Заміна сторін у договорі оренди землі: підстави, порядок, наслідки: відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
(Не показані 12 проміжних версій 2 користувачів)
Рядок 6: Рядок 6:
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України «Про оренду землі»]
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»"]  
* [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»"]  
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» ]  
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF Постанова Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»]  
* [http://cons.parus.ua/map/doc/0800Z5FCA7/Schodo-rozyasnennya-deyakikh-pitan-zemelnogo-zakonodavstva-pri-vnesenni-zmin-do-dogovoru-orendi-zemelnoyi-dilyanki.html Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки»]
* [http://cons.parus.ua/map/doc/0800Z5FCA7/Schodo-rozyasnennya-deyakikh-pitan-zemelnogo-zakonodavstva-pri-vnesenni-zmin-do-dogovoru-orendi-zemelnoyi-dilyanki.html Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки»]


== Підстави заміни сторін у договорі оренди землі ==
== Підстави заміни сторін у договорі оренди землі ==


Відповідно до діючого законодавства, підставами заміни сторін у договорі оренди землі можуть бути:
Відповідно до діючого законодавства України, підставами заміни сторін у договорі оренди землі можуть бути:
* правонаступництво (успадкування права оренди, перехід права оренди в зв’язку із реорганізацією юридичної особи);
* правонаступництво (успадкування права оренди, перехід права оренди в зв’язку із реорганізацією юридичної особи);
* передача прав за правочином (заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди, заміна орендаря земельної ділянки на підставі домовленості між попереднім і новим орендарем).
* передача прав за правочином (заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди).<br>


== Успадкування права оренди ==
{| class="wikitable"
|-
| '''Зверніть увагу! Після заміни сторони договору оренди земельної ділянки право оренди на земельну ділянку, відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі", підлягає [http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%94%D0%B5%D1%80%D0%B6%D0%B0%D0%B2%D0%BD%D0%B0_%D1%80%D0%B5%D1%94%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D1%96%D1%8F_%D1%80%D0%B5%D1%87%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%85_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%BD%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%B5_%D0%BC%D0%B0%D0%B9%D0%BD%D0%BE державній реєстрації].'''
|}


Згідно до статті 1218 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.<br />
== Заміна сторін внаслідок спадкування ==


Право оренди земельної ділянки не відноситься до закріпленого в статті 1219 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] переліку прав та обов'язків особи, які не входять до складу спадщини. Тобто, за загальним правилом, право оренди земельної ділянки включається до спадщини.<br />
=== Заміна орендодавця ===
Відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»] ''перехід права власності'' на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), ''не є підставою для зміни умов або припинення договору'', якщо інше не передбачено договором оренди землі.<br>


Відповідно до статті 1225 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.<br />
Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.<br>


Відповідно до частини 5 статті 93 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] право оренди земельної ділянки може відчужуватися у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки — на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.<br />
При цьому, відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»] спадкоємці після [http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%9F%D1%80%D0%B8%D0%B9%D0%BD%D1%8F%D1%82%D1%82%D1%8F_%D1%81%D0%BF%D0%B0%D0%B4%D1%89%D0%B8%D0%BD%D0%B8._%D0%92%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D1%87%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F_%D0%B4%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%BA%D1%83_%D0%B4%D0%BB%D1%8F_%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8F_%D0%B7%D0%B0%D1%8F%D0%B2%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%BE_%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%B9%D0%BD%D1%8F%D1%82%D1%82%D1%8F_%D1%81%D0%BF%D0%B0%D0%B4%D1%89%D0%B8%D0%BD%D0%B8 прийняття спадщини] та [http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%94%D0%B5%D1%80%D0%B6%D0%B0%D0%B2%D0%BD%D0%B0_%D1%80%D0%B5%D1%94%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D1%96%D1%8F_%D1%80%D0%B5%D1%87%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%85_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%BD%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%B5_%D0%BC%D0%B0%D0%B9%D0%BD%D0%BE державної реєстрації права власності на земельну ділянку] мають протягом одного місяця повідомити про це орендаря в порядку, визначеному [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 ст. 148-1 Земельного кодексу України]. За наявності волевиявлення обох сторін можливе укладення нового договору або внесення змін до старого в частині зміни орендодавця.<br>


Перехід права на оренду визначений  частиною 1 статті 7 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»]. Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями.<br />
Після отримання повідомлення про зміну власника у орендаря виникає обов'язок сплатити орендну плату за весь час з моменту відкриття спадщини.
{| class="wikitable"
|-
| '''Важливо! Після отримання свідоцтва про право на спадщину рекомендуємо надати його копію до територіального органу Держгеокадастру для внесення даних про нового власника до державного земельного кадастру.'''
|}


Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки не передбачена заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом договору.<br />
=== Заміна орендаря ===
Перехід права на оренду земельної ділянки у порядку спадкування визначений [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі»]. Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря до '''спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями''', в разі, якщо це не суперечить вимогам [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] та [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»]. У випадку, якщо зазначені особи відмовляються від виконання укладеного договору оренди, договір припиняється відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»].<br>


Право оренди земельної ділянки підлягає обов'язковій державній реєстрації, та виникає з моменту такої реєстрації (статті 3, 4 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”]).<br />
Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки не передбачена заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом договору.<br>


Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"] та [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%BF Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень].<br />, а саме:
Для цього спадкоємцям орендаря необхідно вчинити наступні дії:<br>
1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;
2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;
4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;
5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;
6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;
7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;
8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;
9) рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;
11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;
12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об’єкта нерухомого майна релігійній організації;
13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об’єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;
14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно. укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, речові права, що підлягають реєстрації.


== Перехід права оренди в зв’язку із реорганізацією юридичної особи ==
# [[Прийняття спадщини. Визначення додаткового строку для подання заяви про прийняття спадщини|Прийняти спадщину в порядку, визначеному чинним законодавством]] та отримати свідоцтво про право на спадщину.
# Звернутися з клопотанням до орендодавця про внесення змін до існуючого договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору в зв’язку зі зміною орендаря земельної ділянки (Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки»)
# [[Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно|Здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.]]


Частиною 3 статті 284 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарського кодексу України] визначено, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.  Частиною 4 статті 32 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України „Про оренду землі”] передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.<br />
== Заміна сторін внаслідок реорганізації юридичної особи ==


При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов'язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 104 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]). При реорганізації юридичної особи орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря – юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації.<br />
=== Заміна орендодавця ===


При реорганізації юридичної особи – орендаря, зміни власника земельної ділянки та в інших випадках передбачених законодавством, правонаступнику чи новому власнику земельної ділянки необхідно звернутися із клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади або власника земельної ділянки про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору у зв’язку із зміною орендаря чи орендодавця земельної ділянки. ([http://cons.parus.ua/map/doc/0800Z5FCA7/Schodo-rozyasnennya-deyakikh-pitan-zemelnogo-zakonodavstva-pri-vnesenni-zmin-do-dogovoru-orendi-zemelnoyi-dilyanki.html лист Держкомзему України від 21.12.2009 за № 23382/17/7-09]).<br />
Частиною 3 статті 284 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарського кодексу України] визначено, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.  Частиною 4 статті 32 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України „Про оренду землі”] передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.<br />


Згідно зі статтею 18 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України "Про оренду землі"] договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.<br />
Після [http://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/%D0%94%D0%B5%D1%80%D0%B6%D0%B0%D0%B2%D0%BD%D0%B0_%D1%80%D0%B5%D1%94%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D1%96%D1%8F_%D1%80%D0%B5%D1%87%D0%BE%D0%B2%D0%B8%D1%85_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2_%D0%BD%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D1%80%D1%83%D1%85%D0%BE%D0%BC%D0%B5_%D0%BC%D0%B0%D0%B9%D0%BD%D0%BE державної реєстрації права власності на земельну ділянку], що перебуває в оренді, відповідно до [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»] необхідно повідомити орендаря в порядку, визначеному [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 ст. 148-1 Земельного кодексу України]<br>


Зміни до договору набирають чинності в такому ж самому порядку - тобто після державної реєстрації.
=== Заміна орендаря ===


== Заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди ==
При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов'язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 104 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]). При реорганізації юридичної особи орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря – юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації.<br />


Частиною 1 статті 82 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України] передбачено, що юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі  придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.<br />
При реорганізації юридичної особи – орендаря, зміни власника земельної ділянки та в інших випадках передбачених законодавством, правонаступнику чи новому власнику земельної ділянки необхідно звернутися із клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади або власника земельної ділянки про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору у зв’язку із зміною орендаря чи орендодавця земельної ділянки ([http://cons.parus.ua/map/doc/0800Z5FCA7/Schodo-rozyasnennya-deyakikh-pitan-zemelnogo-zakonodavstva-pri-vnesenni-zmin-do-dogovoru-orendi-zemelnoyi-dilyanki.html лист Держкомзему України від 21.12.2009 за № 23382/17/7-09]).<br />


Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.<br />
== Заміна сторони внаслідок відчуження земельної ділянки або права оренди ==
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»]). Згідно до ст. 651 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.<br />


При зміні власника земельної ділянки відбувається видача нового державного акта власнику землі чи здійснюється відмітка про перехід права власності і перереєстрація державного акта. Право власності на землю виникає виключно з моменту реєстрації правовстановлюючого документу а не з моменту укладання правочину про перехід права власності (ст. 3 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/1952-15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»], ст. 126 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України]).<br />
=== Заміна орендодавця ===


За обставин, визначених статтями 131, 132 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Земельного кодексу України], відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди.<br />
Частиною [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі»] визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.


Якщо до нового власника переходить право оренди на тих же умовах, в тому ж обсязі, то  відсутня необхідність проходити довгу процедуру припинення договору, набуття ділянки в оренду. Для орендодавця розірвання договору і надання її в оренду новому орендарю означає втрату орендної плати за земельну ділянку в період оформлення договору, а для орендаря неможливість належним чином приступати до використання як ділянки так і об’єкту нерухомості, що перебуває у його власності. Тому заміна сторони в договорі оренди вигідна обом сторонам.<br />
Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.  


Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.
=== Заміна орендаря ===


== Перехід права оренди в разі засудження орендаря ==
[http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14 Главою 29 Земельного кодексу України] і [http://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14 ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі»] передбачено право орендаря на відчуження право оренди земельної ділянки. Відчуження можливе за наявності згоди орендодавця.<br>


У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою (частина 2 статті 7 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України „Про оренду землі”])
Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.<br />
Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»]). Згідно до ст. 651 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.<br />


== Заміна орендаря земельної ділянки на підставі домовленості між попереднім і новим орендарем ==
== Перехід права оренди в разі засудження орендаря ==
 
Попередній орендар і новий орендар можуть укласти угоду про заміну сторін в договорі оренди, якою будуть врегульовані питання взаєморозрахунків та процедуру передачі земельної ділянки після перереєстрації договору оренди. За своїм змістом такий договір містить елементи одночасної зміни кредитора і боржника. Порядок заміни кредитора в зобов'язанні регулюється статтями 512—519 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України], заміни боржника — статтями 520—523 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]. Оскільки договір оренди земельної ділянки є двостороннє зобов'язуючими то кожна із сторін у зобов'язанні має одночасно і права, і обов'язки, виділити окремо цесію або переведення боргу неможливо.<br />
 
Заміна сторони в договорі оренди можлива у разі виникнення потреби вибуття із орендних відносин орендаря. Необхідною є угода між попереднім і новим орендарем. Підставою для цього є закон, певний юридичний факт чи волевиявлення попереднього орендаря нового орендаря і згода орендодавця. Але сам договір між попереднім і новим орендарем не породжує ніяких змін у договірних правовідносинах між попереднім орендарем і орендодавцем. Орендодавець не є учасником договору про заміну сторін в договорі. Але на це необхідна його згода, адже це переведення боргу. Договір між новим і попереднім орендарем може бути виконаним лише після реєстрації додаткової угоди до договору.<br />
 
Якщо орендар вбачає, що склалися обставини, які унеможливлюють належне виконання зобов’язань за договором оренди, достроково припинити зобов’язання він не може (відсутність підстави, в тому числі і згода орендодавця) але він надалі не може продовжувати виконувати зобов'язання повністю або частково. З метою запобігання невигідних для сторін майновим та іншим наслідкам, орендар повинен негайно повідомити про це орендодавця. Повідомивши сторону договору про неможливість його виконання, орендар продовжує використовувати ділянку, оскільки саме повідомлення не звільняє його від відповідальності за невиконання зобов'язання (стаття 205 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/436-15 Господарського кодексу України]). Особливістю зобов’язання є те, що одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.<br />
 
Орендодавець не зацікавлений у припиненні зобов’язань за договором оренди (неможливість досягнення мети договору, можливі додаткові витрати неотримані прибутки та інші наслідки що істотно впливають на його інтереси). Договір оренди земельної ділянки був укладений в інтересах сторін, на умовах що забезпечували оптимальний баланс їх інтересів. Але відбулася істотна зміна обставин, які сторони не могли передбачити. Саме така істотна зміна обставин є підставою для зміни договору (ст. 652 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).<br />
 
Найбільш доцільним при виході із ситуації, яка склалася є заміна сторін в договорі оренди та внесення змін до договору оренди. Зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом чи договором (стаття 651 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]). Тому щоб досягти згоди щодо заміни орендаря в договорі оренди, необхідно щоб новий орендар також став стороною договору оренди. І тільки у разі недосягнення такої згоди, можна на вимогу однієї із сторін лише у судовому порядку, при наявності підстав, визначених законом чи договором. При внесенні змін до договору щодо заміни сторони, юридична суть договору від цього не зміниться, відносини не припиняться а відбудеться певна зміна у цих відносинах.<br />
 
Зміни до договору передбачають внесення змін як в таку частину договору як умови договору, так і в інші частини. Формулювання може бути наступним "сторони домовились преамбулу договору викласти в наступній редакції..." Також в договір про перехід права оренди бажано включити умову щодо обов’язкового внесення змін до договору оренди.<br />
 
У разі зміни договору зобов’язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання, тощо (стаття 653 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).  Статтею 651 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України] визначено, що зміна до договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.<br />


Загальні норми Цивільного кодексу  чітко і однозначно надають можливість укладання таких договорів. Сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступати від положень актів цивільного законодавства і врегульовувати свої відносини на власний розсуд (стаття 6 [http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільного кодексу України]).
У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою (частина 2 статті 7 [http://zakon0.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закону України «Про оренду землі»])


[[Категорія:Договір оренди‎]]
[[Категорія:Договір оренди‎]]

Версія за 08:45, 3 серпня 2020

Нормативна база

Підстави заміни сторін у договорі оренди землі

Відповідно до діючого законодавства України, підставами заміни сторін у договорі оренди землі можуть бути:

  • правонаступництво (успадкування права оренди, перехід права оренди в зв’язку із реорганізацією юридичної особи);
  • передача прав за правочином (заміна орендаря у договорі оренди на підставі договору купівлі-продажу права оренди).
Зверніть увагу! Після заміни сторони договору оренди земельної ділянки право оренди на земельну ділянку, відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі", підлягає державній реєстрації.

Заміна сторін внаслідок спадкування

Заміна орендодавця

Відповідно до ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Отже, якщо в самому договорі оренди не зазначено інше, він продовжує діяти до закінчення строку, на який його укладено.

При цьому, відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» спадкоємці після прийняття спадщини та державної реєстрації права власності на земельну ділянку мають протягом одного місяця повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України. За наявності волевиявлення обох сторін можливе укладення нового договору або внесення змін до старого в частині зміни орендодавця.

Після отримання повідомлення про зміну власника у орендаря виникає обов'язок сплатити орендну плату за весь час з моменту відкриття спадщини.

Важливо! Після отримання свідоцтва про право на спадщину рекомендуємо надати його копію до територіального органу Держгеокадастру для внесення даних про нового власника до державного земельного кадастру.

Заміна орендаря

Перехід права на оренду земельної ділянки у порядку спадкування визначений ч. 1 ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями, в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі». У випадку, якщо зазначені особи відмовляються від виконання укладеного договору оренди, договір припиняється відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі».

Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки не передбачена заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом договору.

Для цього спадкоємцям орендаря необхідно вчинити наступні дії:

  1. Прийняти спадщину в порядку, визначеному чинним законодавством та отримати свідоцтво про право на спадщину.
  2. Звернутися з клопотанням до орендодавця про внесення змін до існуючого договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору в зв’язку зі зміною орендаря земельної ділянки (Лист Державного комітету України із земельних ресурсів від 21.12.2009 № 23382/17/7-09 «Щодо роз'яснення деяких питань земельного законодавства при внесенні змін до договору оренди земельної ділянки»)
  3. Здійснити державну реєстрацію права оренди земельної ділянки.

Заміна сторін внаслідок реорганізації юридичної особи

Заміна орендодавця

Частиною 3 статті 284 Господарського кодексу України визначено, що реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.  Частиною 4 статті 32 Закону України „Про оренду землі” передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди земельної ділянки.

Після державної реєстрації права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, відповідно до ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» необхідно повідомити орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 Земельного кодексу України

Заміна орендаря

При реорганізації юридичної особи виникає правонаступництво щодо всіх зобов'язань юридичної особи, що припиняється, стосовно всіх її кредиторів та боржників (ст. 104 Цивільного кодексу України). При реорганізації юридичної особи орендаря всі права та обов’язки за договором оренди переходять до нового орендаря – юридичної особи, яка створена в результаті реорганізації.

При реорганізації юридичної особи – орендаря, зміни власника земельної ділянки та в інших випадках передбачених законодавством, правонаступнику чи новому власнику земельної ділянки необхідно звернутися із клопотанням до відповідного органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади або власника земельної ділянки про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині заміни сторін договору у зв’язку із зміною орендаря чи орендодавця земельної ділянки (лист Держкомзему України від 21.12.2009 за № 23382/17/7-09).

Заміна сторони внаслідок відчуження земельної ділянки або права оренди

Заміна орендодавця

Частиною 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Між новим власником орендованого майна, який виступатиме відтепер орендодавцем, і орендарем укладається договір оренди, в якому вони позначають, що відбулася зміна орендодавця, який придбав предмет оренди у власність на підставі договору купівлі продажу, укладеного між колишнім орендодавцем (попереднім власником) і новим орендодавцем (теперішнім власником) від такого-то числа, місяця, року, про що у встановленому порядку орендар був повідомлений, як того вимагає ст. 516 Цивільного кодексу України, і сторони домовилися внести відповідні зміни до договору оренди шляхом його укладення в новій редакції.

Заміна орендаря

Главою 29 Земельного кодексу України і ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендаря на відчуження право оренди земельної ділянки. Відчуження можливе за наявності згоди орендодавця.

Перехід права оренди відбувається на підставі цивільно-правової угоди від орендаря-продавця до орендаря-покупця. За договором купівлі-продажу право оренди, що належить орендарю переходить до покупця такого права. Договір купівлі-продажу права оренди є підставою для укладення додаткової угоди із внесенням змін до договору оренди в частині заміни особи орендаря.

Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку (ст. 30 Закону України «Про оренду землі»). Згідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Перехід права оренди в разі засудження орендаря

У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім'ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою (частина 2 статті 7 Закону України «Про оренду землі»)