Оренда житла з правом викупу: відмінності між версіями
Немає опису редагування |
Немає опису редагування |
||
Рядок 21: | Рядок 21: | ||
'''Орендодавцем''' є юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу (частина 3 статті 810<sup>1</sup> [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]). | '''Орендодавцем''' є юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу (частина 3 статті 810<sup>1</sup> [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]). | ||
'''Орендарем''' може бути тільки фізична особа. | '''Орендарем''' може бути тільки фізична особа. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. | ||
== Предмет та мета договору == | == Предмет та мета договору == | ||
Рядок 45: | Рядок 45: | ||
'''Орендодавець має право''' розпоряджатися придбаним житлом до його повного викупу орендарем. | '''Орендодавець має право''' розпоряджатися придбаним житлом до його повного викупу орендарем. | ||
'''Орендодавець зобов’язаний''' передати житло у користування орендарю у встановлений договором строк або достроково, за умови повної сплати орендних платежів. | '''Орендодавець зобов’язаний''' передати житло у користування орендарю у встановлений договором строк або достроково, за умови повної сплати орендних платежів. <br> | ||
Крім того, орендодавець також зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт житла, переданого у найм (частина 2 статті 819 [http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15 ЦК України]). | |||
До '''основних прав орендаря''' належить: | До '''основних прав орендаря''' належить: |
Версія за 09:24, 2 квітня 2020
Нормативна база
- Цивільний кодекс України (далі - ЦК України)
- Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»
- Постанова КМУ «Про затвердження Порядку оренди житла з викупом»
- Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572
Визначення поняття
Договір оренди житла з викупом – особливий вид договору найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу (частина 1 статті 8101 ЦК України).
За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю (частина 2 статті 8101 ЦК України).
Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом (частина 7 статті 8101 ЦК України).
Даний договір поєднує в собі риси договору оренди житла та договору купівлі-продажу житла.
Сторони договору
Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємство-орендодавець (далі - орендодавець) та особа-орендар (далі - орендар).
Орендодавцем є юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності, яка набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу (частина 3 статті 8101 ЦК України).
Орендарем може бути тільки фізична особа. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.
Предмет та мета договору
Предмет договору оренди – квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (пункт 3 Порядку оренди житла з викупом).
Мета договору – передача права власності на житло орендарю після сплати орендних платежів.
Істотні умови договору
Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до примірного договору, який затверджується Мінрегіоном і в якому зазначаються:
- найменування сторін;
- характеристика житла, що передається в оренду;
- строк, на який укладається договір;
- розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;
- підстави дострокового розірвання договору;
- порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору;
- формування резерву непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря;
- зобов’язання сторін;
- відповідальність сторін (пункт 5 Порядку оренди житла з викупом ).
Права та обов’язки сторін
Орендодавець має право розпоряджатися придбаним житлом до його повного викупу орендарем.
Орендодавець зобов’язаний передати житло у користування орендарю у встановлений договором строк або достроково, за умови повної сплати орендних платежів.
Крім того, орендодавець також зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт житла, переданого у найм (частина 2 статті 819 ЦК України).
До основних прав орендаря належить:
- право володіння та користування житлом, отриманим в оренду;
- після сплати орендних платежів у повному обсязі набуття права власності на таке житло;
- право достроково погасити платежі на викуп житла (пункт 2 Порядку оренди житла з викупом).
Орендар зобов’язаний:
- сплатити за житло кошти початкового внеску, який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди (частина 3 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»;
- своєчасно сплачувати орендні платежі, тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони складаються з: платежів на викуп обраного орендарем житла; винагороди (доходу) орендодавця частина 4 статті 820 Цивільний кодекс України). У свою чергу, винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди (частина 6 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»);
- компенсувати орендодавцю витрати, пов’язані з вчиненням юридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги; резерви непередбачених витрат, пов’язані з обслуговуванням зобов’язань орендаря (частина 5 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (пункт 7 Порядку оренди житла з викупом);
- надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов’язаних з обслуговуванням зобов’язань орендаря (частина 5 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»; пункт 8 Порядку оренди житла з викупом). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсотки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла (пункт 8 Порядку оренди житла з викупом);
- сплачувати самостійно комунальні платежі (частина 7 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово-комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (пункт 9 Порядку оренди житла з викупом).
- використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, дотримуватися Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (пункт 10 Порядку оренди житла з викупом).
Сплата орендних платежів у повному обсязі засвідчується актом, що є невід’ємною частиною договору (пункт 6 Порядку оренди житла з викупом)
Права та обов’язки орендаря за договором оренди житла з викупом входять до складу спадщини і переходять до його спадкоємців як за заповітом, так і за законом (частина 1 статті 12321 ЦК України, пункт 13 Порядку оренди житла з викупом).
Спадкоємці мають право ініціювати дострокового припинення договору оренди у порядку, визначеному законом (частина 3 статті 12321 ЦК України).
Водночас вони мають право відмовитись від прийняття спадщини, до складу якої входять права та обов’язки орендаря, у порядку, встановленому статтею 1273 ЦК України (частина 2 статті 12321 ЦК України).
Форма договору
Договір оренди житла з викупом має письмову форму та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (частина 2 статті 811 ЦК України).
Строк договору
Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін (частина 2 статті 8101 ЦК України, частина 2 статті 5 Закон України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», пункт 2 Порядку оренди житла з викупом).
Припинення договору Договір оренди житла з викупом припиняється у разі повної сплати орендних платежів у визначений строк або достроково.
Розірвання договору
добровільний порядок
Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін (частина 1 статті 651 ЦК України). У цьому випадку повернення сплачених коштів щодо вартості житла здійснюються відповідно до умов договору (пункт 11 Порядку оренди житла з викупом).
судовий порядок
Договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачених частиною 2 статті 825 ЦК України, а саме:
- невнесення орендарем платежів на викуп житла у визначений строк;
- руйнування або псування житла безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
У цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (пункт 11 Порядку оренди житла з викупом).
У разі розірвання договору оренди орендар та інші особи, які проживають разом з ним, підлягають виселенню з житла без надання їм іншого житлового приміщення (пункт 11 Порядку оренди житла з викупом).
Реєстрація права власності
На підставі договору оренди житла з викупом, який є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом (частина 7 статті 8101 ЦК України), та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється державна реєстрація права власності на житло орендаря).