Відведення земельної ділянки під ОСББ

Нормативна база

• Земельний кодекс України
• Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку
• Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні»
• Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"
• Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. №  1952-IV
• Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76
• Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності в місті Києві, затверджений рішенням Київради від 20 квітня 2017 року № 241/2463

Загальні поняття

Об'є́днання співвла́сників багатокварти́рного буди́нку, або ОСББ — це неприбуткова юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для спільного користування, утримання та управління своїм будинком та прибудинковою територією, а також для юридичного оформлення їхніх майнових прав на будинок та прибудинкову територію.

ОСББ є однією із форм управління багатоквартирним будинком. Створення та діяльність ОСББ регулюються нормами Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Прибудинкова територія — це територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, згідно ч.1 ст.1 Закону України "Про особливості здійснення право власності у багатоквартирному будинку". Таким чином до прибудинкової території можна віднести не тільки земельну ділянку на якій розташовано сам будинок, а й тротуари та проїзди, ігрові майданчики, озеленені території, майданчики для тимчасового зберігання автомобілів тощо.

Що належить до земельної ділянки багатоквартирного будинку

Згідно статті 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
До земельної ділянки багатоквартирного будинку належать:

• земля, на якій розміщено житловий будинок;
• земля, на якій знаходяться будівлі і споруди, що стосуються такого будинку;
• прибудинкова територія.

Розміри і конфігурація земельної ділянки, на якій розміщений багатоквартирний будинок, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Навіщо оформлювати землю під багатоквартирним будинком?

1. Для органів місцевого самоврядування оформлення прав на землю означає формування земельних ділянок як об’єктів оподаткування та визначення платників податку (власників відповідних земельних ділянок або землекористувачів). Отже, кожна оформлена земельна ділянка — це додаткові надходження до бюджету. .
2. Якщо йдеться про нове будівництво, наявність оформленого права на землю є обов’язковою умовою для початку будівельних робіт.
3. Для співвласників будинку оформлення прав на землю — це спосіб відгородитися (інколи буквально — шляхом установлення паркана) як від формальних зазіхань на свою територію (відведення ділянок іншим особам), так і фактичного її використання «чужими» (установлення тимчасових споруд, паркування транспортних засобів тощо). Можливість зробити парковку під цілодобовою охороною з встановленням пункту охорони. Крім того, можна здати в оренду частину земельної ділянки під розміщення літнього кафе, або тимчасової споруди, а вилучені кошти спрямовувати на ремонт будинку.
4. Згідно із законодавством України, до будівельних робіт належить не лише нове будівництво, але й капітальний ремонт, реставрація, реконструкція. І якщо остання проводиться зі зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту в плані, то для цього також потрібно мати оформлене право на земельну ділянку (див. ч. 4 ст. 34 Містобудівного закону [1]). Потреба в цьому виникає, зокрема, при намірі пристосувати приміщення на першому, другому чи цокольному поверхах для підприємницької діяльності. Звичайною умовою в цьому випадку є влаштування окремої вхідної групи, що, як правило, й означає зміну зовнішніх геометричних розмірів. І якщо згадати кількість магазинів, відділень банків, перукарень, аптек й інших комерційних об’єктів у багатоквартирних жилих будинках, проблема є вельми актуальною.

Хто може оформлювати права на земельну ділянку під багатоквартирним будинком

Відповідно до ст. 116 Земельного кодексу України, мешканці багатоквартирних будинків мають право відвести земельну ділянку в постійне користування незалежно від створення ОСББ. Проте, якщо ОСББ не створено, відведення земельної ділянки можливе лише при згоді всіх без виключення власників житлових і нежитлових приміщень будинку, а на практиці такої згоди досягти майже неможливо.

Якщо створено ОСББ, то рішення про оформлення земельної ділянки необхідно прийняти на зборах співвласників і скласти відповідний протокол. Такий документ, безперечно, знадобиться при оформленні земельної ділянки.

На зборах також слід визначити представника від ОСББ, який буде діяти від імені об'єднання, а саме:

• оформлювати документи;
• підписувати договори;
• подавати клопотання.

Повноваження представника ОСББ повинні бути вказані в протоколі зборів співвласників. Також функції представника об'єднання мають право виконувати члени правління ОСББ.

Статтею 42 Земельного кодексу України визначено, що: «земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України»

Тобто земля може передаватись безоплатно у власність, або у постійне користування. Для того, щоб отримати у власність земельну ділянку перш за все необхідно провести загальні збори співвласників багатоквартирного будинку та прийняти відповідне рішення й оформити його протоколом, у якому також зазначити відповідальну за цю процедуру особу. Як правило, це голова правління ОСББ (управдом).

Порядок передачі земельної ділянки

Так як Кабінетом Міністрів України не визначено порядку передачі земельної ділянки співвласника багатоквартирного будинку, то така процедура здійснюється за загальними правилами земельного законодавства:

1. Для отримання земельної ділянки у власність чи користування потрібно звернутися із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки «до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених ст. 122 Земельного кодексу України, передають у власність або користування такі земельні ділянки» (ч. 2 ст. 123 Земельного кодексу України). Оскільки житлові будинки розташовані в межах населеного пункту (ст. 38 ЗКУ ), таким органом буде місцева (міська, селищна, сільська) рада (ч.1 ст. 122 ЗКУ).

У клопотанні слід зазначити:

1. • орієнтовний розмір земельної ділянки (точний буде визначено самим проектом землеустрою);
   • цільове призначення земельної ділянки (рекомендуємо вказати його згідно з КВЦПЗ: «код 02.03. для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку»;
   • вид права на землю (для передання у власність або постійне користування);
   • місцезнаходження земельної ділянки (адресу будинка).

До клопотання потрібно додати:

1. • графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки. Такими матеріалами можуть бути: (черговий) кадастровий план, викопіювання з генерального плану чи детального плану територій або будь-які інші графічні матеріали. Але при цьому бажано використовувати матеріали, які дозволяють чітко визначити місце розташування земельної ділянки, бажано з прив’язкою до існуючого кадастрового поділу. Доволі зручним варіантом у цьому плані є роздруківка відповідного фрагмента з публічної кадастрової карти;
   • письмова згода землекористувача, засвідчена нотаріально (у разі вилучення земельної ділянки). Така згода зокрема потрібна, якщо земельна ділянка перебуває в користуванні замовника будівництва (не сплив строк договору оренди).
2. Отримавши клопотання, відповідна рада зобов’язана розглянути його в місячний строк і надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки чи мотивовану відмову в його наданні (ч.3 ст. 123 ЗКУ). Підставою відмови може бути лише невідповідність місця розташування земельної ділянки вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів, а також генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної документації, схем землеустрою та техніко-економічних обґрунтувань використання й охорони земель адміністративно-територіальних одиниць, проектів землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку. до ч. 3 ст. 24 Містобудівного закону: «У разі відсутності плану зонування або детального плану території, затвердженого відповідно до вимог цього Закону, передача (надання) земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у власність чи користування фізичним та юридичним особам для містобудівних потреб забороняється». Утім на практиці трапляються і немотивовані відмови, і незаконно мотивовані (безпідставні), і (частіше) банальне порушення строку розгляду клопотання. На цей випадок законодавець передбачив додатковий варіант захисту прав: «У разі якщо у місячний строк з дня реєстрації клопотання … відповідний … орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки … комунальної власності у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, не надав дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову у його наданні, то особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель … комунальної власності, у місячний строк з дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення документації із землеустрою без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє … відповідний орган … орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки». Отже, не дочекавшись дозволу, можна сміливо користуватися принципом мовчазної згоди.
3. Після отримання дозволу здійснюється розроблення проекту землеустрою.

Розробити проект землеустрою можуть:

1. • юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням і в складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
   • фізичні особи — підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою (ст. 26 Закону України «Про землеустрій» від 22.05.2003 р. №  858-IV). При укладенні договору на розробку проекту землеустрою варто скористатися типовим договором, затвердженим постановою КМУ від 04.03.2004 р. № 266. Водночас особливу увагу рекомендуємо звернути на строк виконання робіт і відповідальність виконавця за порушення договору.
2. Наступний крок - погодження проекту землеустрою. Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 186 ЗКУ¹ , проект землеустрою підлягає погодженню з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин (нині це відповідний підрозділ Держгеокадастру України), і структурним підрозділом районних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій у сфері містобудування та архітектури, а якщо місто не входить до території певного району, — виконавчого органу міської ради у сфері містобудування й архітектури. Розробник подає на погодження до органу, визначеного в ч. 1 ст. 186¹ ЗКУ, за місцем розташування земельної ділянки оригінал проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а до органів, зазначених у ч.ч. 2 і 3 згаданої статті, — завірені ним копії проекту. Відповідний орган зобов’язаний протягом 10 робочих днів із дня одержання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки чи копії такого проекту безоплатно надати або надіслати рекомендованим листом із повідомленням розробнику свої висновки про його погодження чи про відмову в такому погодженні з обов’язковим посиланням на закони та прийняті згідно з ними нормативно-правові акти, що регулюють відносини у відповідній сфері. Підставою для відмови в погодженні може бути лише невідповідність положень проекту вимогам законів і прийнятих згідно з ними нормативно-правових актів, документації із землеустрою чи містобудівній документації. У разі відмови в погодженні у відповідному висновку має бути надано вичерпний перелік недоліків проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та розумний строк для усунення таких недоліків (який за письмовим проханням розробника проекту може бути подовжений). Повторна відмова допускається, лише якщо не було усунено недоліки, на яких наголошувалося в попередньому висновку.
3. Сформована внаслідок розробки проекту землеустрою земельна ділянка має бути зареєстрована як об’єкт права в державному земельному кадастрі.

Наслідком такої реєстрації будуть:

1. • присвоєння земельній ділянці унікального кадастрового номера;
   • поява земельної ділянки на публічній кадастровій карті;
   • отримання замовником витягу з державного земельного кадастру.
2. Протягом двох тижнів із дня отримання погодженого проекту землеустрою відповідна рада приймає рішення про його затвердження та надання земельної ділянки у власність або постійне користування (ч. 6 ст. 123 ЗКУ). Зважаючи на специфіку діяльності місцевих рад (зокрема, періодичність чергових пленарних засідань), зазначений строк на практиці є істотно довшим.
3. Реєстрація речового права на земельну ділянку врегульована Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. №  1952-IV. Вона аналогічна і для права власності, і для права постійного користування. Єдина відмінність полягає в тому, що в разі виникнення права власності власник отримає додатковий документ — свідоцтво про право власності на нерухоме майно.

Для проведення реєстрації державному реєстратору (безпосередньо або через центр надання адміністративних послуг) необхідно подати:

1. • заяву;
   • витяг із державного земельного кадастру;
   • рішення відповідної ради про надання земельної ділянки у власність або постійне користування;
   • витяг або виписку з ЄДР (для підтвердження статусу юридичної особи заявника);
   • документ, що підтверджує повноваження представника заявника, і документ, що посвідчує особу представника;
   • документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
   • документ про сплату адміністративного збору. Державна реєстрація прав (надання відмови в ній) проводиться в строк, що не перевищує п’яти робочих днів (ч. 5 ст. 15 Закону про реєстрацію). За результатами реєстрації замовник отримує витяг із державного реєстру прав, який і підтверджуватиме набуте право на землю.

Судова практика

Судова практика визнає за ОСББ право отримати безоплатно у власність, або ж у користування земельну ділянку.

• Постанова Верховного Суду від 30 травня 2018 року у справі № 826/5737/16
• Постанова Верховного Суду від 18 березня 2019 року у справі № 263/68/17
• Постанова Верховного Суду від 17 квітня 2019 року у справі №461/8315/17
• Постанова Верховного Суду від 17 червня 2020 року у справі № 522/15253/16-а

Судове рішення щодо переходу права оренди. Відповідно до правових висновків якого - перехід прав на земельну ділянку від однієї особи до іншої можливий лише на тих же самих умовах, тобто змінюється лише суб'єктний склад правовідносин, а обсяг прав на земельну ділянку залишається незмінним.

• Рішення Господарського суду Хмельницької області від 31 липня 2018 року у справі № 924/267/18

Див. також

• Стаття Віктора Кобилянського та Ольги Нікодімової «Передання землі у постійне користування співвласникам будинку - правові підстави