Визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна зареєстрованого на товарній біржі дійсним

Матеріал з WikiLegalAid
Правова консультація носить інформаційний характер та не може безумовно застосовуватися в кожному конкретному випадку.Редакція була затверджена Ivanenko.yuliia.
Перейти до: навігація, пошук

Нормативна база

Опис суттєвих аспектів

Товарна біржа

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про товарну біржу", товарна біржа є організацією, що об'єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов'язаних з ним торговельних операцій.

Крім того, ст.2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.

Отже, товарна біржа - це оптовий, регулярно діючий ринок, де відбувається торгівля сировиною, матеріалами, іншими товарами, допущеними до обігу на біржі, створений для зручності здійснення комерційної діяльності юридичними та фізичними особами, які, в свою чергу, повинні бути обов'язково зареєстрованими відповідною біржею як її учасники.

Вимоги до операцій проведених на товарній біржі

На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених ст. 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі:

  • якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;
  • якщо її учасниками є члени біржі;
  • якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України не передбачено такої форми угоди, як біржова.

Дія акту цивільного законодавства в часі

Якщо акт цивільного законодавства, що регулював цивільні відносини, втратив чинність, новий нормативно-правовий акт з моменту набрання ним чинності застосовується до юридичних фактів цивільного права та породжуваних ними цивільних прав і обов'язків. Це загальне правило ЦК України доповнюється спеціальною нормою пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень цього Кодексу про те, що новий Цивільний кодекс застосовується до тих прав і обов'язків, що продовжують існувати після набрання ним чинності. У зв'язку з цим новий ЦК України підлягає застосуванню зразу після 1 січня 2004 року, якщо до цього рішення у відповідній справі прийнято не було. Якщо судове рішення було прийнято до 1 січня 2004 р., то апеляційна і касаційна інстанції повинні застосовувати ті нормативно-правові акти, які були чинними на день винесення рішення судом першої інстанції.

Отже враховуючи те, що більшість угод з нерухомим майном укладених на товарній біржі датовані до 1 січня 2004 року, до таких відносин необхідно застосовувати положення ЦК УРСР від 18.07.1963 року.

Порядок укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна до 1 січня 2004 року

Відповідно до ст.42 Цивільного кодексу УРСР, угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).

Водночас, згідно зі ст.47 згаданого Кодексу, нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.

Як зазначено у статті 227 Цивільного кодексу Української РСР, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору.

Також слід звернути увагу на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, а лише не підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. До нотаріально посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені згідно з вимогами ст.40 Закону України "Про нотаріат".

Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.

Крім того, Пленум ВСУ у своїй постанові "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними" від 28.07.78 р. N 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму ВСУ від 25.12.92 р. N 13 ( v0013700-92 ) та від 25.05.98 р. N 15 ( v0015700-98 ) роз'яснив, з яких підстав угода може бути визнана недійсною судом.

Відповідно до п.4 цієї постанови, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.

Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах, об'єктів нерухомого майна вимагають оформлення в простій письмовій, а в разі потреби - в нотаріальній формі.

Порядок укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна після 1 січня 2004 року

Що стосується договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що укладалися з 01.01.2004, то згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Статтею 220 цього Кодексу передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Як вбачається з вищевикладеного, для вирішення питання по суті, набувач житлового будинку, який придбав нерухомість шляхом реєстрації договору на біржі, має звернутися до суду.

Визнання дійсною угоди щодо нерухомого майна, укладеної на товарній біржі

Підстави звернення до суду

При розгляді справ цієї категорії необхідно враховувати, що наявність лише однієї біржової угоди не є безумовною підставою для ухвалення рішення про визнання дійсним договору купівлі-продажу. Біржова угода може бути письмовим доказом того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, однак визнання договору дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України та ч. 2 ст. 47 ЦК Української РСР можливе за дотримання всіх вимог, зазначених у цих правових нормах.

Строки розгляду справ

Відповідно до ч.2 ст. 274 ЦПК України У порядку спрощеного позовного провадження може бути розглянута будь-яка інша справа, віднесена до юрисдикції суду, за винятком справ, зазначених у частині четвертій цієї статті. Тобто, такого роду справи можуть бути розглянуті судом в порядку спрощеного провадження.

Таким чином статтею 275 ЦПК України встановлені строки розгляду справи: "Суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі"

Розгляд справ за відсутності сторін

Згідно ч.3 ст.211 ЦПК України «Учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів».

Однак, розгляд справи за відсутності сторін унеможливлює повне дослідження всіх обставин справи, з’ясування позиції.

Приклад позовної заяви про визнання договору купівлі-продажу укладеного на товарній біржі дійсним

Файл:Позовна заява.docx