Договір найму (оренди): відмінності між версіями

Матеріал з WikiLegalAid
Немає опису редагування
Немає опису редагування
Рядок 1: Рядок 1:
== '''Договір найму(оренди)''' ==
* Нормативна база
* Договір найму (оренди)
* Види договорів
* Форма договору найму (оренди)
== '''Нормативна база''' ==


== Нормативна база ==
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/254%D0%BA/96-%D0%B2%D1%80 Конституція України]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/254%D0%BA/96-%D0%B2%D1%80 Конституція України]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
* [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 Цивільний кодекс України]
Рядок 16: Рядок 8:
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]
* [http://zakon5.rada.gov.ua/laws/show/161-14 Закон України "Про оренду землі"]


== '''Договір найму (оренди)''' ==
== Поняття договір найму (оренди) ==
Предметом договору найму (оренди ) може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (не споживна річ). Предметом цього договору також можуть виступати майнові права.
'''Договір найму (оренда)''' - це домовленість двох сторін, за якою наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.<br />
 
За загальним правилом право передання майна в найм (оренду) має власник речі або особа, якій належать майнові права. Проте наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (оренди).
 
Основними обов'язками наймодавця за договором найму (оренди) є такі:
 
1) передати наймачеві майно в користування негайно або в строк, встановлений договором найму (оренди);
 
2) передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму (оренди) та її призначенню;
 
3) повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм (оренду).
 
Основними ж обов'язками наймача за цим договором е такі:
 
1) користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору найму (оренди);
 
2) вчасно сплачувати плату за користування майном;
 
3) усунути погіршення речі, які сталися з його вини. При цьому наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.


Договір найму (оренди) ''вважається укладеним'' з моменту передання укладення договору, за яким майно передається у тимчасове користування (реальний договір), або коли майно буде передане у тимчасове користування після укладення договору (консенсуальний договір).


== '''Види договорів''' ==
== Сторони договору ==
<u>Наймодавець</u> — фізична або юридична особа (власник майна або особа, яка має право передавати майно у найм, наприклад, довірчий управитель).<br />


Законодавець виділяє кілька окремих видів договорів найму (оренди), які мають свої особливості:
<u>Наймач</u> - фізичні або юридичні особи.


1) договір прокату. За цим договором наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк.
== Істотні умови договору ==
'''Предмет:''' річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ); майнові права. <br />


Предметом договору прокату є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб. Хоча такай предмет може використовуватися і для виробничих потреб, якщо це встановлено договором;
'''Строк користування майном:''' на строк, встановлений договором. Якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону <u>за один місяць</u>, а у разі найму нерухомого майна - <u>за три місяці</u> (якщо інший строк для такого попередження не встановлений договором).<br />
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця <u>протягом одного місяця</u> , договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.


2) договір найму земельної ділянки, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
'''Плата за користування майном:''' встановлюється за певний період за домовленістю між сторонами (як правило, за один місяць) у грошовій або натуральній формі за вибором сторін. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.


Земельна ділянка може передаватися у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них;
== Форма договору ==
'''''Усна:''''' між фізичними особами щодо речей побутового призначення.<br />
'''''Письмова форма:''''' між юридичними особами, між юридичною та фізичною особою, а також щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини)автотранспорту, житла.<br />
'''''Письмова нотаріальна та підлягає державній реєстрації:''''' щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком не менше 3 року).


3) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди. Одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму;
== Права та обов'язки сторін ==
{| class="wikitable"
|-
! Сторони !! Права !! Обов'язки
|-
| Наймодавець||
* вимагати від наймача сплати встановленої договором суми за користування майном;<br />
* вимагати здійснення поточного ремонту наймача (якщо інше не встановлено договором);<br />
* вимагати від наймача виконання інших обов'язків, встановлених договором законом
||
* передати наймачеві майно в користування негайно або в строк, встановлений договором найму (оренди);<br />
* передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму (оренди) та її призначенню;<br />
* попередити наймача про відомі наймодавцю недоліки майна;<br />
* повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм (оренду).
|-
| Наймач ||
* у випадку, якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:<br />
# вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;<br />
# відмовитись від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків;<br />
* вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за яких наймач не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилась;<br />
* вимагати здійснення капітального ремонту речі наймодавцем (крім випадку, коли обов'язок проводити капітальний ремонт покладений договором на наймодавця);<br />
* вимагати від наймодавця виконання інших обов'язків, встановлених договором законом;<br />
* передати річ у користування іншій особі ''(піднайм) лише за згодою особи'' (строк договору піднайму не може перевищувати строк договору найму)
||
* користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору найму (оренди);<br />
* вчасно сплачувати плату за користування майном;<br />
* усунути погіршення речі, які сталися з його вини (при цьому наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця
|}


4) договір найму (оренди) транспортного засобу, предметом якого можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо. У договорі найму (оренди) транспортного засобу можна встановити, що цей засіб передається у найм з екіпажем, який його обслуговує;
== Припинення та розірвання договору ==
'''Підстави припинення договору найму:''' у разі смерті фізичної особи (наймача) або  ліквідації юридичної особи (наймача або наймодавця).<br />


5) договір лізингу, відповідно до якого одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізинго-одержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).
'''Підстави розірвання договору:'''<br />
<u>на вимогу наймодавця</u>:<br />
# наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців підряд;<br />
# наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;<br />
# наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;<br />
# наймач не розпочав проведення капітального ремонту речі, у випадку коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього.<br />


Предметом договору лізингу може бути не споживна річ, визначена індивідуальними ознаками, віднесена відповідно до законодавства до основних фондів. Не можуть бути предметом цього договору земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також інші речі, встановлені законом;
<u>на вимогу наймача</u>:<br />
# наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;<br />
# наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту.


6) договір найму (оренди) житла, за яким одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
== Позовна давність ==
До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність '''в один рік'''. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається <u>з моменту повернення речі</u> наймачем, а щодо вимог наймача - <u>з моменту припинення договору</u> найму.


Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. При цьому помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.
== Види договору ==
# ''договір прокату'' (наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк);<br />
# ''договір найму земельної ділянки'' (наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату);<br />
# ''договір найму будівлі або іншої капітальної споруди'' (одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму);<br />
# ''договір найму (оренди) транспортного засобу'' (предметом можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо);<br />
# ''договір лізингу'' (одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі);
# ''договір найму (оренди) житла'' (одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату).


Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.




== '''Форма договору найму (оренди)''' ==
Форма договору оренди визначається за загальними правилами щодо форми правочинів (статті 205-210 ЦК України) та договорів (ст. 639 ЦК України). Однак для оренди певних видів майна закон встановлює вимоги щодо укладання договору в письмовій або нотаріально посвідченій формі (наприклад, у ст. 799 ЦК України встановлено вимоги до форми договору оренди транспортних засобів).


Договір найму (оренди) необхідно відрізняти від інших подібних договорів. Від договорів, спрямованих на відчуження майна (купівлі-продажу, міни, дарування тощо), договір оренди відрізняється тим, що при укладанні останнього майно передається лише у тимчасове володіння та користування наймача, при цьому право власності до нього не переходить і після припинення договору оренди наймач зобов'язаний повернути предмет договору оренди наймодавцю. Від договорів позики, кредиту договір оренди відрізняється за предметом (предметом позики можуть бути грошові кошти або речі, визначені родовими ознаками, а кредиту - лише грошові кошти). Досить подібним до договору оренди є договір позички. Найважливішою їх відмінністю є безвідплатний характер позички. Договір оренди відрізняється від договорів про надання послуг (зберігання, перевезення, комісії тощо) тим, що передача майна під час надання послуги здійснюється не для тимчасового власного користування виконавцем, а з метою отримання певного корисного для замовника результату.
[[Категорія:Договірне (зобов’язальне) право]]
[[Категорія:Нотаріат]]

Версія за 12:42, 26 січня 2017

Нормативна база

Поняття договір найму (оренди)

Договір найму (оренда) - це домовленість двох сторін, за якою наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір найму (оренди) вважається укладеним з моменту передання укладення договору, за яким майно передається у тимчасове користування (реальний договір), або коли майно буде передане у тимчасове користування після укладення договору (консенсуальний договір).

Сторони договору

Наймодавець — фізична або юридична особа (власник майна або особа, яка має право передавати майно у найм, наприклад, довірчий управитель).

Наймач - фізичні або юридичні особи.

Істотні умови договору

Предмет: річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ); майнові права.

Строк користування майном: на строк, встановлений договором. Якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці (якщо інший строк для такого попередження не встановлений договором).
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця , договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Плата за користування майном: встановлюється за певний період за домовленістю між сторонами (як правило, за один місяць) у грошовій або натуральній формі за вибором сторін. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Форма договору

Усна: між фізичними особами щодо речей побутового призначення.
Письмова форма: між юридичними особами, між юридичною та фізичною особою, а також щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини)автотранспорту, житла.
Письмова нотаріальна та підлягає державній реєстрації: щодо найму будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком не менше 3 року).

Права та обов'язки сторін

Сторони Права Обов'язки
Наймодавець
  • вимагати від наймача сплати встановленої договором суми за користування майном;
  • вимагати здійснення поточного ремонту наймача (якщо інше не встановлено договором);
  • вимагати від наймача виконання інших обов'язків, встановлених договором законом
  • передати наймачеві майно в користування негайно або в строк, встановлений договором найму (оренди);
  • передати наймачеві річ у комплекті і в стані, що відповідають умовам договору найму (оренди) та її призначенню;
  • попередити наймача про відомі наймодавцю недоліки майна;
  • повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм (оренду).
Наймач
  • у випадку, якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором:
  1. вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою;
  2. відмовитись від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків;
  • вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за яких наймач не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилась;
  • вимагати здійснення капітального ремонту речі наймодавцем (крім випадку, коли обов'язок проводити капітальний ремонт покладений договором на наймодавця);
  • вимагати від наймодавця виконання інших обов'язків, встановлених договором законом;
  • передати річ у користування іншій особі (піднайм) лише за згодою особи (строк договору піднайму не може перевищувати строк договору найму)
  • користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору найму (оренди);
  • вчасно сплачувати плату за користування майном;
  • усунути погіршення речі, які сталися з його вини (при цьому наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця

Припинення та розірвання договору

Підстави припинення договору найму: у разі смерті фізичної особи (наймача) або ліквідації юридичної особи (наймача або наймодавця).

Підстави розірвання договору:
на вимогу наймодавця:

  1. наймач не вносить плату за користування річчю протягом 3 місяців підряд;
  2. наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;
  3. наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;
  4. наймач не розпочав проведення капітального ремонту речі, у випадку коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього.

на вимогу наймача:

  1. наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;
  2. наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту.

Позовна давність

До вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.

Види договору

  1. договір прокату (наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк);
  2. договір найму земельної ділянки (наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату);
  3. договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму);
  4. договір найму (оренди) транспортного засобу (предметом можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо);
  5. договір лізингу (одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі);
  6. договір найму (оренди) житла (одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату).