Оренда житла з правом викупу

Нормативна база

• Цивільний кодекс України (далі - ЦК України)
• Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»
• Постанова КМУ «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»
• Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572

Визначення поняття

Договір оренди житла з викупом – особливий вид договору найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу (частина 1 статті 810¹ ЦК України).

За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю (частина 2 статті 810¹ ЦК України).

Даний договір поєднує в собі риси договору оренди житла та договору купівлі-продажу житла.

Сторони договору

Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємство-орендодавець (далі - орендодавець) та особа-орендар (далі - орендар).

Орендодавцем є юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу (частина 3 статті 810¹ ЦК України).

Орендарем може бути тільки фізична особа.

Предмет та мета договору

Предмет договору оренди – квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (пункт 3 Порядку оренди житла з викупом).

Мета договору – передача права власності на житло орендарю після сплати орендних платежів.

Істотні умови договору

Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до примірного договору, який затверджується Мінрегіоном і в якому зазначаються:

1. найменування сторін;
2. характеристика житла, що передається в оренду;
3. строк, на який укладається договір;
4. розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;
5. підстави дострокового розірвання договору;
6. порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору;
7. формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря;
8. зобов’язання сторін;
9. відповідальність сторін (пункт 5 Порядку оренди житла з викупом ).

Права та обов’язки сторін

Орендодавець має право розпоряджатися придбаним житлом до його повного викупу орендарем.

Орендодавець зобов’язаний передати житло у користування орендарю у встановлений договором строк або достроково, за умови повної сплати орендних платежів.

До основних прав орендаря належить право володіння та користування житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуття права власності на таке житло. Орендар має право достроково погасити платежі на викуп житла (пункт 2 Порядку оренди житла з викупом).

Орендар зобов’язаний:

1. сплатити за житло кошти початкового внеску, який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди (частина 3 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»;
2. своєчасно сплачувати орендні платежі, тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони складаються з: платежів на викуп обраного орендарем житла; винагороди (доходу) орендодавця частина 4 статті 820 Цивільний кодекс України). У свою чергу, винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди (частина 6 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»);
3. компенсувати орендодавцю витрати, пов’язані з вчиненням юридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги; резерви непередбачених витрат, пов’язані з обслуговуванням зобов’язань орендаря (частина 5 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (пункт 7 Порядку оренди житла з викупом);
4. надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря (частина 5 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»; пункт 8 Порядку оренди житла з викупом). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсотки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла (пункт 8 Порядку оренди житла з викупом);
5. сплачувати самостійно комунальні платежі (частина 7 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово-комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (пункт 9 Порядку оренди житла з викупом).
6. використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, дотримуватися Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (пункт 10 Порядку оренди житла з викупом).

Сплата орендних платежів у повному обсязі засвідчується актом, що є невід’ємною частиною договору (пункт 6 Порядку оренди житла з викупом)

Права та обов’язки орендаря за договором оренди житла з викупом входять до складу спадщини і переходять до його спадкоємців як за заповітом, так і за законом (частина 1 статті 1232¹ ЦК України, пункт 13 Порядку оренди житла з викупом).

Спадкоємці мають право ініціювати дострокового припинення договору оренди у порядку, визначеному законом (частина 3 статті 1232¹ ЦК України).

Водночас вони мають право відмовитись від прийняття спадщини, до складу якої входять права та обов’язки орендаря, у порядку, встановленому статтею 1273 ЦК України (частина 2 статті 1232¹ ЦК України).

Форма договору

Договір оренди житла з викупом має письмову форму та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (частина 2 статті 811 ЦК України).

Строк договору

Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін (частина 2 статті 810¹ ЦК України, частина 2 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», пункт 2 Порядку оренди житла з викупом).

Припинення договору Договір оренди житла з викупом припиняється у разі повної сплати орендних платежів у визначений строк або достроково.

Розірвання договору

добровільний порядок

Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін (частина 1 статті 651 ЦК України). У цьому випадку повернення сплачених коштів щодо вартості житла здійснюються відповідно до умов договору (пункт 11 Порядку оренди житла з викупом).

судовий порядок

Договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачених частиною 2 статті 825 ЦК України, а саме:

1. невнесення орендарем платежів на викуп житла у визначений строк;
2. руйнування або псування житла безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

У цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (пункт 11 Порядку оренди житла з викупом).

У разі розірвання договору оренди орендар та інші особи, які проживають разом з ним, підлягають виселенню з житла без надання їм іншого житлового приміщення (пункт 11 Порядку оренди житла з викупом).

Реєстрація права власності

На підставі договору оренди житла з викупом, який є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом (частина 7 статті 810¹ ЦК України), та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється державна реєстрація права власності на житло орендаря).