Зміна і поновлення договору оренди земельної ділянки: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
Рядок 22: Рядок 22:


== Поновлення договору оренди землі ==
== Поновлення договору оренди землі ==
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Законом України "Про оренду землі"] передбачено два випадки поновлення (пролонгації) договору оренди землі.
[https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Законом України "Про оренду землі"] випадок поновлення (пролонгації) договору оренди землі, а  [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#n2344 ст. 126-1 Земельного кодексу України] – порядок такого поновлення.


Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 33 Закону "Про оренду землі"] після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендар має дотриматися таких умов:
Відповідно до [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 33 Закону "Про оренду землі"] після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендар має дотриматися таких <u>умов</u>:  
# належно виконувати свої обов'язки за договором;
# належно виконувати свої обов'язки за договором;
# не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
# не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
# до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проєкт додаткової угоди.
# до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проєкт додаткової угоди.


У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
'''В подальшому можливі наступні варіанти ситуації:'''


При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.  
{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Строк дії договору поновлюється !! Строк дії договору припиняється
|-
| 1 || відсутня заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди землі || наявна заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди землі
|-
| 2|| У разі надання згоди на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору || У разі надання відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, про небажання такого поновлення
|-
| 3|| У разі відсутності відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, яка б свідчила про заперечення такого поновлення – «мовчазна згода»
''' '' <u>(аналогічна правова позиція викладена у [https://reyestr.court.gov.ua/Review/92270706 постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18)]</u> '' '''
||
|}


'''УВАГА!''' У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
'''При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.'''


Частиною 6 ст. 33 Закону про оренду землі передбачений '''другий випадок поновлення договору оренди'''
{| class="wikitable"
# орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди
|+
# відсутність протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.
!'''Важливо!'''
У цьому випадку Ви укладаєте додаткову угоду про поновлення договору оренди землі із:
 
* власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
У разі смерті орендодавця перебіг строків, щодо дії договору, повідомлення про намір продовжити строки дії договору тощо – <u>зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.</u>
* уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
 
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ( ч. 8 ст. 33 Закону "Про оренду землі").]
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення, тобто, <u>у разі наміру продовжити строк дії договору, орендодавець зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку</u>/
|}


Зміни щодо поновлення договору оренди землі, передбачені [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"], вступили в законну силу.  
=== Зміни щодо поновлення договору оренди землі===
Зміни в земельному законодавстві щодо поновлення договору оренди землі, які вступили в законну силу, передбачені [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20#Text Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"].  
{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
|+
|+
!Важливо! '''Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності вказаним Законом. До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності цим Закон застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.'''  
!Важливо! '''
Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності вказаним Законом.
<u>До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності цим Закон застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення</u>.'''  
|}
|}
'''Які зміни набирають чинності:'''
'''Які зміни набирають чинності:'''
Рядок 56: Рядок 72:
♦ Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.
♦ Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.


Варто пам'ятати, що сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
♦ Договори оренди землі, які укладаються після 16 липня 2020 року, обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й <u>дату його укладення</u>.


Також слід звернути увагу, що були внесені зміни до істотних умов договору оренди землі. Тепер договори оренди землі, які укладаються після 16 липня 2020 року, обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й дату його укладення.
'''Пам’ятайте! Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, <u>не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору</u> подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.'''





Версія за 14:41, 20 січня 2021

Додаткова угода.png

Нормативна база

Загальні положення

В ст. 2 Закону України "Про оренду землі" зазначено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Внесення змін до договору оренди земельної ділянки

В ч. 1 ст. 651 Цивільного Кодексу України та ст. 30 Закону України "Про оренду землі" йдеться про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Серед підстав для внесення змін до договору можуть бути, зокрема:

  • волевиявлення сторін щодо уточнення певних умов договору;
  • зміна строку дії оренди;
  • зміна умови про розмір та розрахунок орендної плати.

Ініціювати внесення змін може будь-яка сторона в будь-який момент. Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі можна передбачити детальний порядок внесення змін.

Зміни до договору оренди набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, а якщо договір змінюється у судовому порядку, то з дня набрання рішенням суду про зміну договору законної сили, якщо в цьому рішенні не встановлено іншого строку, з подальшою державною реєстрацією.

Поновлення договору оренди землі

Законом України "Про оренду землі" випадок поновлення (пролонгації) договору оренди землі, а ст. 126-1 Земельного кодексу України – порядок такого поновлення.

Відповідно до ст. 33 Закону "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендар має дотриматися таких умов:

  1. належно виконувати свої обов'язки за договором;
  2. не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;
  3. до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі додати проєкт додаткової угоди.

В подальшому можливі наступні варіанти ситуації:

№ п/п Строк дії договору поновлюється Строк дії договору припиняється
1 відсутня заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди землі наявна заява про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення строку дії договору оренди землі
2 У разі надання згоди на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору У разі надання відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, про небажання такого поновлення
3 У разі відсутності відповіді на лист-повідомлення орендаря про поновлення строку дії договору, яка б свідчила про заперечення такого поновлення – «мовчазна згода»

(аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18)

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Важливо!

У разі смерті орендодавця перебіг строків, щодо дії договору, повідомлення про намір продовжити строки дії договору тощо – зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення, тобто, у разі наміру продовжити строк дії договору, орендодавець зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку/

Зміни щодо поновлення договору оренди землі

Зміни в земельному законодавстві щодо поновлення договору оренди землі, які вступили в законну силу, передбачені Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Важливо!

Дані зміни стосуються договорів оренди земельних ділянок, які укладаються чи до яких вносяться зміни після набрання чинності вказаним Законом.

До договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності цим Закон застосовуються правила, що діяли на момент їх укладення.

Які зміни набирають чинності:

♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель приватної власності, укладені з 16 липня 2020 року, поновлюються автоматично на той самий строк і на тих самих умовах лише в тому випадку, якщо в договорі міститься норма про таке автоматичне поновлення. Інших додаткових дій (укладання додаткових угод) від сторін договору не вимагається.

♦ Договори оренди (сервітуту, емфітевзису, суперфіцію) земель державної та комунальної власності, укладені з 16 липня 2020 року, автоматично поновлюватимуться лише в тому випадку, якщо на них знаходиться нерухоме майно, що перебуває у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Тобто для поновлення договорів, на яких немає нерухомого майна, потрібне рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями.

♦ Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16 липня 2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Однак у разі їх продовження (укладення на новий строк) договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташоване нерухоме майно, повинні містити положення про поновлення договору та про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначені чинним законодавством.

♦ Договори оренди землі, які укладаються після 16 липня 2020 року, обов'язково повинні містити інформацію не лише про строк дії договору, але й дату його укладення.

Пам’ятайте! Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніше ніж за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.


Див. також