 У разі відсутності відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, яка б свідчила про заперечення такого поновлення – «мовчазна згода»(аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18) несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в поновленні договору оренди землі (постанова Верховного Суду від 03 листопада 2021 року у справі № 910/7864/20)

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

У разі порушення права на поновлення договору оренди земельної ділянки, орендар може поновити його у судовому порядку з наступних підстав:

- власник уклав договір з новим орендарем всупереч письмовому повідомленню про намір реалізувати переважне право від попереднього наймача;

- власник уклав договір з новим орендарем на тих же умовах, які були запропоновані попереднім орендодавцем;

- власник ділянки повідомив, що буде використовувати землю для власних потреб, проте в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з’явилася інформація про укладення договору з новим орендарем.

Варто пам’ятати, що для позову до суду повинні бути докази того, що переважне право орендаря на поновлення договору оренди було порушено. А тому всі звернення та відмови повинні бути у письмовій формі.

Важливо!

У разі смерті орендодавця перебіг строків щодо дії договору, повідомлення про намір продовжити строки дії договору тощо – зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення, тобто, у разі наміру продовжити строк дії договору, орендодавець зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку/

Особливості

16 січня 2020 року набрав чинності Закон України від 05 грудня 2019 року № 340-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (далі - Закон № 340-IX).

Важливо!

Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності Закон № 340-IX.

До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності Законом № 340-IX застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.

♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель приватної власності, укладені з 16 липня 2020 року, поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається.

♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель державної та комунальної власності, укладені з 16 липня 2020 року, автоматично поновлюватимуться лише в тому випадку, якщо на них знаходиться нерухоме майно, що перебуває у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Тобто для поновлення договорів, на яких немає нерухомого майна, потрібне рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями.

♦ Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.

♦ Договори оренди землі, які укладаються після 16 липня 2020 року, обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й дату його укладення.

Увага! Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.

Судова практика

  • Постанова Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (у разі укладення орендодавцем договору оренди земельної ділянки з новим орендарем та реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк, переведення прав та обов’язків орендаря або визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного орендодавцем із новим орендарем, не є ефективними способами захисту переважного права первинного орендаря. Належним способом захисту є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря).


Додатково до відома:

Протягом 4–7 жовтня 2022 року відбувся VI Харківський міжнародний юридичний форум. Спікером панельної дискусії «Продовольча безпека в умовах глобальних викликів: національно-правовий та міжнародний аспекти» став доктор юридичних наук, професор суддя судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду Віталій Уркевич.

Під час доповіді «Сталість орендного землекористування: практика Верховного Суду та новели земельного законодавства» суддя проаналізував практику Верховного Суду щодо поновлення договору оренди землі на прикладі постанов Великої Палати ВС від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) та від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21), а також постанов КГС ВС від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 та від 16 січня 2019 року у справі № 912/1327/17.

Спікер зупинився на правилах поновлення договорів оренди землі із 16 січня 2020 року, зокрема на ст. 126-1 Земельного кодексу України. Він нагадав, що сторона договору може відмовитися від поновлення договору не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору шляхом подання до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяви про виключення з реєстру відомостей про поновлення договору.

Стосовно змін до земельного законодавства доповідач зазначив, що Законом України від 24 березня 2022 року № 2145-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» внесено зміни до ЗК України, законів України «Про землеустрій», «Про оренду землі», «Про Державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і запроваджено низку особливостей правового регулювання використання земельних ділянок (серед іншого, щодо поновлення договорів оренди землі в умовах воєнного стану).

Детальніше з презентацією Віталія Уркевича можна ознайомитися за посиланням: https://bit.ly/3SZg7g6.

Див. також