Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
мНемає опису редагування
 
(Не показані 7 проміжних версій 4 користувачів)
Рядок 1: Рядок 1:
== Нормативна база ==
== Нормативна база ==
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]  
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]  
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельний кодекс України]
Рядок 6: Рядок 5:
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»"]  
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»"]  
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ]  
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]  
* [http://cons.parus.ua/map/doc/0800Z5FCA7/Schodo-rozyasnennya-deyakikh-pitan-zemelnogo-zakonodavstva-pri-vnesenni-zmin-do-dogovoru-orendi-zemelnoyi-dilyanki.html Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки»]
* [https://zakon.rada.gov.ua/rada/show/v2338675-09#Text Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки]
== Загальні поняття ==
'''Договір оренди землі''' - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України «Про оренду землі»]).


Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства,  міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Не підлягають передачі в оренду земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, розташованих у прибережній захисній смузі водних об’єктів, крім випадків, передбачених законом.
Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.
Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.
Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда) (ст.93 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text Земельного кодексу України]).
== Підстави заміни сторін у договорі оренди землі ==
== Підстави заміни сторін у договорі оренди землі ==
Відповідно до діючого законодавства України, підставами заміни сторін у договорі оренди землі можуть бути:
Відповідно до діючого законодавства України, підставами заміни сторін у договорі оренди землі можуть бути:
* правонаступництво (успадкування права оренди, перехід права оренди в зв’язку із реорганізацією юридичної особи);
* правонаступництво (успадкування права оренди, перехід права оренди в зв’язку із реорганізацією юридичної особи);
* передача прав за правочином (заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди).<br>
* передача прав за правочином (заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди).<br>
{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
|-
|-
| '''Зверніть увагу! Після заміни сторони договору оренди земельної ділянки право оренди на земельну ділянку, відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі", підлягає [http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%94%D0%B5%D1%80%D0%B6%D0%B0%D0%B2%D0%BD%D0%B0_%D1%80%D0%B5%D1%94%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D1%96%D1%8F_%D1%80%D0%B5%D1%87%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%85_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%BD%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%B5_%D0%BC%D0%B0%D0%B9%D0%BD%D0%BE державній реєстрації].'''  
| '''Зверніть увагу! Після заміни сторони договору оренди земельної ділянки право оренди на земельну ділянку, відповідно до ст. 6 [https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text Закону України "Про оренду землі"], підлягає [[Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно|державній реєстрації]].'''  
|}
|}
== Заміна сторін внаслідок спадкування ==
== Заміна сторін внаслідок спадкування ==
=== Заміна орендодавця ===
=== Заміна орендодавця ===
Відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»] ''перехід права власності'' на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), ''не є підставою для зміни умов або припинення договору'', якщо інше не передбачено договором оренди землі.<br>
Відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»] ''перехід права власності'' на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), ''не є підставою для зміни умов або припинення договору'', якщо інше не передбачено договором оренди землі.<br>
Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.<br>
Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.<br>
 
При цьому, відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»] спадкоємці після [[Прийняття спадщини. Визначення додаткового строку для подання заяви про прийняття спадщини|прийняття спадщини]] та [[Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно|державної реєстрації права власності на земельну ділянку]] мають протягом одного місяця повідомити про це орендаря в порядку, визначеному [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 ст. 148-1 Земельного кодексу України]. За наявності волевиявлення обох сторін можливе укладення нового договору або внесення змін до старого в частині зміни орендодавця.<br>
При цьому, відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»] спадкоємці після [http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%B9%D0%BD%D1%8F%D1%82%D1%82%D1%8F_%D1%81%D0%BF%D0%B0%D0%B4%D1%89%D0%B8%D0%BD%D0%B8._%D0%92%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D1%87%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F_%D0%B4%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%BA%D1%83_%D0%B4%D0%BB%D1%8F_%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8F_%D0%B7%D0%B0%D1%8F%D0%B2%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%BE_%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%B9%D0%BD%D1%8F%D1%82%D1%82%D1%8F_%D1%81%D0%BF%D0%B0%D0%B4%D1%89%D0%B8%D0%BD%D0%B8 прийняття спадщини] та [http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%94%D0%B5%D1%80%D0%B6%D0%B0%D0%B2%D0%BD%D0%B0_%D1%80%D0%B5%D1%94%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D1%96%D1%8F_%D1%80%D0%B5%D1%87%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%85_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%BD%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%B5_%D0%BC%D0%B0%D0%B9%D0%BD%D0%BE державної реєстрації права власності на земельну ділянку] мають протягом одного місяця повідомити про це орендаря в порядку, визначеному [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 ст. 148-1 Земельного кодексу України]. За наявності волевиявлення обох сторін можливе укладення нового договору або внесення змін до старого в частині зміни орендодавця.<br>
 
Після отримання повідомлення про зміну власника у орендаря виникає обов'язок сплатити орендну плату за весь час з моменту відкриття спадщини.
Після отримання повідомлення про зміну власника у орендаря виникає обов'язок сплатити орендну плату за весь час з моменту відкриття спадщини.
{| class="wikitable"
{| class="wikitable"
Рядок 34: Рядок 39:
| '''Важливо! Після отримання свідоцтва про право на спадщину рекомендуємо надати його копію до територіального органу Держгеокадастру для внесення даних про нового власника до державного земельного кадастру.'''
| '''Важливо! Після отримання свідоцтва про право на спадщину рекомендуємо надати його копію до територіального органу Держгеокадастру для внесення даних про нового власника до державного земельного кадастру.'''
|}
|}
=== Заміна орендаря ===
=== Заміна орендаря ===
Перехід права на оренду земельної ділянки у порядку спадкування визначений [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі»]. Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря до '''спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями''', в разі, якщо це не суперечить вимогам [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] та [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»]. У випадку, якщо зазначені особи відмовляються від виконання укладеного договору оренди, договір припиняється відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»].<br>
Перехід права на оренду земельної ділянки у порядку спадкування визначений [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі»]. Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря до '''спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями''', в разі, якщо це не суперечить вимогам [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] та [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»]. У випадку, якщо зазначені особи відмовляються від виконання укладеного договору оренди, договір припиняється відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»].<br>
Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки не передбачена заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом договору.<br>
Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки не передбачена заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом договору.<br>
Для цього спадкоємцям орендаря необхідно вчинити наступні дії:<br>
Для цього спадкоємцям орендаря необхідно вчинити наступні дії:<br>
 
# [[Прийняття спадщини. Визначення додаткового строку для подання заяви про прийняття спадщини|Прийняти спадщину в порядку, визначеному чинним законодавством]] та отримати свідоцтво про право на спадщину.
# [http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php?title=%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%B9%D0%BD%D1%8F%D1%82%D1%82%D1%8F_%D1%81%D0%BF%D0%B0%D0%B4%D1%89%D0%B8%D0%BD%D0%B8._%D0%92%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D1%87%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F_%D0%B4%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%BA%D1%83_%D0%B4%D0%BB%D1%8F_%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8F_%D0%B7%D0%B0%D1%8F%D0%B2%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%BE_%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%B9%D0%BD%D1%8F%D1%82%D1%82%D1%8F_%D1%81%D0%BF%D0%B0%D0%B4%D1%89%D0%B8%D0%BD%D0%B8&oldid=10483 Прийняти спадщину в порядку, визначеному чинним законодавством] та отримати свідоцтво про право на спадщину.
# Звернутися з клопотанням до орендодавця про внесення змін до існуючого договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору в зв’язку зі зміною орендаря земельної ділянки (Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки»)
# Звернутися з клопотанням до орендодавця про внесення змін до існуючого договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору в зв’язку зі зміною орендаря земельної ділянки (Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки»)
# [http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%94%D0%B5%D1%80%D0%B6%D0%B0%D0%B2%D0%BD%D0%B0_%D1%80%D0%B5%D1%94%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D1%96%D1%8F_%D1%80%D0%B5%D1%87%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%85_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%BD%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%B5_%D0%BC%D0%B0%D0%B9%D0%BD%D0%BE Здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.]<br>
# [[Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно|Здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.]]
 
== Заміна сторін внаслідок реорганізації юридичної особи ==
== Заміна сторін внаслідок реорганізації юридичної особи ==
=== Заміна орендодавця ===
=== Заміна орендодавця ===
Частиною 3 статті 284 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарського кодексу України] визначено, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.  Частиною 4 статті 32 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України „Про оренду землі”] передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.<br />
Частиною 3 статті 284 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарського кодексу України] визначено, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.  Частиною 4 статті 32 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України „Про оренду землі”] передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.<br />
 
Після [[Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно|державної реєстрації права власності на земельну ділянку]], що перебуває в оренді, відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»] необхідно повідомити орендаря в порядку, визначеному [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 ст. 148-1 Земельного кодексу України]<br>
Після [http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%94%D0%B5%D1%80%D0%B6%D0%B0%D0%B2%D0%BD%D0%B0_%D1%80%D0%B5%D1%94%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D1%96%D1%8F_%D1%80%D0%B5%D1%87%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%85_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%BD%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%B5_%D0%BC%D0%B0%D0%B9%D0%BD%D0%BE державної реєстрації права власності на земельну ділянку], що перебуває в оренді, відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»] необхідно повідомити орендаря в порядку, визначеному [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 ст. 148-1 Земельного кодексу України]<br>
 
=== Заміна орендаря ===
=== Заміна орендаря ===
При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов'язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 104 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]). При реорганізації юридичної особи орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря – юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації.<br />
При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов'язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 104 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]). При реорганізації юридичної особи орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря – юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації.<br />
 
При реорганізації юридичної особи – орендаря, зміни власника земельної ділянки та в інших випадках передбачених законодавством, правонаступнику чи новому власнику земельної ділянки необхідно звернутися із клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади або власника земельної ділянки про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору у зв’язку із зміною орендаря чи орендодавця земельної ділянки ([http://cons.parus.ua/map/doc/0800Z5FCA7/Schodo-rozyasnennya-deyakikh-pitan-zemelnogo-zakonodavstva-pri-vnesenni-zmin-do-dogovoru-orendi-zemelnoyi-dilyanki.html лист Держкомзему України від 21.12.2009 за № 23382/17/7-09]).<br />
При реорганізації юридичної особи – орендаря, зміни власника земельної ділянки та в інших випадках передбачених законодавством, правонаступнику чи новому власнику земельної ділянки необхідно звернутися із клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади або власника земельної ділянки про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору у зв’язку із зміною орендаря чи орендодавця земельної ділянки. ([http://cons.parus.ua/map/doc/0800Z5FCA7/Schodo-rozyasnennya-deyakikh-pitan-zemelnogo-zakonodavstva-pri-vnesenni-zmin-do-dogovoru-orendi-zemelnoyi-dilyanki.html лист Держкомзему України від 21.12.2009 за № 23382/17/7-09]).<br />
 
== Заміна сторони внаслідок відчуження земельної ділянки або права оренди ==
== Заміна сторони внаслідок відчуження земельної ділянки або права оренди ==
=== Заміна орендодавця ===
=== Заміна орендодавця ===
Частиною [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»] визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Частиною [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»] визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.


Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.  
Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.  
=== Заміна орендаря ===
=== Заміна орендаря ===
[http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Главою 29 Земельного кодексу України] і [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі»] передбачено право орендаря на відчуження право оренди земельної ділянки. Відчуження можливе за наявності згоди орендодавця.<br>
[http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Главою 29 Земельного кодексу України] і [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі»] передбачено право орендаря на відчуження право оренди земельної ділянки. Відчуження можливе за наявності згоди орендодавця.<br>
Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.<br />
Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.<br />
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»]). Згідно до ст. 651 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.<br />
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»]). Згідно до ст. 651 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.<br />
== Перехід права оренди в разі засудження орендаря ==
== Перехід права оренди в разі засудження орендаря ==
 
У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою (частина 2 статті 7 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»])
У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою (частина 2 статті 7 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України „Про оренду землі”])
 
 
 
[[Категорія:Договір оренди‎]]
[[Категорія:Договір оренди‎]]

Поточна версія на 14:54, 18 січня 2023

Нормативна база

Загальні поняття

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України «Про оренду землі»).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Не підлягають передачі в оренду земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, розташованих у прибережній захисній смузі водних об’єктів, крім випадків, передбачених законом.

Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.

Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда) (ст.93 Земельного кодексу України).

Підстави заміни сторін у договорі оренди землі

Відповідно до діючого законодавства України, підставами заміни сторін у договорі оренди землі можуть бути:

  • правонаступництво (успадкування права оренди, перехід права оренди в зв’язку із реорганізацією юридичної особи);
  • передача прав за правочином (заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди).
Зверніть увагу! Після заміни сторони договору оренди земельної ділянки право оренди на земельну ділянку, відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі", підлягає державній реєстрації.

Заміна сторін внаслідок спадкування

Заміна орендодавця

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.
Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.
При цьому, відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» спадкоємці після прийняття спадщини та державної реєстрації права власності на земельну ділянку мають протягом одного місяця повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України. За наявності волевиявлення обох сторін можливе укладення нового договору або внесення змін до старого в частині зміни орендодавця.
Після отримання повідомлення про зміну власника у орендаря виникає обов'язок сплатити орендну плату за весь час з моменту відкриття спадщини.

Важливо! Після отримання свідоцтва про право на спадщину рекомендуємо надати його копію до територіального органу Держгеокадастру для внесення даних про нового власника до державного земельного кадастру.

Заміна орендаря

Перехід права на оренду земельної ділянки у порядку спадкування визначений ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями, в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі». У випадку, якщо зазначені особи відмовляються від виконання укладеного договору оренди, договір припиняється відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі».
Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки не передбачена заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом договору.
Для цього спадкоємцям орендаря необхідно вчинити наступні дії:

  1. Прийняти спадщину в порядку, визначеному чинним законодавством та отримати свідоцтво про право на спадщину.
  2. Звернутися з клопотанням до орендодавця про внесення змін до існуючого договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору в зв’язку зі зміною орендаря земельної ділянки (Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки»)
  3. Здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Заміна сторін внаслідок реорганізації юридичної особи

Заміна орендодавця

Частиною 3 статті 284 Господарського кодексу України визначено, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.  Частиною 4 статті 32 Закону України „Про оренду землі” передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.
Після державної реєстрації права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» необхідно повідомити орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України

Заміна орендаря

При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов'язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 104 Цивільного кодексу України). При реорганізації юридичної особи орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря – юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації.
При реорганізації юридичної особи – орендаря, зміни власника земельної ділянки та в інших випадках передбачених законодавством, правонаступнику чи новому власнику земельної ділянки необхідно звернутися із клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади або власника земельної ділянки про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору у зв’язку із зміною орендаря чи орендодавця земельної ділянки (лист Держкомзему України від 21.12.2009 за № 23382/17/7-09).

Заміна сторони внаслідок відчуження земельної ділянки або права оренди

Заміна орендодавця

Частиною 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 Цивільного кодексу України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.

Заміна орендаря

Главою 29 Земельного кодексу України і ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендаря на відчуження право оренди земельної ділянки. Відчуження можливе за наявності згоди орендодавця.
Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України «Про оренду землі»). Згідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Перехід права оренди в разі засудження орендаря

У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою (частина 2 статті 7 Закону України «Про оренду землі»)